Как проводится оценка земельного участка

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в 2020 году? Советы юриста

Рассказываем, как самостоятельно оспорить кадастровую стоимость недвижимого имущества в 2020 году.

Что такое кадастровая стоимость и кадастровая оценка?

Часто ли обычный человек занимается вопросами недвижимости? Как правило, мы сталкиваемся с куплей, продажей и обменом домов, квартир и земельных участков достаточно редко. Именно поэтому для многих россиян по-прежнему является загадкой — что такое кадастровая стоимость и чем она отличается от рыночной цены на недвижимое имущество?

Вам неожиданно пришлось столкнуться с понятием «кадастровая стоимость» или где-то слышали об этом термине, но не совсем четко представляете, что он означает? В этом случае мы советуем вам ознакомиться с текстом Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» (не стоит бояться мудреных юридических терминов — основные понятия, используемые в этом законе, описаны простыми словами, которые будут понятны даже людям, далеким от юриспруденции).

Итак, в ст. 3 указанного закона можно найти следующие определения:

  • Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, определенная в результате независимой оценки;
  • Кадастровая оценка — процедура, направленная на определение кадастровой стоимости недвижимости.

Но чем кадастровая стоимость вашего дома отличается от цены, которую вы указываете в объявлении о продаже? Все дело в том, что в первом случае оценка учитывает только общие, «стандартные» показатели — например, год постройки, размер жилой и общей площади, место нахождения, средняя стоимость квадратного метра жилья в данном населенном пункте и т.д.

В свою очередь, рыночная оценка недвижимых объектов является более объективной — то есть, стоимость дома будет зависеть от таких важных факторов как сезонность, спрос, состояние рынка и т.д.

Для чего нужна кадастровая оценка?

Вы можете спросить — для чего тогда нужна кадастровая стоимость, если она не учитывает многих обстоятельств и практически никак не влияет на цену недвижимости?

На самом деле, проведение кадастровой оценки необходимо:

  • При расчете налога на недвижимость;
  • При заключении сделок купли-продажи;
  • При передаче аренду;
  • При разделе имущества и т.д.

Какие объекты подлежат кадастровой оценке в 2020 году?

На сегодняшний день кадастровая оценка может проводиться в отношении следующих видов имущества:

  • Земельные участки;
  • Жилые и нежилые помещения;
  • Помещения, предназначенные для транспортных средств.

Кто проводит кадастровую оценку в 2020 году?

В России государственную кадастровую оценку объектов проводит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (краткое название — Росреестр). То есть, для того чтобы заказать эту услугу, вам необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.

Обратите внимание! Адреса и телефоны офисов Росреестра в Москве можно найти на сайте rosreestr.ru.

Как проводится кадастровая оценка в 2020 году?

В соответствии с положениями ст. 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка недвижимости проводится в несколько этапов:

  • Принятие решения о проведении оценки;
  • Определение кадастровой стоимости (включая сбор и обработку необходимой информации);
  • Составление отчета об итогах проведенной оценки;
  • Утверждение результатов проведенной оценки.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости? Пошаговая инструкция

Вы не согласны с результатами оценки и хотите оспорить кадастровую стоимость дома, квартиры или земельного участка? Рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг 1: определите, есть ли у вас основания для оспаривания кадастровой стоимости жилья

В 2020 году таких оснований может быть всего два:

  • При проведении кадастровой оценки Росреестр использовал недостоверные сведения об объекте недвижимости (к примеру, были совершены технические или арифметические ошибки);
  • Перед началом процедуры оценки была неправильно определена рыночная стоимость объекта недвижимости (например, кадастровая стоимость существенно превышает рыночную).

Шаг 2: подготовьте заявление

Далее вам необходимо составить заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (такая комиссия формируется при территориальном управлении Росреестра в вашем субъекте РФ). В тексте заявления необходимо указать:

  • Ваши данные (ФИО, место жительства);
  • Сведения о вашем объекте недвижимости;
  • Основания, по которым вы считаете проведенную оценку неправильной.

Скачать образец заявления

Шаг 3: подготовьте необходимые документы

К заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

  • Выписка из ЕГРН;
  • Копия правоустанавливающего документа на недвижимость;
  • Документы, подтверждающие, что при кадастровой оценке была допущена ошибка.

Шаг 4: обратитесь в Росреестр

Подать заявление можно как лично, так и по почте — заказным письмо с описью вложения и уведомлением о вручении. Комиссия обязана рассмотреть ваше обращение и принять по нему решение в течение 1 месяца.

Обратите внимание! Указанные выше рекомендации не являются исчерпывающими, поскольку каждый случай уникален и требует персонального подхода. Если вам нужна дополнительная консультация, вы можете получить бесплатную правовую помощь на нашем сайте.

Дата публикации материала: 06.02.2020

Последнее обновление: 13.06.2020

Новый порядок согласования границ и оформления участка с 16.09.2020 года

С 16.09.2020 официально вступает в силу 150-ФЗ от 17.06.2020, который предусматривает новый порядок комплексных кадастровых работ для согласования границ земельных участков СНТ, территорий общего пользования и прочих участков, находящихся в собственности граждан, юридических лиц или государства. Какие изменения ждут собственников земли с 16 сентября, как надо поступить, чтобы узаконить и оформить излишки земли в собственность в 2020 — 2020 годах рассмотрим более подробно.

Как делаются комплексные кадастровые работы

Так как 150-фз вносит изменения в порядок комплексных кадастровых работ, уточним, что это за работы и кто их проводит.
Согласно закону о кадастровой деятельности, комплексные кадастровые работы проводятся на территории целого квартала с целью приведения сведений о землях и строениях к актуальности
. Проведение комплексных кадастровых работ в обязательном порядке включает в себя межевание всех участков в квартале. Эти работы происходят за счет госбюджета и по инициативе местных органов власти. Граждане оповещаются заранее о проведении таких работ.

С 16 сентября кадастровые работы будут проводиться по упрощенной схеме

Что поменялось с принятием 150-ФЗ? Владимир Путин, подписав закон, внес изменения сразу в два основных законодательных акта о кадастре: 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Изменения касаются порядка проведения комплексных кадастровых работ и оформления излишков земли в собственность:

  1. Изменился порядок проведения комплексных кадастровых работ: ранее необходимым условием для проведения комплексных кадастровых работ было наличие проекта межевания территории. С введением нового закона – если проект межевания отсутствует, то кадастровые инженеры могут использовать технические паспорта, оценочную и иную документацию, которую готовили ранее органы БТИ. Таким образом порядок организации кадастровых работ упростился.
  2. Учтены интересы собственников земельных участков, попадающих на территорию комплексных кадастровых работ: кадастровый инженер при выполнении своих обязанностей предоставляет собственнику земельного участка, на котором необходимо провести измерения, муниципальный контракт на комплексные работы и документы, удостоверяющие личность.
  3. Новый закон увеличил сроки регистрации карты-плана территории в Росреестре с 5 дней до 15.
  4. Основные изменения, которые коснулись десятипроцентной прирезки земельного участка к уже существующему. На этом пункте остановимся подробнее.

Новый закон о 10 процентах площади земельного участка – оформляем излишки земли

С принятием 150 -ФЗ возникает искусственный ажиотаж вокруг бесплатного межевания земельного участка и присоединения дополнительной площади в размере 10 процентов. Дело в том, что 150-ФЗ действительно говорит о том, что если ваш земельный участок имеет площадь по факту больше чем площадь, зарегистрированную в ЕГРН и при ходе выполнения комплексных кадастровых работ это обнаружилось – тогда, соответственно кадастровый инженер – исполнитель комплекса работ, подает в Росреестр сведения о вашем участке с новыми координатами. Но все это происходит только в том случае, если участок подпадает под комплексные кадастровые работы. Если же кадастровые работы не проводятся, тогда осуществить увеличение площади земельного участка возможно за счет так называемой прирезки.
Эта возможность существовала и ранее, до принятия 150-ФЗ, она закреплена пунктом 3, статьи 42.8 221-ФЗ:

Допустимые параметры увеличения (уменьшения) площади земельного участка, которые учитываются при уточнении границ:

  • участок не должен быть меньше чем на 10 процентов, от площади, указанной в ЕГРН;
  • допускается изменение площади участка в большую сторону, но без превышений размеров:

а) на предельно минимальную площадь, установленную местными властями;
б) если не установлен минимальный размер участка- то не более 10 процентов от площади земельного участка, указанной в ЕГРН.

Как увеличить земельный участок за счет прилегающей территории в 2020 году и оформить излишки земли за счет прирезки более подробно мы описывали в статьях: «Прирезка земельного участка в 2020 году» и «Перераспределение земельных участков».

Новый закон 150-ФЗ от 17.06.2020 говорит не только о возможности увеличить площадь участка, но и о том, что новые границы, установленные при проведении комплексных кадастровых работ, могут быть уменьшены. Это происходит тогда, когда в Росреестре есть сведения о вашем участке, которые не совпадают с фактическими данными (идет наложение границ на другой участок и др.). Когда несовпадения незначительные (до 10% от общей площади участка), тогда по закону в ЕГРН вносятся сведения, согласно новой изготовленной документации о комплексных кадастровых работах, при этом мнение собственника никто не спрашивает. Однако, когда несовпадения будут более чем 10 процентов, тогда новые границы обязательно необходимо согласовать с собственником и акт согласования вместе с пакетом документов отдать в Росреестр. Если такого акта нет – тогда Росреестр приостанавливает рассмотрение документации.
Приятная новость, что в соответствии с новым законом при проведении кадастровых работ можно совершенно бесплатно не только увеличить свой земельный участок, но и стать обладателем отмежеванного участка
. О том, как это сделать читайте в статье: «Межевание земельных участков в 2020 году бесплатно».
Таким образом, с сентября 2020 года Владимир Путин официально разрешил россиянам бесплатно оформить излишки земли (до 10 % от общей площади земельного участка) в собственность, на территории, где проводятся комплексные кадастровые работы
. Осталось только выяснить где и когда эти комплексные кадастровые работы будут проводиться и кто станет счастливым обладателем бесплатного оформления.
О том какие еще существенные изменения произошли в земельном законодательстве читайте в статье: «Продление дачной амнистии до 1 марта 2021, новый закон 267-ФЗ от 02.08.2020».

Оценка стоимости земельного участка в России в 2020 году

Любая недвижимость в России имеет свою стоимость. Стоит различать понятия просто «земли» и понятие «участка». При оценке участка учитывается отмежеванная территория, имеющие определенные границы. Исходя из российского законодательства, оценка земли является сложной процедурой.

Специфика оценки

Сложность заключается в самой специфике земли. Она имеет различное предназначение и потенциальную полезность.

При этом считается, что стоимость имеет именно сам земельный участок, а возведенные на нем строения считаются улучшением этой стоимости в качестве вклада в нее. Также все строения имеют определенный срок годности, а сам участок не ограничен по времени в своей полезности.

Участок может оцениваться, если он имеет определенные фиксированные границы и статус. Все основные характеристики надела фиксируются в государственном кадастре и в правоустанавливающих документах.

Сложность оценки земли заключаются в следующих факторах:

  • особая специфика данного объекта;
  • неразвитость рыночных отношений относительно земельных участков;
  • недоработка правовой базы.

Земля имеет следующие особенности, благодаря которым ее оценка является специфической:

  1. При оценке важно учитывать возможность ее использования.
  2. Она является ресурсом, который нельзя повторно воспроизвести в природе.
  3. Земельный фонд, в особенности водные, лесные массивы обеспечивают определенную экологическую безопасность в регионе, поэтому подлежат особой охране и защите.
  4. Охрана земель является приоритетным направлением для государства.
  5. При оценке земли не учитывается физический и прочие виды износа или амортизации. Поэтому стоимость земли с каждым годом обычно увеличивается, а не дешевеет.

Именно по причине всех этих особенностей земли оценка данного объекта является достаточно сложной. В основу оценки всегда ложится:

  • категория участка;
  • разрешенное использование;
  • правовое положение;
  • наличие сервитутов и обременений для конкретного участка.

Разрешенное использование объекта напрямую зависит от его категории.

Виды земель

Законодательством установлены определенные виды участков. Они подлежат данной категоризации:

  1. Сельскохозяйственного значения. Сюда относятся все территории, которые используются для производства сельскохозяйственной продукции. К основным характеристикам, дающим ценность данной категории, относятся плодородие и местоположение.
  2. Территории населенных пунктов. Сюда относятся все площади, которые используются для нужд населенного пункта. Здесь размещаются такие объекты, как жилые дома, уличные и транспортные магистрали, элементы инфраструктуры, инженерные коммуникации, а также прочие объекты.
  3. Лесные массивы. К ним относятся не только непосредственно сами леса, но и болота, дороги, а также поля, используемые в качестве лесного фонда.
  4. Территории, отнесенные в запас. Они полностью выведены из оборота. С ними не допускается совершение определенных видов сделок, не допускается их использование, пока они находятся в данном статусе.
  5. Особо охраняемые территории. Они включают такие объекты, которые имеют ценное значение. Эта ценность может проявляться в различных отраслях: в исторической, культурной, природоохранной, научной и иных областях.
  6. Промышленные территории специального назначения, которые используются предприятиями и организациями в целях ведения ими своей хозяйственной деятельности.
  7. Водный фонд. Сюда относятся все территории, где расположены водные объекты страны.

В зависимости от принадлежности к одной из этих категорий, определяется первоначальная стоимость надела.

Факторы цены

В зависимости от категории оцениваемой земли, стоимость складывается из:

  • ее целевого назначения;
  • вида собственности;
  • разрешенного использования.

Порядок оценки начинается с установления всех этих значений относительно конкретного объекта. Виды собственности могут быть следующие на территории России:

  1. Государственная. Все территории, которые не находятся во владении физических или юридических лиц.
  2. Муниципальная. Эти территории располагаются в пределах населенных пунктов, за исключением тех, что переданы в частное или государственное владение.
  3. Частная. Все, что передано и соответствующим образом оформлено в собственность граждан или юридических лиц.

Каждый собственник обязательно должен иметь выписку из ЕГРН, в которой указывается его право на определенный участок, а также все имеющиеся обременения на него.

Кроме перечисленных существенных особенностей земельных наделов, на цену влияют:

  1. Ее фактическое месторасположение. Сюда включается много факторов, в зависимости от целей использования. Могут влиять близость к транспортной развязке и населенному пункту, близость к водным и лесным объектам и т.д.
  2. Рыночный спрос. Это очень особенный фактор, на который оказывает влияние сразу много особенностей.
  3. Физическая пригодность и полноценность объекта. Сюда относится реальная возможность использовать территорию по ее назначению и в течение определенного срока.
  4. Финансовая пригодность и выгодность надела. Здесь учитывается необходимость вложений для получения определенного результата, а также способность земли дать определенный доход ее владельцу.
  5. Соответствие законодательным нормам. Тут имеется в виду возможность использовать участок по его назначению, не вступая в противоречия с действующим законодательством.

Все эти свойства учитываются при проведении оценки земель.

Виды оценки

Существует рыночная и кадастровая стоимость объекта. В правоустанавливающих документах всегда указывается кадастровая стоимость. А в договорах купли-продажи и прочих бумагах дополнительно указывается рыночная стоимость, по которой фактически приобретался объект его владельцем.

Кадастровая стоимость – это массовая оценка земель по схожим свойствам и месторасположению.

Рыночная стоимость – это единичная оценка конкретного отмежеванного участка с учетом всех его индивидуальных особенностей.

Проведение обоих видов оценки проводится путем комплексного применения всех подходов. Выделяют 3 основные вида:

  • доходный;
  • сравнительный;
  • затратный.

При определении кадастровой стоимости учитывается доброкачественность почвы, рельеф, мелиоративное состояние, а также экономическая доходность участка.

Этапы кадастровой оценки

Она проводится в несколько основных этапов:

  1. Подготовка и сбор необходимой информации.
  2. Зонирование территорий.
  3. Расчет стоимости.
  4. Ценовое зонирование по всему населенному пункту.
  5. Оформление полученных результатов документально.

Важно, что кадастровая оценка не может превышать рыночную ее стоимость. На основании ее уже определяется рыночная стоимость.

Рыночная оценка

Для нее потребуется следующая информация:

  • регистрационные данные об объекте, ее кадастровая стоимость;
  • сведение о ее месте нахождения;
  • физические и экономические характеристики, а также рыночный спрос.

Проведение оценки также происходит в несколько этапов:

  1. Сбор всей необходимой документации и информации об объекте.
  2. Далее применяется один или несколько подходов для сравнения этого участка и всех его характеристик с подобными земельными наделами.

Оценка может проводиться различными методами. В основном выбор метода зависит от целей, для которых проводится выявление стоимости. Кадастровая оценка необходима при оформлении правоустанавливающей документации на землю. А рыночная стоимость определяется в основном для совершения определенных видов сделок с ней. Рыночная стоимость всегда выше кадастровой. Она на ней основывается и увеличивается за счет дополнительных критериев и методов оценки.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: