Как расширить имеющуюся жилплощадь в условиях кризиса

Жилищный нацпроект уже готовы пересмотреть

Строительство жилья в РФ переживает сложный переходный период. Фото РИА Новости

Жилищное строительство ведет себя совсем не так, как ему предписано национальными проектами. Планы по наращиванию ввода жилья не исполняются. И уже сейчас можно понять, что к 2020 году целевые ориентиры нацпроекта вряд ли будут достигнуты. О весьма скромных перспективах роста жилищного строительства в ближайшие годы заявил глава Минстроя РФ Владимир Якушев.

Темпы ввода жилья в России в 2021–2022 годах могут замедлиться, сообщил в понедельник министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев на форуме «Цифровая трансформация строительной отрасли для устойчивого развития».

«Мы видим, что в этом году мы по вводу жилья, наверное, получим плюс и даже в следующем году получим плюс. Но что касается все‑таки тех минусов, которые переход на проектное финансирование принесет в отрасль, они все‑таки будут. Мы прогнозируем, что, наверное, наиболее сложные будут 2021–2022 годы», – отметил глава Минстроя. По его словам, это связано с тем, что сокращается количество разрешений на строительство, которые сейчас выдают субъекты РФ.

Согласно паспорту нацпроекта «Жилье и городская среда», на 2020 год целевой показатель по вводу жилья установлен на уровне 88 млн кв. м, на 2020 год – 98 млн кв. м, на 2020 год – 94 млн кв. м, а в 2024-м должны быть построены умопомрачительные 120 млн, за счет чего должны быть улучшены жилищные условия 5 млн семей.

Однако еще с начала года чиновники, отвечающие за отрасль, стали готовить публику к тому, что нацпроект в заявленных объемах в ближайшие годы выполнить трудно. Отвечающий за нацпроект вице‑премьер Виталий Мутко заявил в августе, что объемы ввода жилья на ближайшие два года могут быть заморожены на достигнутом в 2020 году уровне в 75,3 млн кв. м (см. «НГ» от 20.08.19). В начале октября он заявил, что в правительстве ожидают рост по итогам 2020‑го до 78–80 млн кв. м. Теперь Владимир Якушев подтвердил, что в этом и следующем годах динамика ввода жилья в России будет позитивной, а в 2020 и 2020 годах – упадет. Правда, каких‑либо конкретных цифр глава Минстроя не привел.

Ранее беспокойство из‑за снижения объемов ввода жилья выражал и генеральный директор компании ДОМ.РФ Александр Плутник: «Нас очень беспокоит, что сейчас мало выдается разрешений на строительство, то есть задела по будущему вводу жилья нет», – говорил он. Вместе с тем, по данным Росстата, по итогам девяти месяцев 2020 года введено 48,6 млн кв. м, что на 6,9% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако чиновники уже отметились вполне алармистскими заявлениями. Если показатели ввода жилья в паспорте национального проекта не пересмотреть, достигнуть их будет невозможно, заявлял, например, замглавы Минстроя Никита Стасишин.

Такие заявления ставят резонный вопрос: будет ли и когда переписан национальный проект. Понятно, что никто из вице‑премьеров (и Мутко в их числе) не хотел бы стать победителем в антисоревновании по началу переписывания нацпроектов, хотя многие из них задержались на старте почти до конца года. Правительство признало, что примерно над четвертью национальных проектов нависла угроза невыполнения, а участников процесса предупредили об уголовной ответственности за срыв работы (см. «НГ» от 11.11.19).

На отрасль влияют два тектонических сдвига: во‑первых, с 1 июля 2020 года отрасль перешла на проектное финансирование и работу со счетами эскроу. Теперь деньги за покупаемые в новостройках квартиры уже не передаются напрямую застройщикам, а замораживаются на специальных эскроу‑счетах в банках до момента регистрации права собственности. Впрочем, пока идет переходный период и значительная часть жилья все еще строится по договорам долевого участия.

Второй важнейший фактор – процентная ставка по ипотеке. По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по ипотеке к началу октября 2020 года составляла 9,68%, то есть она вернулась к минимальным за всю новейшую историю показателям, достигнутым впервые летом 2020 года. А снижение ключевой ставки Банком России в конце октября сразу до 6,5% годовых заставило аналитиков ждать дальнейшего снижения ставок по ипотеке. Вот только может получиться так, что россияне не смогут брать новые кредиты. Выдача новых ипотечных кредитов в регионах за первые три квартала упала более чем на 13%, до 350 тыс. ссуд, отмечают в бюро кредитных историй (БКИ) «Эквифакс». По его данным, сокращение числа выдаваемых ипотечных ссуд отмечено в 90% регионов страны.

«Сегодня действительно наблюдается спад в отрасли, но он был предсказуем, – сказал «НГ» член генсовета «Деловой России» Владимир Прохоров. – Большая часть девелоперов еще достраивают объекты по старым правилам. Перейти на проектное финансирование пока смогли около 30% компаний. Как только этот продукт станет понятен всем участникам отрасли, ситуация с объемами ввода жилья изменится в сторону роста».

Падение темпов ввода жилья связано не только с высокой базой – стремясь застолбить себе условия по продаже жилья на условиях старой долевки, многие девелоперы в последние два‑три года начинали возводить жилые комплексы ускоренными темпами, чтобы создать возможность еще несколько лет поработать по старой схеме, поясняет аналитик компании «Финам» Алексей Коренев. «Доходы подавляющего большинства российских домохозяйств не позволяют им купить новое жилье ни сразу, ни в ипотеку, какими бы низкими ни были ставки. Около половины населения России тратит всю свою заработную плату на питание и остро насущные нужды. И будь ставка по ипотеке хоть 0%, они все равно не могут позволить себе купить квартиру в кредит», – уверяет эксперт. По его словам, те, кто мог, в большинстве своем успели приобрести жилье в 2020 и 2020 годах, кода Банк России стремительно понижал ключевую ставку. «В итоге произошла досрочная реализация отложенного спроса. Но сейчас число сограждан, способных купить квартиру в кредит, заметно снизилось», – говорит Коренев.

«На мой взгляд, ускорения ввода жилья в ближайшую пятилетку ожидать не следует, – сказала «НГ» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. – Доходы населения с начала кризиса упали на 14%, ожидаемый правительством их рост на 1–2% – это в лучшем случае начало восстановления доходов, которые повышаться начнут еще не скоро, потому что экономика стагнирует». По словам эксперта, переход на новую модель финансирования жилищного строительства приведет к резкому сокращению активности девелоперов, особенно в регионах. «Их вакантные места пока занять некому, поэтому объем ввода будет сокращаться не только на фоне слабого спроса, но и в силу уменьшения числа отраслевых «игроков», – говорит Литинецкая.

В связи с этим она предлагает не придавать особого значения правке нацпроекта, а в качестве более реалистичной задачи ставить сохранение достигнутых объемов ввода жилья. «Невыполнимость целей по объему ввода жилья в нацпроекте была очевидна, еще когда эти цели были впервые сформулированы год назад. Внести правку в нормативно‑правовые акты не так сложно, они не имеют статус закона, так что можно ожидать их корректировки в ближайшие месяцы», – говорит Литинецкая.

По ее мнению, скорее всего цели по объему ввода будут снижены до средних значений за последние 10 лет (то есть около 70–75 млн кв. м жилья в год). «Можно ожидать, что будут несколько снижены и цели по стоимости ипотеки. Сейчас планируется к 2020 году довести значения до 7,9% годовых, однако темпы сокращения ставок по жилищным кредитам уже сейчас высокие и, возможно, эта цель будет достигнута досрочно», – говорит эксперт.

«Существенного пересмотра показателей нацпроекта не произойдет, – заявил «НГ» член общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов. – Речь скорее о том, что будет скорректирован объем ввода жилья по годам. Сегодня отрасль находится в переходном состоянии. Девелоперам и банкам требуется время, чтобы отладить работу с проектным финансированием и эскроу. На сегодняшний день это основная причина снижения объемов ввода жилья. Сегодня нужно больше внимания уделять работе банков и их активности в вопросах предоставления проектного финансирования, созданию более лояльных условий для девелопмента в отношении процентных ставок, а также расширять возможности по их снижению. В целом отрасль полностью сможет восстановиться в течение двух лет. Поэтому к 2020 году необходимый показатель будет достигнут».

«В связи с обозначенными реалиями, возможно, правительство пойдет на пересмотр нацпроектов «Жилье» и «Ипотека», — соглашается генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Савченков. При этом поставленные задачи необходимо будет выполнить, несмотря на замедление темпов строительства, говорит эксперт. «К сожалению, переход на эскроу-счета в строительной сфере и тот факт, что работать по этой схеме стали только крупные банки, замедлили темпы роста строительной отрасли. О том, что тенденция развернется в другую сторону, говорить сложно. В данный момент нет поводов к росту потребительской способности населения, а низкие ставки по ипотеке скоро выработают свой ресурс. Спрос на рынке ипотеки встанет, — говорит Савченков. — Также на ускорение ввода жилья вряд ли положительно повлияет рост стоимости материалов и топлива. Выполнение нацпроектов в срок возможно, если работа по проектному финансированию станет более понятной для строительных организаций и региональных банков – многие просто не решаются работать по новой схеме, а это также влияет негативно на ситуацию».

Как расширить имеющуюся жилплощадь в условиях кризиса

Приобретение собственного жилья – процедура крайне затратная и доступная далеко не всем категориям граждан. Наиболее выраженно это чувствуется в условиях финансового кризиса в стране, когда даже состоятельные люди не могут позволить приобрести желаемую недвижимость или необходимое количество квадратных метров. Государство объективно оценивает сложившуюся ситуацию и старается помочь тем категориям граждан, кто действительно в этом нуждается.

Существует ряд государственных программ, направленных на поддержку семей и способствующих приобретению жилья на льготных условиях. Однако, недостаточно просто являться той категорией, которой положена социальная поддержка. В каждом случае гражданам необходимо действовать самостоятельно, а также документально обосновывать и подтверждать наличие льгот.

Ст.51 ЖК РФ включает полный перечь граждан, которые считаются малоимущими. У них есть возможность встать на очередь по приобретению или улучшению жилья, получению субсидий и иных социальных гарантий.

Главным условием считается своевременное обращение в органы местного самоуправления и предоставление необходимых документов. Только после проверки документации и определения факта, что конкретный человек или семья имеет право на поддержку, она будет оказана в полной мере.

Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

Образец справки из БТИ

Способы заработать на недвижимости

Имея в собственности недвижимость даже небольшой площади и обладая желанием расширить квадратные метры, имеется несколько способов приблизить этот момент. Речь идет о заработке средств на собственной недвижимости, прибыль от которой можно пустить на расширение жилплощади в последующем.

Несколько популярных способов:

Сдача жилья в аренду
  • Вариант подходит людям, имеющим две и более квартиры, а также тем, кто является собственником только одной жилплощади. Принцип действия крайне прост – собственник сдает жилье на длительный период и получает постоянный ежемесячный доход. Полученные дополнительные средства можно копить на ремонт, покупку новой квартиры или на первоначальный взнос по ипотеке.
  • Если в собственности только одна квартира, но она расположена в хорошем районе, то ее также можно сдать. При этом хозяин будет снимать жилье по меньшей стоимости в ином районе и меньшей площади. Чистая прибыль возникает при разнице получения дохода за сдачу в аренду собственной квартиры и съема жилья по меньшей стоимости.
Краткосрочная сдача квартиры в аренду Актуальна при поездке на дачу в выходные. На это время жилье сдается. Стоимость посуточной аренды гораздо выше, чем на длительный срок, поэтому прибыль будет ощутимой.
Переоборудование большой квартиры в хостел Востребованность в недорогом жилье на короткие промежутки времени возрастает с каждым днем, поэтому прибыль от такого бизнеса не заставит себя ждать.
Переоборудование жилого помещения в нежилое Актуально для владельцев квартир на первых этажах. Реализация нежилого фонда обходится гораздо дороже, будь то продажа или сдача в аренду.
Приобретение недвижимости без отделки или с плохим ремонтом При минимальных вложениях в реставрацию квартиры реализовать ее можно по завышенной цене.

Все варианты предполагают получение пассивного дохода в будущем, что не будет помехой основной трудовой деятельности. Перечисленные способы будут полезны всем, кто желает знать, как расширить жилплощадь в условиях кризиса.

Договор аренды жилплощади подразумевает обязательное включение таких пунктов, как обязанности сторон, расчет сторон и срок действия.

Читайте здесь, можно ли подать заявление на расширение жилплощади.

Главные условия

Основным требованием при расширении жилищных условий является соблюдение законодательных требований. Это касается как оформления документов и договоров при сдаче, найме жилья, так и в обеспечении порядка жильцами. Необходимо регулярно навещать квартирантов, проверять все ли у них в порядке, как они относятся к имуществу, а также обращать внимание на поведение с соседями.

Кто имеет на это право

Право на расширение жилищных условий на законодательном уровне имеют граждане, признанные нуждающимися или у которых нет в собственности недвижимости. Основанием служит статья 51 ЖК РФ.

Даже при условии имеющегося жилья в собственности или при действующем договоре социального найма гражданин имеет право на получение льгот. Это правило характерно в том случае, если общая жилая площадь не превышает учетные показатели по региону.

Нуждающейся или малоимущей семья может быть признана лишь в том случае, если доход на каждого члена семьи меньше установленного прожиточного минимума.

Образец выписки из домовой книги

Необходимые бумаги

Чтобы встать на очередь на расширение жилой помощи, семье необходимо предоставить в органы местного самоуправления определенный пакет документов:

  • справка из БТИ, которая подтверждает фактический метраж жилого помещения;
  • документы на жилплощадь – договор социального найма или договор купли-продажи;
  • выписку из домовой книги – характерно для жителей сельской местности или проживающих в частном секторе;
  • паспорт собственника жилья;
  • медицинская справка о состоянии здоровья (требуется в случае подтверждения группы инвалидности и имеющихся дополнительных льгот);
  • справка с места работы.

Скачать бланк домовой книги

В каждом отдельном случае пакет документов может отличаться друг от друга, о чем рекомендуется поинтересоваться заранее.

Куда стоит обращаться

Семье, претендующей на получение льгот, необходимо обращаться в органы социальной защиты.

Порядок следующий:

  1. Посещение учреждения соцзащиты.
  2. Наведение справок об имеющихся льготах.
  3. Получение информации о льготах, положенных в индивидуальном случае.
  4. Сбор и предоставление документов.
  5. Постановка в очередь на получение льготы на расширение жилплощади.

Скачать образец заявления на улучшение жилищных условий

Процедура не простая и занимает определенный промежуток времени, поскольку государство не дает льготы всем подряд. Для этого создается специальная комиссия, которая проверит документацию на соответствие действительности, убедится в жилищных условиях и на основе этого только будет приниматься решение. При соответствии данных нормам законодательства семья без проблем получает возможность на расширение жилищных условий.

Образец справки с места работы

Варианты как расширить жилплощадь в условиях кризиса

Основным вариантом расширения жилплощади считается участие в федеральных и региональных программах.

Стоит учитывать, что некоторые из них могут сочетаться, как, например, использование материнского капитала для покупки жилья за наличные средства и использование его в ипотеке, так и не сочетаться – приобретение жилья по ипотеке и получение материальной помощи молодым семьям. В таком случае необходимо выбирать что-то одно.

Наиболее распространенными вариантами расширения жилплощади являются следующие:

При приватизированной квартире
  • В таком случае учитывается количество проживающих на жилплощади и количество реализовавших право на улучшение жилищных условий. К примеру, в однокомнатной квартире проживает 5 человек (молодая семья с ребенком и родители одного из супругов).
  • Общая площадь в 45 кв.м. не является нормой для проживания, поэтому у супругов имеется возможность расширения жилищных условий. Если муж получал ранее участок под индивидуальное строительство до брака, то он не может претендовать на льготы. Мать с ребенком может получить льготы только после официального развода.
Многодетные семьи Имеют ряд социальных льгот, но при этом для расширения жилищных условий необходимо подтверждение факта малоимущей семьи, а участие в программе осуществляется на общих основаниях.
Кредит Оптимальный способ улучшения жилищных условий, но банку требуется гарантия в виде залога или первоначального взноса. Субсидия по программе «Молодая семья» может стать такой гарантией.
Материнский капитал Распространенный вариант использования государственной поддержки для увеличения жилой площади.

В первую очередь необходимо определиться, на какую именно льготу нужно претендовать. Если их несколько, и они не сочетаются, то выбор рекомендуется делать в пользу той, которая предоставляется в минимальные сроки.

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Смежные моменты

Немаловажным моментом является сбор всех необходимых документов, а затем постановка в очередь на получение льгот. При этом также необходимо отслеживать продвижение очереди и подтверждать необходимость участия в программе ежегодно.

У каждой программы существуют собственные условия, которые необходимо строго соблюдать. К примеру, практически для всех видов государственной поддержки расторжение брака является автоматическим выходом из участия в программе и лишение возможности на расширение жилого помещения.

Смена места работы, переезд в другой регион, рождение детей несет за собой обязательную необходимость в уведомлении представителей органов самоуправления о данных фактах, а также в документальном подтверждении.

Помощь государства

Государственная поддержка сводится к двум основным вариантам – семье предоставляется полноценная квартира с учетом необходимо метража на каждого члена семьи; семье выделяется субсидия, которую можно потратить на приобретение нового жилья с учетом продажи прежней недвижимости.

Многодетные семьи в данном случае не обладают какими-то преимуществами и участвуют во всех программах на общих условиях. Единственным отличием можно считать увеличенный размер субсидии, поскольку подразумевается увеличенная общая жилая площадь из-за количества членов семьи, включая детей.

Порядок действий при оформлении

Соблюдение определенного порядка действий при постановке в очередь на получение льгот – основной приоритет:

  1. Посещение органов местного самоуправления.
  2. Получение информации об имеющихся льготах и какие именно полагаются в индивидуальном случае.
  3. Вычислить приблизительное количество жилых метров на каждого члена семьи – процесс достаточно прост и предполагает разделение площади недвижимости (жилой части) на количество проживающих. Для получения льгот метраж должен быть ниже установленного значения в регионе (в каждом субъекте РФ данные определяется на местном уровне).
  4. Подача заявления на улучшение жилищных условий.
  5. Получить информацию о необходимых документах и предоставить их в установленные сроки.
  6. После проверки документации происходит постановка семьи в очередь.

Чтобы точно знать, как расширить жилплощадь в условиях кризиса, рекомендуется поинтересоваться у представителей органов самоуправления обо всех действующих программах для льготников.

Материнский капитал и субсидии

Материнский капитал и субсидии по программам на улучшение жилищных условий имеют сходство и различие. Сходство в том, что гражданин не оперирует материальными средствами, а получает на руки только соответствующий сертификат.

В случае с материнским капиталом – фиксированная сумма, которую можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту. В случае с субсидиями – сертификат на определенную сумму, которую можно потратить также на внесение в ипотеку, либо использование на строительство.

Различия между этими государственными поддержками в сумме – субсидии всегда рассчитываются из индивидуальных показателей. Это заключается в количестве членов в семье и площади имеющейся недвижимости.

К примеру, если семья из трех человек проживает в комнате в общежитии, то по закону ей полагается квартира площадью не менее 54 кв.м. (из расчета 18 кв.м. на человека по Московскому региону). Субсидия в таком случае будет составлять максимальное значение – 35% от стоимости жилья.

Как встать в очередь

Процедура постановки в очередь требует соблюдения конкретного порядка действий:

  1. Посещение соцзащиты и получение информации полагающихся льготах.
  2. Предоставление информации о материальном положении семьи.
  3. Предоставление справки из БТИ о площади недвижимости.
  4. Подача заявки на участие в программе.
  5. Ожидание решения комиссии.
  6. Постановка в очередь на улучшение жилищных условий.

При обнаружении комиссией несоответствий в документах и в реальности представители органов самоуправления могут отказать в предоставлении льгот или направить дело на пересмотр. Второй вариант предполагает повторный сбор документов и прохождение процедуры постановки в очередь.

Расширение жилплощади возможно только по предоставлению причин для одобрения этого решения.

Узнайте далее, когда ставят на очередь на улучшение жилплощади.

Также мы расскажем, как расширить жилплощадь молодой семье.

Рынок недвижимости в 2020: что происходит и чего ожидать

Все меняется, и рынок недвижимости тоже. Часть изменений происходит законодательным путем, часть формируется поведением участников рынка.
Рассказываем, что изменилось за первое полугодие и к чему может прийти рынок недвижимости в ближайшем будущем.

Тенденции на рынке

В первом полугодии 2020 на рынке недвижимости наблюдалось снижение активности. Если в первом полугодии было достаточно большое количество сделок, то во втором продажи резко пошли на спад – по сравнению с прошлым годом количество сделок в мае упало на 30%, а в июне и июле на 20%.

При этом цены на недвижимость выросли примерно на 10-12%, а объем предложений по России с декабря по июль увеличился на 20-22%. Это рекордный рост объема и предложения, но для рынка такая ситуация нонсенс – падение спроса на фоне роста предложения и цен.

Но есть сегмент, который выпал из общей тенденции — рынок загородной недвижимостью, сделки с которой в первом полугодии 2020 пошли в рост. В сравнении с прошлым годом, рост продаж загородных домов по России составил 30%. Это обусловлено тем, что по сравнению с новостройками рынок загородной недвижимости регулируется не так жестко, а кроме того в загородных поселках налаживается инфраструктура, что делает их более привлекательными для покупателей.

на столько увеличились продажи загородной недвижимости в первом полугодии 2020

На графике видно, насколько стабильнее в последние годы сегмент индивидуальной застройки по сравнению с долевым строительством.

Основные прогнозы

Цены

Благодаря снижению банковских ставок по ипотеке объемы предложений на вторичном рынке недвижимости могут увеличиться. За период с января по апрель текущего года предложения на вторичном рынке жилья выросли примерно на 17%. Это рекордное увеличение за четыре месяца за последние 15 лет, и именно благодаря ему цены на недвижимость остаются в разумных пределах. Если объем предложений на вторичном рынке не будет расти, начнется серьезный рост цен.

Ипотечные ставки

Между средней ставкой и объемами сделок существует прямая взаимосвязь, поэтому если крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях, вырастут и объемы продаж. Учитывая снижение спроса в первом квартале, участники рынка недвижимости надеются на дальнейшее снижение ставок по ипотеке.

Локализация цен

Предполагается, что в 2020–2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Если посмотреть на график, видно, что ситуация в регионах различается. Где-то стоимость не меняется, где-то растет на 15%, где-то происходит увеличение выданных ипотечных кредитов в сравнении с прошлым годом на 25%, а где-то сохраняется стабильность. Новая тенденция – рынок стал более локальным.

Что происходит с новостройками

В 2020 году вступили в силу изменения, по которым застройщики должны работать через счета-эскроу. Нововведение было направлено на защиту дольщиков. При этом для законодателя развитие отрасли оказалось второстепенным, хотя эксперты полагают, что оптимальным вариантом было бы соблюдение баланса.

Анализ рынка по городам в которых эта система уже начала работать, показывает что изменение в законе привело к росту цен на недвижимость. При том, что главная задача власти – снижение цен на жилье.

По прогнозам после введения эскроу-счетов себестоимость строительства вырастет на 7% из-за финансовой составляющей. К этому добавляется увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%. В результате строительство жилья дорожает, и это сказывается на ценах.

Еще одно следствие нововведений: для перехода на эскроу банкам понадобится большой объем финансирования. По самым скромным оценкам — 1,5 трлн рублей. В результате банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, поскольку существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. В итоге сложится ситуация, когда в глобальном плане застройщики будут конкурировать с физическими лицами в получении финансов от банка. При этом прежде они не конкурировали, больше того – граждане могли кредитовать застройщиков напрямую, причем нередко за счет денег банков, полученных по ипотечным кредитам.

Прежние нормы позволяли заходить на рынок строительным компаниям с капиталом в 30 млн рублей. Нынешний минимальный нижний порог – 100 млн. На помощь банков в этом вопросе рассчитывать сложно – нередки случаи, что банки отказывают ссылаясь на закредитованность застройщиков, когда девелоперы приходят за кредитом. Переломить ситуацию практически невозможно – банки такие же участники рынка, как девелоперы, и заставить их выдать кредит против воли невозможно. В результате некоторые кредитные организации пользуются своим доминирующим положением и злоупотребляют им – примерно такая же ситуация была в 90-х годах прошлого века.

По сути, появился еще один регулятор рынка — банки, которые действуют теперь в дополнение к государственным регулирующим структурам. Схожая ситуация была при введении в отрасли страхового сбора, который не особо защитил дольщиков, но добавил строителям проблем и стал причиной удорожание недвижимости.

Директор агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов так комментирует сложившуюся ситуацию:

«Цены на новостройки стали выше на фоне уменьшения объема предложений по новостройкам. Снижение доходов застройщиков, их зависимость от банков, приводит к уменьшению числа девелоперов, которые собираются строить по новым правилам. Примерно 20% компаний, существующих на рынке сегодня, отказываются – не потому что не хотят, а потому что не могут строить по новым требованиям. Причем эти 20% уйдут только в ближайший год, а дальше пока неясно, что будет».

Ильдар Хусаинов, Директор агентства недвижимости «Этажи»

Что происходит с рынком риэлтерских услуг

Несмотря на непростую ситуацию на рынке, для риэлтерского бизнеса в настоящее время открывается достаточно много возможностей. Многие компании разрабатывают новые продукты, привлекательные для клиентов. Например, есть компании, интегрировавшие свою базу данных с базой данных Росреестра – это дает им возможность помогать клиентам проще и быстрее получать необходимую документацию.

Как показывает практика, будущее риэлтерского бизнеса за IT-технологиями.

Компании, которые не внедряют новые компьютерные технологии, рискуют оказаться в аутсайдерах. Сейчас практически все рынки уходят в мобильные приложения, и рынок недвижимости не исключение. Это значит, что буквально через пару лет компании, у которых не будет мобильного приложения, не смогут выдержать конкуренции.

Вполне вероятно, что в перспективе произойдет скрещивание финансов риэлтерского и IT-бизнеса. Клиентами компаний недвижимости становится молодежь, выросшая с гаджетами в руках, поэтому, чтобы разговаривать с ними на одном языке, компаниям придется активно следить за новациями в IT-сфере и внедрять их в работу, а значит риэлтерские услуги будут все больше и больше оцифровываться.

Но при этом самым главным преимуществом останутся кадры, поскольку без грамотной работы риэлторов компании не смогут выдержать конкуренции.

Перспективы развития

Вероятнее всего, рост цен в ближайшее время прекратится. Но рынок первичной недвижимости рискует просесть еще: в первом квартале 2020 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. Покупатели голосуют рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье. Это видно на графике, где в процентах отображена доля ипотечных кредитов по ДДУ в общем объеме выдачи ипотеки в России:

Однако есть надежда на восстановление и увеличение объемов возводимого жилья. Сейчас в России строится примерно 75 млн квадратных метров в год, а государству нужно 120 млн. Такие показатели были заложены в паспорте нацпроекта «Жилье и городская среда». Нацпроект был разработан, чтобы обеспечить доступным жильем семьи со средним достатком, в том числе создать для них возможности для приобретения или строительства жилья с использованием ипотечного кредита. Нацпроект предполагает рост объема жилищного строительства, повышение комфортности городской среды, прямое участие граждан в создании комфортной городской среды, сокращение непригодного для проживания жилищного фонда за счет ввода в эксплуатацию новых домов и сноса старого жилья.

По долгосрочным прогнозам к 2020 году будет строиться примерно 90-100 млн квадратных метров в год.

млн квадратных метров в год нужно государству

Коллапс строительной отрасли потянет за собой всю экономику России&nbsp

На строительную отрасль в России надвигается полномасштабный кризис. Эксперты предрекают падение ввода в строй новых домов почти в два раза, при том, что майские указы президента требуют увеличить количество вводимого в строй жилья к 2024 году до 120 кв. м. в год. «Русская Планета» разбиралась в анатомии кризиса и в том, чем может обернуться коллапс строительной отрасли для всей России.

Строительная отрасль окончательно так и не оправилась от кризиса 2020 года и находится не в лучшем состоянии. Динамика ввода в эксплуатацию жилой недвижимости замедляется уже не первый год: согласно данным Росстата, в I квартале 2020 года 45% компаний отметили уменьшение количества объёма работ. Исследование строительной отрасли, опубликованное НАФИ, отмечает наихудшие показатели по инвестированию в жилые здания и помещения в посткризисном периоде (194,7 млрд рублей за первое полугодие 2017-го против 239 млрд за тот же период 2020 года и 205 млрд в первом полугодии 2015-го).

Нацпроект «Жилье и городская среда» подразумевает строительство 120 млн кв. м. жилья в год к 2024 году, однако строительная отрасль уже сегодня значительно отстаёт от запланированных показателей, заявил глава Минстроя Владимир Якушев. Цифры, заявленные в майских указах президента, почти вдвое выше уровня 2017-го, когда было введено 79,2 млн кв. м жилья. А после перехода от долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов эти показатели и вовсе окажутся недостижимыми.

Денег нет

Фото: Елена Горбачева / «Русская Планета»

Сами девелоперы указывают на следующие сдерживающие факторы: высокий уровень налогов (на этот фактор указали 45% опрошенных Росстатом руководителей организаций), недостаток заказов на работы (30%), высокая стоимость материалов, конструкций, изделий и недостаток финансирования (по 28%), неплатежеспособность заказчиков (21%).

Отношения строительной отрасли с банками складываются не лучшим образом. Для банков строительный бизнес в первую очередь потенциально проблемный должник. По итогам 2020 года объем «плохих» долгов, выданный для реализации проектов в строительной отрасли приближался к 20%, это один из самых высоких показателей в стране по различным отраслям, рассказал «Русской Планете» генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг».

Сумма, выданная строительной отрасли на начало 2020 года, составила 1.6 трлн рублей, при этом общая сумма задолженности по отрасли составило примерно столько же, совершенно очевидно, что банки отказываются от риска и сокращают выдачу кредитов в данную отрасль. Таким образом по итогам первого квартала кредитов для долевого строительства было выдано на 30% меньше аналогичного периода прошлого года.

Такая статистика, по мнению эксперта, является одной из первопричин образования кризиса в строительной отрасли.

Доля строительного сектора в кредитном портфеле российских банков составляет 7%, в то время, как в мире этот показатель составляет около 15%. После перехода к проектному финансированию ситуация станет ещё хуже, полагают эксперты. Из 63 кредитных организаций с эскроу-счетами по новым правилам ЦБ смогут работать не более 20 банков. Как итог — банки будут как можно реже работать с застройщиками, а в некоторых финансовых организациях и вовсе установлен негласный запрет на кредитование строительной отрасли.

В данный момент, застройщики различными методами сумели отложить момент начала давления на отрасль со стороны нового законодательства, но это не отменяет того факта, что влияние состоится, добавляет Савченков.

Вероятность того, что какой-то части компаний всё же придётся покинуть рынок, велика, поэтому ситуация остаётся напряженной, особенно в свете того, что новые условия 214 ФЗ фактически означают, что застройщики будут работать «в долг» в любом случае.

Недоступное жильё

Фото: Елена Горбачева / «Русская Планета»

Не способствуют развитию отрасли и высокие ставки по ипотеке. В первом полугодии 2020 года количество предоставленных займов упало на 13% — такие данные опубликовал ЦБ. При этом объём выданной ипотеки просел чуть меньше, на 3,5%. Столь негативная динамика отмечена впервые с 2015 года.

В начале июня ЦБ снизил ключевую ставку на 0,25%, что привело к снижению ставки по ипотеке в российских банках в среднем до 10,28% годовых. Некоторые банки пошли ещё дальше. С 1 августа банк ВТБ снизил ставки по своим ипотечным предложениям, в среднем на 0,5 п. п. Самые низкие ставки доступны по программе «Больше метров — ниже ставка», 9,2% годовых. А при наличии в семье двух и более детей можно оформить или рефинансировать ипотеку по ставке в 5%, сообщается в пресс-релизе банка.

Тем не менее, ипотека в России по-прежнему считается очень дорогой, в особенности если сравнивать с Европой. Цифры в 1,5-2% кажутся нам чем-то недостижимым, но российские банки не в состоянии выдавать ипотечные кредиты по столь же низким ставкам, как в Европе. И дело не только в ключевой ставке ЦБ, но и в общей экономической ситуации в стране: выше операционные риски, ниже доходы населения, иные показатели инфляции. Следовательно, высокие ставки для российских банков — не прихоть, а единственное условие, которое позволяет выдавать кредиты без риска разориться.

Между тем, в Москве в июне был побит абсолютный рекорд по сделкам с новостройками — было заключено свыше 11,677 ДДУ, сообщает РБК. Правда, по данным Росреестра, почти 50% спроса была обеспечена юридическими лицами: застройщики выкупали недвижимость сами у себя, пытаясь таким образом избавиться от продаж через эскроу.

Новые правила финансирования неизбежно приведут к росту цен на жилье: некоторые эксперты называют цифры от 10 до 20%, а некоторые — и до 35%, что не будет способствовать увеличению спроса. Более того: нововведения могут разорить больше половины строительных компаний страны. А значит, вводимого в строй жилья будет ещё меньше.

Последствия кризиса

Фото: Елена Горбачева / «Русская Планета»

Кризис в строительной отрасли России потянет за собой вниз всю страну. Не смотря на экономические трудности, строительная отрасль считается одной из важнейших отраслей в российской экономике. По данным Росстата, в 2017 году доля отрасли строительства в ВВП страны увеличилась до 5,74%.

При этом первом квартале 2020 года число банкротств в строительной отрасли России выросло сразу на 35%, отмечается в анализе Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП). Если в первом квартале 2018-го зафиксировано 434 банкротства, то с января по март 2020-го — уже 587.

Прогнозируемый из-за перехода на проектное финансирование рост цен на недвижимость грозит обернуться сотнями тысяч непроданных квадратных метров по всей стране. Что, в свою очередь, сулит застройщикам срывы выполнения проектов и невозможность расплатиться по кредитам и может разорить до 75% ещё держащихся на плаву девелоперов. Кризис не обойдёт стороной даже крупные компании, которые, как известно, не попадают под новые правила перехода на эскроу-счета. В частности, ГК «ПИК» в прошлом году устроила крупную распродажу активов. Эксперты отмечают, что аналогичная ситуация наблюдалась с Urban Group, незадолго до банкротства.

А значит, проблема «обманутых дольщиков» вспыхнет в стране с новой силой — при том, что формально дольщиками они уже не будут. Согласно данным Единого реестра застройщиков России, в сентябре 2020 года объем незавершенного ими строительства вырос до 9,3 млн кв. м. Всего же за год с сентября 2020 по сентябрь 2020 года объём незавершенного ими строительства вырос в 2,1 раза. Как отмечают эксперты, с переходом на проектное финансирование количество недостроенных объектов возрастёт ещё больше.

Вытащить из пропасти

Фото: Елена Горбачева / «Русская Планета»

Правительство предпринимает необходимые меры для улучшения климата в сфере работы с недвижимостью, рассказал «Русской Планете» Владимир Савченков, генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг». По его мнению, переход на эскроу-счета при всех сложностях ставит главной целью защиту прав участников долевого строительства, что позволит сделать рынок в перспективе более прозрачным и безопасным. Кроме этого, позитивно можно расценить выключение нотариусов из сделок с долевой недвижимостью, работу по понижению ипотечной ставки до 8%, социальные выплаты на детей — всё это, по мнению Савченкова, позволит сфере недвижимости преодолеть кризис.

В случае, если удастся исполнить майский указ президента и вдвое увеличить объёмы ежегодно вводимого жилья до 120 млн кв. м., то это позволило бы выйти из кризиса не только строительной отрасли, но и всей российской экономике — за счёт мультипликативного эффекта, полагают специалисты ЦМАКП.

Расширение рынков, стимулируемое жилищным строительством, будет способствовать реализации инвестпроектов, связанных в том числе с импортозамещением, причём не только на рынке стройматериалов, но и вдоль других производственных цепочек, уверяют исследователи. Так, по данным ЦМАКП, по 5% всего прироста добавленной стоимости экономики будет обеспечено за счет увеличения транспортных перевозок, производства стройматериалов и продукции металлургии (итого, 15% прироста). Ещё около 4% — это добыча нефти и производство нефтепродуктов. Примерно 3% — производство электроэнергии и тепла, газо— и водоснабжение, водоотведение. Около 2% даст прирост машиностроительной продукции, и так далее. Плюс к этому, существенно увеличатся налоговые поступления в бюджет.

Для того, чтобы помочь девелоперам пережить непростые времена, государство готово взять на себя часть финансовых рисков. Об этом ещё в прошлом году заявил глава Минэкономразвития Максим Орешкин.

Наше предложение, и мы его активно обсуждаем в правительстве, — это создание специальной программы на базе принципов, по которой у нас работает программа кредитования малого и среднего бизнеса. Программа будет стимулировать банки кредитовать жилищное строительство за счет частичного принятия риска государством

— заявил Орешкин на Московском финансовом форуме.

При этом Минэкономразвития прямо связывает спад в приросте ВВП в России с трудностями, которые переживает сейчас строительная отрасль. Мол, мало строим, надо бы больше. Только забывают о том, что в ближайшее время жильё будет просто некому покупать — потому что для среднестатистической российской семьи в условиях непрекращающегося падения реальных доходов покупка собственного жилья, пусть даже в ипотеку, не более, чем мечта.

Как расширить жилплощадь в условиях кризиса.

недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/

советыГородская недвижимость

10 мая 2015・Карелия 1 470

На данный момент пытаемся увеличить жилплощадь. С большим удовольствием купили бы в новостройке, но строят у нас в городе исключительно 1-2-хкомнатные и маленькие трёшки. Нам же нужна 4-х, и не маленькая.
Осенью у нас был покупатель на нашу квартиру, были деньги на доплату в виде налички, но продавец отказался идти на уступке в цене. Сейчас этот же продавец скинул цену даже больше, чем мы просили. Но покупателя у нас уже нет, и спроса тоже нет совсем.
Даже снизив цену ниже всех других аналогичных предложений, покупатель не появляется
. Дальше снижать некуда, иначе суммы доплаты уже не хватит.
Ищем варианты обмена, но многих отталкивает 5-й этаж или сумму доплату называют нереальную. Аргумент — нам столько надо или мы не спешим. В основном большие квартиры меняют, когда проживает в одной квартире не одно поколение, и желают уже выделить угол молодым.
Как действовать в сложившихся условиях: когда свою не продать и обмен, подходящий по цене не найти? Ждать уже больше не можем, до осени надо срочно переехать. Ищем квартиру уже более полугода, немного опоздали с покупкой. Перед нами как раз были проданы 2 подходящие квартиры. И сумму доплаты увеличивать не вариант, наличку мы вложили в другую недвижимость и будем брать ипотеку. Ежемесячные платежи не должны превышать платы по ипотеке.
Сумма доплаты достаточная. 2 года изучала все предложения и доплатой, которую просили продавцы подходящих квартир. Сейчас просят больше за квартиры в более худшем состоянии, хотя цены на квартиры уже ниже, чем были год назад.
Агенты не помогают. Говорят берите то, что есть — другого в ближайшее время не будет.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: