Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2020 году

Уступка права аренды земельного участка

Поделиться:

22.10.2018

Земельные участки наряду с другими объектами недвижимого имущества могут быть переданы в аренду. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иному лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В соответствии с ч. 5 ст. 22 ЗК РФ дополнительно установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных ст. 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков. Существуют некоторые исключения из правил о переуступке прав аренды, например: — запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах; — ограничения для арендаторов — ГУП, МУП и казенных предприятий; — в зависимости от условий конкретного договора. Таким образом, из указанных выше нормативно-правовых актов возможно сделать вывод о том, что порядок передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка является уведомительным, если иное не установлено региональным законодательством или договором аренды. Уведомление должно быть сделано в разумный срок после осуществления сделки по переуступке права. При этом форма передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка должна быть письменной, в виде отдельного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым арендатором. В соответствии со ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Соответственно, сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды подлежит государственной регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН.

Процедура переуступки права аренды земельного участка: общие нормы, сроки и порядок проведения

При подписании договора аренды, субъект обязуется своевременно выплачивать средства на протяжении оговоренного срока. Нарушение условий соглашения, а именно расторжение договора, может стать основанием для привлечения арендатора к материальной ответственности.

Передача прав аренды земельного участка или сдача его по договору субаренды поспособствуют решению вопроса без дополнительных расходов. Как происходит переуступка прав, какие документы для этого нужны и в каких случаях совершить переуступку будет невозможно – мы рассмотрим далее.

Закон

Переуступка права аренды земельного участка регулируется следующими нормативными документами:

  • статья №606 ГК РФ – основные положения договора аренды;
  • статья №615 ГК РФ – порядок пользования арендованным имуществом;
  • постановление ФАС ЦО №А09-3274/06-19 – условия передачи прав аренды на земельный участок;
  • статья №23 ЗК РФ – нормы, регулирующие совершение переуступки прав на землю;
  • статья №24 ГК РФ – особенности вознаграждения возмездной сделки.

Как правило, к подписанию договора о переуступке прав прибегают в следующих случаях:

  • субъект продает здание, построенное на арендованной земле;
  • субъект желает выполнить обязательства, указанные в договоре о залоге;
  • руководитель строительного кооператива совершает переуступку прав в качестве обеспечительного взноса субъектам, участвующим в строительстве;

Внимание! Сама по себе процедура переуступки прав имеет определенные отличия от субаренды и руководствуется совершенно другими положениями.

Общие нормы

Переуступка прав имеет следующие характеристики:

  • арендатор совершает передачу третьему лицу всех прав на аренду земельного участка, указанных в первоначальном договоре;
  • после передачи прав арендатор более не имеет права на притязания на землю;
  • договор о переуступке прав обязательно должен быть зарегистрирован.

В отличие от субаренды, где совершается передача лишь только права пользования и третье лицо совершает оплату за землю основному арендатору, переуступка предполагает последующее сотрудничество третьего лица с владельцем.

Сроки

На процедуру передачи прав влияют многие факторы, к примеру, для каких целей арендуется участок, кто принимает участие в сделке и т.д.

Процесс переуступки права аренды земельного участка зависит также от того, на какой срок совершается передача:

  • до 5 лет – арендатор обязан просто оповестить о переуступке прав владельца и для совершения сделки ему не нужно получать одобрения от собственника;
  • от 5 лет и больше – обязательно нужно оформить нотариально заверенное соглашение от владельца. Без этого документа договор переуступки может быть признан недействительным.

Внимание! Чтобы грамотно оформить договор переуступки, стоит вначале проконсультироваться с нотариусом или юристом и уточнить особенности сделки.

Обязанности арендатора

После подписания договора о переуступке, вместе с правами на эксплуатацию земельного участка, арендатор также приобретает следующие обязанности:

Своевременная оплата аренды, согласно условиям, оговоренным в договоре:

  • эксплуатация участка согласно его целевому назначению;
  • сохранять и обустраивать участок;
  • использовать землю, не причиняя ущерб ее владельцу.

Все условия сделки оговариваются и прописываются в договоре о переуступке прав.

Важно! Переуступка прав подразумевает сохранение за новым арендатором прежних условий соглашения, а потому владелец участка не имеет права вносить изменения в сделку, к примеру, менять стоимость участка или порядок оплаты.

Ограничения прав

Переуступка прав по договору аренды земельного участка будет невозможной в следующих случаях:

  1. По условиям договора данная процедура запрещена.
  2. Арендатор нарушил условия договора относительно эксплуатации земли. К примеру, на участке было возведено незарегистрированное здание, а изначально земля была арендована вообще для других целей.
  3. Земельный участок выступает предметом судебного разбирательства, связанного с делением имущества или утверждением/опровержением прав на участок.

Внимание! Также невозможным будет передача прав по договору переуступки в том случае, если за действующим арендатором были закреплены определенные обязательства, связанные с участком.

К примеру, в договоре аренды оговорено, что субъект обязан за период использования арендованной земли возвести на ней нежилые объекты недвижимости.

Особенности оформления сделки

Переуступка аренды земельного участка между физическими лицами – это сделка между арендатором и третьим лицом, направленная на передачу прав на аренду земельного участка. Она основывается на подписании договора о переуступке и сопровождается соответствующим пакетом документов.

Документы

Для подписания и последующей регистрации договора, необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • паспорта и ИНН участников сделки;
  • учредительные документы (для юридических лиц);
  • техническая документация на земельный участок и постройки, расположенные на нем;
  • выписка из ЕГРП;
  • согласие на переуступку от владельца земли (обязательно нотариально заверенное);
  • договор аренды;
  • договор о переуступке прав;
  • заявление о регистрации договора о переуступке прав;

Перечень документов может быть дополнен по требованию сотрудника Регистрационной палаты.

Содержание договора

Основным правоустанавливающим документом, подтверждающим передачу права аренды земельного участка третьему лицу, является договор о переуступке прав. Его содержание не должно противоречить действующему договору аренды.

В соглашении обязательно должны быть указаны следующие разделы:

  1. Информация об участниках сделки. Паспортные данные физического лица и выписка из ЕГРП с информацией о доверенном лице, представляющем интересы компании для юридических лиц.
  2. Информация о предмете договора. Расположение земли, технические данные о площади, статусе и целевом назначении участка, а также кадастровый номер территории.
  3. Права и обязанности обеих сторон. В данном разделе, как правило, дублируется информация из основного договора аренды, подписанного с владельцем участка.
  4. Процесс переуступки прав. В этом разделе необходимо указать информацию о том, каким именно образом будет совершена переуступка прав и на каких условиях. К примеру, третье лицо будет обязано выплатить действующему арендатору денежное вознаграждение или погасить его задолженность по арендной плате.
  5. Информация об изначальном договоре аренды. В данном разделе необходимо указать на основании чего арендатор совершает переуступку прав (номер договора, дата его подписания и т.д.)
  6. Стоимость и порядок оплаты аренды. В данном разделе дублируются положения, указанные в основном договоре аренды. Ни арендатор, ни владелец не имеют права изменять стоимость или размер суммы без соглашения третьего лица, в чью пользу совершается переуступка прав.
  7. Срок аренды. Датой начала аренды считается дата подписания договора о переуступке прав, окончание аренды должно соответствовать срокам, указанным в основном договоре аренды.
  8. Порядок расторжения сделки. Как правило, основанием для прекращения сотрудничества является нарушение правил эксплуатации земли, а также нарушение порядка оплаты за аренду. Информация этого раздела также дублируется с основного договора аренды.

В конце документа указывается информация об участках сделки, ставится дата подписания договора и подписи/печати обеих сторон.

Внимание! Преимуществом подписания договора о переуступке является тот факт, что владелец не может повысить арендную плату или изменить условия сотрудничества, а потому выгодные условия сделки останутся актуальными и для нового арендатора.

Регистрация сделки

Переуступка аренды земельного участка обязательно должна быть зарегистрирована в Росреестре в том случае, если договор подписывается на срок 1 года и больше.

Для внесения данных о сделке в общую базу реестра, необходимо подготовить следующие документы:

  • заявление о регистрации соглашения;
  • паспорт заявителя;
  • договор о переуступке;
  • документы, подтверждающие действительность сделки.

Если регистрацию совершает юридическое лицо, то ему обязательно нужно предъявить документы не только на компанию, но и справка, подтверждающая полномочия субъекта.

При переуступке прав на землю сельхозназначения, необходимо предоставить также справки, подтверждающие согласование с земельным комитетом будущей эксплуатации земли.

Госпошлина

Размер госпошлины в первую очередь зависит от того, кто является участником сделки.

Участники сделки Стоимость Порядок оплаты
Физические лица 2 000 рублей Оба участника делят сумму поровну
Юридические лица  22 000 рублей Оба участника делят сумму поровну
Физическое и юридическое лицо 22 000 рублей Компания в данном случае платит 20 000 рублей, а гражданин только 2 000 рублей
Физическое лицо и государство 2 000 рублей Оплату совершает физическое лицо
Юридическое лицо и государство 22 000 рублей Оплату совершает юридическое лицо

После того, как заявитель оплатит госпошлину, он должен передать весь пакет документов вместе с квитанцией сотруднику Росреестра.

Внимание! Переуступка прав на аренду земельного участка – это выгодная сделка, как для арендатора, желающего избавиться от земельного участка, так и для третьего лица, которое пытается снять землю на выгодных условиях.

Многие риэлтерские компании договариваются с владельцами и подписывают договор аренды на выгодных условиях, а после, совершают переуступку за определенную сумму вознаграждения.

бесплатно

Вы можете получить ответ на свой вопрос, задав его в виджете юриста внизу справа или позвонив нам
Бесплатная консультация по телефону
Москва, Московская область: +7 (499) 455-04-42
Санкт-Петербург, Ленинградская область: +7 (812) 603-46-96
Задать вопрос в онлайн режиме

Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами

Последние изменения: Январь 2020

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Ссылки на законодательство

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

  • ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
  • пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

  • Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
  • Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
  • Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Обязательное уведомление собственника является необходимостью, когда длительность нового договора о переуступке превышает 5-летний срок. В отдельных случаях бланк договора предусматривает наличие пунктов, устанавливающих порядок передачи прав аренды другим лицам, что освобождает от необходимости заключения другого соглашения.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

  • изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
  • удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
  • квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
  • выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

  • К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
  • Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
  • Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
  • Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
  • Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
  • Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
  • Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
  • Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
  • Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
  • В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
  • Правила возврата земли обратно.

Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

  • Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
  • Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
  • Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
  • Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
  • Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Проведение аукциона

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются.  Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2020 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

 Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

© 2020 zakon-dostupno.ru

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: