Детали правового регулирования аренды земельных участков

Детали правового регулирования аренды земельных участков

В 2021 году аренда участков земли является одной из наиболее распространенных процедур, напрямую связанных с оборотом имущества. Практика показывает, что аренда по праву считается удобным и выгодным вариантом взаимоотношений для всех интересующихся сторон.

Заключение специального арендного соглашения значительно облегчает доступ к территориальному наделу тем, кто может в соответствии с законодательством рационально использовать его. Также это позволяет удовлетворить потребности тех категорий граждан. которые остро нуждаются во временном использовании участков для ведения хозяйственной деятельности.

Для понимания того, какие существуют особенности правового регулирования аренды земельных участков, необходимо ознакомиться с существующими уточнениями по закону, с центральными пунктами контроля, с опорой на правовое регулирование процесса, с ключевыми особенностями, а также с порядком судебного разбирательства.

Уточнения по закону

Арендные соглашения по праву считаются одними из наиболее популярных в сфере оборота имущественных объектов в настоящее время. Действующее федеральное законодательство дает четкое определение таким договорам. Так, в соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса РФ по соглашению об имущественном найме арендодатель обязуется предоставлять арендаторам имущество за определенную плату на временной основе.

Специфическим параметром, который обуславливает выделение аренды земельных участков в качестве особой разновидности арендных отношений, является предмет соглашения. Именно это попадает под правовое регулирование аренды земельных участков.

Статья 606. Договор аренды

Статья 607 Гражданского Кодекса РФ содержит в себе исчерпывающую информацию о том, что особенности сдачи земельных участков в аренду определяются законодательством.

Статья 607. Объекты аренды

Что касается Земельного Кодекса Российской Федерации, то там вопросы об аренде регламентируются главой №4, которая полностью посвящается различным форматам использования территорий.

Статья 20 рассматриваемого Кодекса гласит, что юридические лица, имевшие право на бессрочное пользование землей, были обязаны переоформить соответствующее право до 2021 года. В противном случае возможность аренды исключалась.

Условия арендных соглашений и порядок выкупа участков земли, на которых размещаются приватизированные имущественные объекты, определяются на основании статьи 28 Федерального Закона №178 от 27 февраля 2021 года.

Каждый конкретный собственник строения, размещенного на федеральной или муниципальной земле, может оформить аренду участка на срок до 50 лет.

Сдача федеральных или муниципальных территорий в аренду производится по результатам публичных торгов, но может осуществляться и без них. Порядок аукциона определяется Правилами, принятыми в Постановлении Правительства РФ №808 от 11 ноября 2021 года.

Последние изменения в земельном законодательстве устанавливают необходимость регулирования определенного перечня гражданских правоотношений. При этом многие специалисты считают, что большинство существующих законных нормативов не отвечают необходимому высокому уровню, а в целом ряде случаем и вовсе противоречат Гражданскому Кодексу РФ.

Образец договора аренды земли:

Центральные пункты контроля

Возможность передачи земли по арендным договорам может предусматриваться соглашением доверительного управления имущественными объектами, постановлениями межведомственных комиссий, а также агентскими договорами. Об этом в полной мере указывается в статьях 51-53 действующего Гражданского Кодекса РФ.

В статье 22 Земельного Кодекса РФ прописывается факт того, что в случае получения участка земли в качестве дара несовершеннолетними лицами, их родители или официальные представители могут передать такие территории в аренду только после достижения ими совершеннолетия.

Статья 22. Аренда земельных участков

Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Статья 53. Органы юридического лица

Та же статья регламентирует возможность повторного заключения договора арендатором после истечения первоначального срока аренды. Что касается порядка осуществления приватизационной процедуры, то он регулируется статьей Земельного Кодекса РФ. Размер выплат по аренде в каждом конкретном случае определяется соответствующим соглашением.

Статься 614 Гражданского Кодекса РФ определяет порядок, условия и временные рамки для внесения выплат по аренде.

Статья 614. Арендная плата

Данные выплаты могут быть установлены в формате:

  • платежей в твердой сумме, вносимым в единовременном или периодическом формате;
  • установленной доли, полученной по итогам эксплуатации арендного имущества, продукции или прочих доходов;
  • предоставления определенного набора услуг стороной, выступающей в качестве непосредственного арендатора;
  • передачи арендатором в пользу стороны, предоставляющей землю, любой вещи, указанной в договоре.

Опора на правовое регулирование аренды земельных участков

Стоит отметить, что за основное условие в рамках заключения арендных соглашений принимается предмет договора. Им является конкретный участок земли и его уникальные параметры.

Кроме того, стоит отметить тот факт, что определяющую роль при составлении соответствующих договоров играет следующий перечень условий:

  • сохранение земельного участка в приемлемом состоянии;
  • использовании территориального надела исключительно в соответствии с целевым назначением;
  • определение фактических сроков действия таких соглашений;
  • величина платы за аренду, а также порядок и формат совершения выплат.

В качестве предмета рассматриваемых договором могут выступать участки земли, находящиеся в официальном гражданском обороте. Важно учитывать необходимость постановки участков на территориальный кадастровый учет.

Если в соглашении отсутствует позиция о величине арендной платы за участок, то соответствующий договор на законных основаниях признается недействительным.

Сама величина арендных выплат напрямую зависит от характеристик объекта, включая следующие:

  • фактический метраж земельного участка;
  • кадастровая стоимость территории;
  • место, где располагается собственность.

При оформлении в собственность того участка, который принадлежит частнику, потребуется письменное согласие действующего владельца.

Обзор главных особенностей

В соответствии с нормами статьи 607 действующего Гражданского Кодекса РФ законодательством могут устанавливаться определенные нюансы сдачи земельных участков в аренду частным лицам.

На основе анализа ряда нормативов земельного законодательства можно прийти к выводу, что они не могут рассматриваться отдельно от Гражданского Кодекса. Однако в некоторых исключительных ситуациях Земельным Кодексом может применяться иное регулирование.

Статья 607. Объекты аренды

В качестве непосредственных арендодателей могут выступать как физические, так и юридические лица, которые на основании статьи 269 Гражданского Кодекса являются пользователями участков земли, принадлежащих государственным или муниципальным органам власти. Арендаторами могут быть, помимо граждан РФ, также подданные иностранных государств и лица, не имеющие гражданства.

Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования

Что касается объектов арендных соглашений, то в качестве них не могут ни при каких обстоятельствах выступать те земельные участки, которые были ранее изъяты из официального оборота. Это не может быть присуще только тем ситуациям, которые полностью регламентируются статьей 22 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Защита в суде

При анализе актуальной судебной практики, присущей рассмотрению спорных ситуаций, связанных с арендной платой, можно сделать несколько выводов. Например, в каждом конкретном случае обязанность по оплате земельного налогового сбора возлагается на непосредственного арендодателя, если прочие нормы не предусматриваются соответствующим арендным соглашением.

Суд может с учетом определенных обстоятельств изменить определенную договором арендную плату. Это осуществляется из-за ее признания несоответствующей условиям соглашения, а также принципам справедливости.

Кроме того, размер арендных выплат может быть изменен и в досудебном порядке, по взаимному решению сторон в те сроки, которые предусматриваются заключенным договором. Сделать это можно не более одного раза за 12 месяцев.

Плата по налоговому сбору за земельный участок не может ни при каких обстоятельствах заменить арендные выплаты. В состав соответствующей суммы средств могут включаться не только компоненты, присущие арендной плате, но и прочие составляющие. Например, в подавляющем большинстве случаев такой добавочной переменной является выплата за использование инфраструктуры.

В любом случае, все составляющие арендных выплат должны быть представлены на обозрение заинтересованным сторонам заблаговременно. Не могут входить в рамки соответствующих трат расходы по содержанию объекта в сохранности.

Право на взыскание арендной платы может быть доказано в судебном порядке только при условии предоставления на обозрение компетентного судьи соглашения об аренде земли.

В случае отсутствия документа действующий собственник земли может основаниях, которые устанавливает Закон, потребовать взыскание суммы с пользователя участка, равной арендной плате за период необоснованного использования.

Важно помнить о том, что обязательство по совершению арендных платежей может возникать не только из-за оформления арендного соглашения, но также и по факту покупки строения или прочих жилых/нежилых сооружений, расположенных на конкретном участке земли.

В данной ситуации арендатор получает приоритетное право на выкуп участка, что может быть без особых проблем доказано в суде. Об этом кратко указывается в КОАП РФ.

Срок аренды земельного участка прописывается в каждом договоре отдельно.

Узнайте далее, как рассчитать стоимость аренды земельного участка.

Какие документы нужны для продажи участка в СНТ — мы расскажем далее.

Аренда земельных участков – Земельное право

Автор На чтение 15 мин. Опубликовано 12.07.2021

Существенные условия договора аренды земельного участка (образец)

Важно! Перечень данных, без указания которых в тексте договор не будет являться заключенным и действительным, установлен гражданским и земельным законодательством.

Так, к этим сведениям относятся:

  1. Предмет договора (ст. 607 Гражданского кодекса, далее — ГК РФ).
  2. Цена договора (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса, далее — ЗК РФ). 

Предмет договора обязательно индивидуализируется с помощью конкретных данных: адреса, площади, кадастрового номера. Также указывается категория земель и вид разрешенного использования.

Обратите внимание! Если приведенная информация не позволяет однозначно идентифицировать объект договора, то в соответствии с положениями ст. 607 ГК РФ соглашение недействительно.

Будет уместным приложить межевой план или выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Ошибкой будет использование плана участка без описания его границ. Границы территории должны быть удостоверены, что подтверждается обширной судебной практикой, например, постановлением ФАС Московского округа от 08.02.2005 № КГ-А41/74-05 по делу № А41-К1-8210/04.

Обратите внимание! Размер цены может быть установлен в виде фиксированной суммы. Также возможно согласование в договоре алгоритма ее расчета в каждом новом периоде.

Если предусмотрено изменение арендной платы в зависимости от неких условий (например, в случае централизованного понижения или повышения ставки арендной платы со стороны государства и т. д.), составление дополнительного соглашения не требуется, как не нужна и госрегистрация изменений (п. 2 ст. 614 ГК РФ, Постановление ФАС Московского округа от 20.02.2004 № КГ-А40/9565-03 по делу № А40-14527/03-41-123).

Понятие «земельные отношения»

Под «земельными отношениями» понимаются урегулированные нормами земельного права общественные отношения по поводу приобретения (приватизации, купли-продажи и иных сделок), ис­пользования и охраны земель, складывающиеся между органами власти, физическими и юридическими лицами. 

Земля рассматривается в качестве объекта земельных правоотношений (как разновидности общественных отношений) не только ввиду того, что она – объект природы, составная часть окружающей среды, а вследствие экономической выгоды от ее использования человеком. Это важное обстоятельство определяет экономическое, социальное и экологическое значение земельных отношений.

В ст. 3 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2021 г. №136-ФЗ (далее – ЗК РФ) «Отношения, регулируемые земельным законодательством» приводится легальное определение «земельных отношений», под которыми понимают отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

К такого рода отношениям  относятся отношения по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых объектов, объектов культурного наследия народов РФ. При этом имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Правовое регулирование земельных отношений заключается в установлении норм и правил в сфере землепользования, общеобязательных для применения и исполнения всеми субъектами данного вида отношений. Оно осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. В частности, Гражданский кодекс РФ (ч.

1) от 30 ноября 2021 г. №51-ФЗ (далее – ГК РФ) определяет основания возникновения, изменения и прекращения прав на земельный участок, как на любое другое имущество. Комплекс норм земельного права устанавливает особенности возникновения и прекращения таких прав, а также процедуру их оформления. Основным источником земельного права является ЗК РФ.

Как и любой другой вид общественных отношений, земельные правоотношения состоят из следующих обязательных элементов.

  • Объект правоотношений. В земельном праве в соответствии со ст. 6 ЗК РФ «Объекты земельных отношений» объектами правоотношений признаются: земля в целом (как естественный природный объект и ресурс), участки земли и части земельных участков. В большинстве правоотношений объектом выступает индивидуально определенный участок земли, имеющий обязательные признаки и характеристики (границы, площадь, местоположение). Земля в целом может выступать объектом отношений по охране или рациональному использованию, которые носят общий характер. Регулирование объекта земельных правоотношений осуществляется в нормах ЗК РФ, ГК РФ, ряда отраслевых федеральных законов (например, ФЗ от 18 июня 2021 г. №78-ФЗ «О землеустройстве», ФЗ от 11 июня 2021 г. №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», ФЗ от 24 июля 2021 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФЗ от 10 января 2021 г. №7-ФЗ «Об охране окружающей среды»), подзаконных актах.
  • Субъект правоотношения. Субъектами земельных правоотношений согласно ст. 5 ЗК РФ «Участники земельных отношений» могут выступать: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Субъектный состав зависит от конкретного вида правоотношений. В процессе распределения земель государственной или муниципальной собственности субъектами будут выступать публичные органы власти, с одной стороны, и гражданин (организация), претендующие на выделение участка. В правоотношениях, возникающих при совершении сделки в отношении земельного участка, субъектами будут являться стороны соглашения, а участие органа власти допускается только в качестве одной из сторон сделки. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются с соответствии с данным Кодексом, федеральными законами (п. 2 ст. 5 ЗК РФ).

а) собственников земельных участков;

б) землепользователей – лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

в) землевладельцев – лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

г) арендаторов земельных участков – лиц, владеющих и пользующихся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

д) обладателей сервитута – лиц, имеющих право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

В соответствии со ст. 124-125 ГК РФ Российская Федерация, субъекты РФ, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в имущественных отношениях на равных началах с иными участниками этих отношений – гражданами и юридическими лицами. От имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти, от имени муниципальных образований – органы местного самоуправления.

  • Нормативное регулирование правоотношений.Государство осуществляет регулирование земельных правоотношений посредством принятия норм и правил, обязательных для исполнения всеми субъектами. Обязательность исполнения норм права обеспечивается системой мер стимулирующего или принудительного характера. Содержание земельных правоотношений – корреспондирующие (взаимосвязанные) права и обязан­ности их участников, совершающих свои действия в точном соответ­ствии с  нормами права. В настоящее время с введени­ем института частной собственности на землю и платного землеполь­зования земельные отношения приобрели новое содержа­ние, так как они признаны имущественными, а земля перестала быть объектом администрирования, получила кадастровую оценку с учетом потребностей развивающегося земельного рынка.

– по характеру содержания правоотношения (по функциональной роли): регулятивные и охранительные.

– регулятивные земельные отношения – отношения, складывающиеся в процессе реализации земельно-правовых норм, не связанных с применением юридической ответственности, и которые выражаются, как правило, в совершении участниками данных отношений позитивных действий. Традиционно, на практике возникают именно такие отношения (изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд, заключение договора аренды земли и т.д.).

– охранительные земельные правоотношения возникают в связи с совершенными правонарушениями, либо с наличием угрозы их совершения и реализуются при применении юридической ответственности. К примеру, самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы влечет наложение административного штрафа на виновных граждан, должностных лиц и юридических лиц.

– по степени определенности сторон правоотношения: абсолютные и относительные.

– абсолютные правоотношения – это те, в которых определена только одна сторона – носитель субъективного права. Один субъект наделяется субъективным правом, остальные же субъекты обязаны не нарушать это субъективное право. Примером данного правоотношения будет являться реализация субъектом права собственности.

– относительные правоотношения – правоотношения, в которых оба субъекта строго определены и являются носителями прав и обязанностей по отношению друг к другу. Примером относительного правоотношения будут правоотношения, которые связаны с нормами гражданского права и, соответственно, переплетаются с положениями земельного права. Так, согласно договору купли-продажи между продавцом и покупателем земельного участка возникают конкретные, относительные правоотношения

– по характеру регулирования отношений:материальные и процессуальные.

– материальные земельные правоотношения устанавливают права и обязанности субъектов права по поводу охраны и использования земли, а также запреты на совершение тех или иных действий в отношении земель. Другими словами, это правоотношения, которые складываются в связи с использованием прав и обязанностей, предусмотренных нормами земельного права. В данном случае примером может являться право на залог земельного участка; обязанность не нарушать права других лиц, использующих землю.

– процессуальные земельные правоотношения выражаются в нормах, устанавливающих порядок возникновения, изменения, прекращения и осуществления материальных правоотношений, то есть правовому регулированию подвергаются не сами земельные правоотношения, а способ их реализации. Примером данных правоотношений может являться порядок оформления сделок с землей, порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд и т.д.

– по целевому назначения земель: по использованию земель сельскохозяйственного назначения; по использованию земель поселений; по использованию земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и иного специального назначения; по использованию земель особо охраняемых территорий; по использованию земель лесного фонда; по использованию земель водного фонда;  по использованию земель запаса.

– Земельные правоотношения в сфере собственности на землю. Возможность наличия частной собственности на землю определяет содержание земельных правоотношений, а именно отношений по владению, пользованию и распоряжению землей, особенности правового режима земельных участков.

Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

Важно! Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан.

В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени. Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Обратите внимание! ЗК РФ предусматривает ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель. Например, максимальный срок аренды земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, не должен превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ).

Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Важно! Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 НК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Как продлить договор аренды земли

  1. Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие. Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.
  2. В исходный документ можно изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Важно! Добросовестный арендатор, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, имеет преимущество по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок. При этом условия первоначального соглашения по желанию участников сделки могут быть изменены.

В случае отказа арендодателя продлять указанные договорные отношения с арендатором он в течение 1 года не может заключать соглашение об аренде этого же земельного участка на тех же условиях. Иначе арендатор может обратиться в суд с иском о переоформлении этого договора на себя и возмещении убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Виды земельных правоотношений

3емельные правоотношения в сфере управления использованием земель и их охраны. Независимо от того, находится ли земля в частной, государственной или муниципальной собственности, государство в лице уполномоченных на то исполнительных органов государственной власти осуществляет определенные функции в целях организации рационального использования и охраны всех земель, входящих в состав земельного фонда России, исходя из общегосударственных интересов.

Правовое регулирование земельных правоотношений включается в себя систему регулятивных и охранительно-предупредительных норм.

Договор аренды части земельного участка

П. 1 ст. 607 ГК РФ гласит, что земельные участки могут быть переданы в аренду, как и другие природные объекты с определяемыми границами. Положения ЗК РФ дополняют это утверждение: в качестве объекта отношений, регулируемых земельным законодательством РФ, могут выступать не только участки земли, но и их части (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Содержание договора аренды части земельного участка отличается от договора аренды целого земельного участка только описанием предмета:

  • С учетом судебной практики в данном случае наилучшим вариантом будет приложение к соглашению оформленного и подписанного сторонами ситуационного плана передаваемой в пользование части земельного участка и акта замера площадей.
  • Еще одним вариантом такого описания предмета договора может послужить межевой план всего участка (графический раздел) с обозначенной на нем частью, передаваемой в аренду (постановление ФАС ДО от 30.08.2013 № Ф03-3767/13). 

Если договор аренды части земельного участка является заключен на срок более 1 года, его необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ).  Для этой цели потребуется провести межевые работы, т.к. регистрация обременения части участка арендой совершается одновременно с кадастровым учетом такой части (п. 3 ст. 44 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Важно! Отсутствие надлежащего межевого плана на часть участка приведет к отказу в регистрации (см. Постановление 2-го ААС от 12.01.2018 по делу № А29-5525/2017).

Субъекты договора: договор аренды участка земли между физическими лицами и с участием юридических лиц

ГК РФ не предусматривает каких-либо специальных требований к лицу, выступающему в качестве арендатора.

Важно! ЗК РФ в ст. 22 определяет, что лицам, не имеющим гражданства, или лицам с иностранным гражданством могут быть предоставлены участки на праве аренды, за исключением ситуаций, предусмотренных ЗК РФ.

Арендодателем может выступать любое лицо — как юридическое, так и физическое. Главное требование состоит в том, что сдавать в аренду недвижимость может только ее собственник (ст. 608 ГК РФ). Также в качестве арендодателя может выступать лицо, наделенное таким правом законом или собственником (например, по доверенности).

Обратите внимание! Главным отличием договора с участием юридического лица (в роли как арендатора, так и арендодателя) является необходимость заключения договора в письменном виде, даже если он будет краткосрочным (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Наименования сторон указываются в преамбуле договора. Для физического лица необходимо указать данные паспорта. Представитель юрлица предъявляет доверенность, номер и дата оформления которой тоже должны быть указаны в договоре. Если представитель со стороны организации имеет право действовать без доверенности, нужно зафиксировать наименование документа, на основании которых он осуществляет действия.

Расторжение договора аренды

Причины для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе сторон с точки зрения гражданского законодательства отражены в ст. 619–620 ГК РФ:

  1. Невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд.
  2. На основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по условиям договора не предусмотрен иной период (ст. 610 ГК РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и обязанности сторон по нему прекращаются (ст. 621 ГК РФ).
  3. На основании ст. 22 и 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные случаи и условия расторжения соглашения, специфичные для земли как объекта недвижимости. Например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ утверждает, что арендодатель может требовать прекращения договора аренды, подписанного на срок свыше 5 лет, только через суд и с приведением в качестве оснований для этого примеров существенного нарушения условий договора. Если арендатор в разумные сроки устранил все нарушения, то сам факт их обнаружения не будет рассматриваться судом в качестве основания для расторжения договора (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Дополнительно в этой же статье рассматриваются иные случаи, связанные с ухудшением плодородных качеств земли, в связи с чем правомерно требование арендодателя о расторжении договора аренды. 

Типовой договор аренды земельного участка (бланк)

Типовой бланк договора аренды земли требует значительной доработки:

  • описание объекта оформляется в виде приложения (графической и текстуальной части) для идентификации участка на местности;
  • в стандартный текст включаются дополнительные условия, максимально учитывающие интересы всех участников сделки. 

Перед визированием документа сторонами желательно ознакомиться с примерами из судебной практики по наиболее популярным вопросам аренды земли. На основании такого анализа можно сделать вывод о необходимости включения в договор дополнительных пунктов и не допустить ошибок, приводящих к неоднозначному толкованию условий соглашения и признанию договора недействительным или незаключенным.

Итак, при составлении договоров, на основании которых происходит возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки, а также их обременение и ограничение, необходимо сопоставлять нормы гражданского и земельного законодательства. Если сравнивать договор аренды земельного участка с договором аренды иного недвижимого имущества, то по своей структуре они практически одинаковы. Главное отличие состоит в способе описания объекта договора:

  • указание площади;
  • словесное описание границ участка и имеющихся на нем построек;
  • графическое описание границ посредством приложения межевого плана или согласованной и завизированной схемы участка. 

Общие правила госрегистрации: для договоров аренды, заключенных на срок более 1 года, она обязательна. Об изменениях в законодательстве читайте в статье Закон о земельных участках – новые изменения с 2021 года

Новый порядок согласования границ и оформления участка с 16.09.2021 года

С 16.09.2021 официально вступает в силу 150-ФЗ от 17.06.2021, который предусматривает новый порядок комплексных кадастровых работ для согласования границ земельных участков СНТ, территорий общего пользования и прочих участков, находящихся в собственности граждан, юридических лиц или государства. Какие изменения ждут собственников земли с 16 сентября, как надо поступить, чтобы узаконить и оформить излишки земли в собственность в 2021 — 2021 годах рассмотрим более подробно.

Как делаются комплексные кадастровые работы

Так как 150-фз вносит изменения в порядок комплексных кадастровых работ, уточним, что это за работы и кто их проводит.
Согласно закону о кадастровой деятельности, комплексные кадастровые работы проводятся на территории целого квартала с целью приведения сведений о землях и строениях к актуальности
. Проведение комплексных кадастровых работ в обязательном порядке включает в себя межевание всех участков в квартале. Эти работы происходят за счет госбюджета и по инициативе местных органов власти. Граждане оповещаются заранее о проведении таких работ.

С 16 сентября кадастровые работы будут проводиться по упрощенной схеме

Что поменялось с принятием 150-ФЗ? Владимир Путин, подписав закон, внес изменения сразу в два основных законодательных акта о кадастре: 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Изменения касаются порядка проведения комплексных кадастровых работ и оформления излишков земли в собственность:

  1. Изменился порядок проведения комплексных кадастровых работ: ранее необходимым условием для проведения комплексных кадастровых работ было наличие проекта межевания территории. С введением нового закона – если проект межевания отсутствует, то кадастровые инженеры могут использовать технические паспорта, оценочную и иную документацию, которую готовили ранее органы БТИ. Таким образом порядок организации кадастровых работ упростился.
  2. Учтены интересы собственников земельных участков, попадающих на территорию комплексных кадастровых работ: кадастровый инженер при выполнении своих обязанностей предоставляет собственнику земельного участка, на котором необходимо провести измерения, муниципальный контракт на комплексные работы и документы, удостоверяющие личность.
  3. Новый закон увеличил сроки регистрации карты-плана территории в Росреестре с 5 дней до 15.
  4. Основные изменения, которые коснулись десятипроцентной прирезки земельного участка к уже существующему. На этом пункте остановимся подробнее.

Новый закон о 10 процентах площади земельного участка – оформляем излишки земли

С принятием 150 -ФЗ возникает искусственный ажиотаж вокруг бесплатного межевания земельного участка и присоединения дополнительной площади в размере 10 процентов. Дело в том, что 150-ФЗ действительно говорит о том, что если ваш земельный участок имеет площадь по факту больше чем площадь, зарегистрированную в ЕГРН и при ходе выполнения комплексных кадастровых работ это обнаружилось – тогда, соответственно кадастровый инженер – исполнитель комплекса работ, подает в Росреестр сведения о вашем участке с новыми координатами. Но все это происходит только в том случае, если участок подпадает под комплексные кадастровые работы. Если же кадастровые работы не проводятся, тогда осуществить увеличение площади земельного участка возможно за счет так называемой прирезки.
Эта возможность существовала и ранее, до принятия 150-ФЗ, она закреплена пунктом 3, статьи 42.8 221-ФЗ:

Допустимые параметры увеличения (уменьшения) площади земельного участка, которые учитываются при уточнении границ:

  • участок не должен быть меньше чем на 10 процентов, от площади, указанной в ЕГРН;
  • допускается изменение площади участка в большую сторону, но без превышений размеров:

а) на предельно минимальную площадь, установленную местными властями;
б) если не установлен минимальный размер участка- то не более 10 процентов от площади земельного участка, указанной в ЕГРН.

Как увеличить земельный участок за счет прилегающей территории в 2021 году и оформить излишки земли за счет прирезки более подробно мы описывали в статьях: «Прирезка земельного участка в 2021 году» и «Перераспределение земельных участков».

Новый закон 150-ФЗ от 17.06.2021 говорит не только о возможности увеличить площадь участка, но и о том, что новые границы, установленные при проведении комплексных кадастровых работ, могут быть уменьшены. Это происходит тогда, когда в Росреестре есть сведения о вашем участке, которые не совпадают с фактическими данными (идет наложение границ на другой участок и др.). Когда несовпадения незначительные (до 10% от общей площади участка), тогда по закону в ЕГРН вносятся сведения, согласно новой изготовленной документации о комплексных кадастровых работах, при этом мнение собственника никто не спрашивает. Однако, когда несовпадения будут более чем 10 процентов, тогда новые границы обязательно необходимо согласовать с собственником и акт согласования вместе с пакетом документов отдать в Росреестр. Если такого акта нет – тогда Росреестр приостанавливает рассмотрение документации.
Приятная новость, что в соответствии с новым законом при проведении кадастровых работ можно совершенно бесплатно не только увеличить свой земельный участок, но и стать обладателем отмежеванного участка. О том, как это сделать читайте в статье: «Межевание земельных участков в 2021 году бесплатно».
Таким образом, с сентября 2021 года Владимир Путин официально разрешил россиянам бесплатно оформить излишки земли (до 10 % от общей площади земельного участка) в собственность, на территории, где проводятся комплексные кадастровые работы
. Осталось только выяснить где и когда эти комплексные кадастровые работы будут проводиться и кто станет счастливым обладателем бесплатного оформления.
О том какие еще существенные изменения произошли в земельном законодательстве читайте в статье: «Продление дачной амнистии до 1 марта 2021, новый закон 267-ФЗ от 02.08.2021».

Правовое регулирование аренды земельных участков и судебная защита прав ее участников

Правовое регулирование аренды земельных участков производится в соответствии с Земельным и Гражданским кодексами. Аренда является самой распространенной процедурой. Это самый удобный вариант пользования землей при невозможности купить собственный надел. Для подобных взаимоотношений характерно заключение соглашения. По его условиям одна сторона передает земельный участок в пользование, а другая принимает.

Законодательное регулирование

Соглашение об аренде имеет свой специфический параметр. Им является предмет договора. Договор заключается в соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса. Ею же установлены основные обязательные пункты соглашения. Земельный кодекс этому вопросу отводит целую главу – четвертую. Любой собственник, имеющий на арендованной у государства территории узаконенные строения, может претендовать на оформление аренды сроком в 50 лет.

Получение в аренду государственных территорий можно как по результатам аукциона, так и без него. В договоре обязательно прописывается арендная ставка и способ передачи денег. Их можно вносить на расчетный счет в банке или вносить через кассу. Расчетным периодом является год.

Аренда участка у государства

Получить земельный участок от администрации в аренду можно только в том случае, если он не предназначен для нужд государства. Процедура получения надела довольно проста. Вероятность успеха в сделке на высоком уровне. Государству гораздо выгодней передать участок гражданину и получать от него аренду, чем просто оставлять надел бесхозным. Основное, на что требуется обратить внимание – это цель использования участка.

Если земля может быть использована только для ведения сельского хозяйства, то муниципалитет не отдаст ее в аренду гражданину, желающему осуществлять на ней торговую деятельность. Поэтому сначала необходимо найти подходящий земельный участок. Законодательство не устанавливает ограничений по субъекту аренды. Им может быть как гражданин страны, так и резидент иностранного государства.

Для ознакомления со свободными участками необходимо посетить сайт Росреестра. На нем размещена публичная кадастровая карта. На основе ее данных можно ознакомиться со списком свободных наделов. Поиск достаточно прост. Его можно сузить до территорий одного региона и даже города. Местную администрацию можно посетить лично. Сотрудники указанного ведомства предоставят необходимую информацию в печатном варианте.

Как только с участком будет все известно необходимо уточнить способ получения его в аренду: через участие в торгах или по заявке. Если этот этап пройден, и уже получено согласие администрации на передачу надела, то будущему арендатору предстоит осуществить межевание надела. Без этой процедуры невозможно поставить на кадастровый учет. Только после получения кадастрового плана и паспорта надела муниципалитет передаст надел в аренду. С этого момента придется платить не только арендные платежи, но и налоговые.

Способы передачи земельных участков

Передавать надел допустимо через соглашение о доверительном управлении, посредством постановлений межведомственной комиссии или через агентский договор. Все будет зависеть от статуса собственника передаваемого земельного участка. Более подробно о таких способах передачи установлено в статьях 51-53 ГК РФ. Земельный же кодекс при этом устанавливает некоторые ограничения. Если земля передана в дар несовершеннолетнему, то их родителям разрешено передавать в аренду участок только после достижения совершеннолетия.

Законом предусмотрена возможность заключить договор аренды после того, как истек первоначальный срок. Приватизация арендуемой земли возможна в рамках Земельного кодекса. Размер арендных платежей будет определен конкретно по каждому случаю в отдельности и закреплен соответствующим соглашением.

Нюансы установления арендных платежей

Допустимо устанавливать платежи по аренде на выбор одним из нескольких форматов:

  • Четко обозначенная сумма, не зависящая от внешних факторов. Вносить можно как единовременно, так и с установленной периодичностью;
  • Доля от дохода, который был получен в результате эксплуатации арендованной земли (к примеру, участок использовался для сельского хозяйства и реализации продукции);
  • Расчет посредством предоставления арендатором какой-либо услуги арендодателю;
  • Расчет посредством передачи арендодателю любого имущества арендатора. Имущество может быть использовано по усмотрению арендодателя, в том числе для получения материальной выгоды.

Правовое регулирование

Основное условие по заключенному арендному соглашению — его предмет. Им становится конкретный надел с его характеристиками и параметрами. Чтобы составить договор, по которому обе стороны получат для себя выгоду, необходимо установить определенные условия:

  • Участок после его использования арендатором должен быть сохранен в том состоянии, в котором передавался изначально;
  • Соблюдение целевого назначения передаваемого в аренду земельного участка;
  • Установление определенных сроков пользования участком;
  • Стоимость аренды и порядок расчетов по итогам периода пользования.

Если договор не содержит информации о размере арендной платы, то он автоматически будет признан недействительным. Величина средств, которую придется платить за пользование земельным участком будет зависеть от нескольких факторов:

  • Размер предоставляемого участка;
  • Стоимость надела по данным кадастрового учета;
  • Качественные характеристики самого участка, в том числе его расположение.

Особенности арендных отношений

Законодательство может устанавливать некоторые нюансы при передаче в аренду наделов в частные руки. Некоторые нормативы могут использоваться обособленно от Гражданского кодекса. Непосредственными арендодателями могут быть не только физические лица, но и юридические. Даже если они являются всего лишь пользователями государственных земель. Арендодателями могут стать и резиденты иностранных государств. Единственное ограничение – земли, изъятые из официального оборота, передаче в аренду не подлежат.

Судебная защита

Судебная защита прав участников арендных взаимоотношений осуществляется по нормам Гражданского кодекса. Анализируя судебную практику, можно сделать вывод о необходимости внесения налоговых платежей самим арендодателем. В соглашении можно предусмотреть и обязанность арендатора вносить указанную плату. Суд может взять на себя обязательство по изменению арендной платы, установленной договором. Происходит это в том случае, если плата не соответствует условиям сделки или несправедлива по отношению к арендатору.

Арендные выплаты подлежат изменению и без привлечения судебных органов. Осуществить это можно без согласия обеих сторон только один раз за 12 месяцев. В стоимость арендных платежей нельзя включать расходы на содержание участка в надлежащем виде. Без подписанного соглашения на аренду суд не признает обязанности выплачивать арендные платежи. Если такового соглашения не имеется, то собственник земли может пойти на хитрость. Он подаст иск о взыскании суммы за неправомерное использование надела. Единственное условие – доказать, что факт использования имел место.

Заключение

Передача земельного участка в аренду осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным законодательством. В обязательном порядке составляется договор. Это облегчит взаимоотношения обеих сторон. Такой договор, в случае нарушения его условий, можно использовать в суде. Получить надел в аренду можно не только от государства, но и от частных лиц или компаний. Периодичность внесения платежей будет установлена договором.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: