Обзор договора залога земельного участка

Особенности ипотеки земельных участков в 2021 году

Ипотечный кредит на земельный участок

Институт ипотеки — продукт современной экономики, который активно развивается. Рыночная экономика не может существовать нормально без его надлежащего развития, так как ипотека — важнейший инструмент кредита.

Земельные участки также относят к предметам ипотеки. Регулируется вопрос законом 102-ФЗ от 31.12.2017 (Глава XI).

Рассмотрим особенности ипотеки земельных участков, а также могут ли земельные участки быть предметом ипотеки при продаже.

Виды земельной ипотеки и нормативное регулирование вопроса

Земельный участок — объект недвижимости, который относится к предмету ипотеки. Принцип единства земли и объекта недвижимости, который построен на ней, в 2021 году определяет Земельный Кодекс, а правовые особенности — вышеуказанный закон 102-ФЗ.

В России существуют следующие виды земельной ипотеки:

  • на покупку земельного участка;
  • на приобретение земли для строительства частного дома.

Мнение эксперта

Евгений Беляев

Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Перед подписанием ипотечного договора на покупку земли банк или другая кредитная организация определяет ее ликвидность. Если заемщик окажется неплатежеспособным, недвижимость можно выставить на торги, чтобы погасить долг.

Гражданин будет наделен правами собственности на землю, что будет подтверждено реестром, выданным в кадастровом органе. У участка должны быть четкие границы, установленные при проведении межевания.

Критерии земельного участка

Критерии, которые предъявляются к земельному участку для ипотечного кредитования:

  • земля предназначается только для жилищного строительства или под садоводческий участок;
  • наличие строго очерченных границ;
  • до участка можно добраться на общественном транспорте;
  • рядом хорошо развита инфраструктура;
  • банк не будет одобрять кредит на землю, которая расположена в промышленной зоне или рядом с экологически опасными предприятиями;
  • наличие дороги рядом с предлагаемой в залог землей;
  • на выбранную землю не должен быть наложен ареста, аренда;
  • на нем не должно висеть уже оформленного залога.

Самые востребованные земельные участки — участки в коттеджных поселках.

Предмет ипотеки

Предметом ипотеки согласно ст.62 ФЗ «Об ипотеке» могут быть:

  • земли, которые не имеют ограничения в обороте;
  • если земля находится в общей долевой собственности, ипотеку устанавливают на участок, который принадлежит заемщику, выделенный из земли, находящейся в общей долевой собственности.

Банки могут отказать в выдаче ипотечного кредита на земельный участок, если земля не подлежит залогу (ст.63, Закон «Об ипотеке»):

  1. Земельный участок находится в муниципальной, государственной собственности. Запрет позволяет сохранять целостность государства.
  2. Часть участка земли, площадь которой меньше установленной нормативно-правовыми актами (слишком маленький земельный участок).

Документы, необходимые для оформления ипотечного договора на землю

Ипотечный договор оформляют, если собраны следующие документы:

  • свидетельство о государственной регистрации прав собственности;
  • план с индивидуальным кадастровым номером, назначением земли, ее адресом;
  • договор купли-продажи;
  • отчет эксперта-оценщика;
  • документ об отсутствии на участке построек.

Основное отличие земельной ипотеки от обычной — обратный порядок действий. При приобретении квартиры сначала будущий покупатель присматривает несколько подходящих вариантов, а потом подает заявку.

Но если планируется приобретение земельного участка в кредит, сначала следует выбрать банк, узнать все требования, затем подбирать землю.

Преимущества такой ипотеки:

  • процентная ставка на ипотечную землю ниже, чем процент в обеспеченном потребительском кредите;
  • большой срок погашения займа;
  • можно строить без оглядки на требования банка, если иного не прописано в договоре.

Кому вероятнее всего одобрят такой кредит

Кредитный договор заключается только с:

  • гражданином Российской Федерации;
  • совершеннолетним (исключение — граждане пенсионного возраста);
  • лицом, имеющим стабильную занятость;
  • гражданин имеет достаточный для погашения постоянный доход;
  • есть хорошая кредитная история.

Процесс оформления

Шаги оформления ипотеки на земельный участок:

  • нужно выбрать отделение банка, в котором собираетесь взять ипотеку;
  • ознакомиться с требованиями кредитной организации;
  • подать заявку, дождаться одобрения банка;
  • подготовить документы на земельный участок;
  • банк проверяет документы;
  • получить кредитные средства и приобрести земельный участок, если у банка не возникнет возражений.

Подробнее о договоре

Договор ипотеки земельного участка – сделка о залоге недвижимого имущества, являющаяся гарантией возврата денежных средств. По договору о залоге земельного участка одна из сторон — залогодержатель, который является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Может получать удовлетворение денежных требований к должнику по обязательству из стоимости участка залогодателя (второй стороны) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Мнение эксперта

Евгений Беляев

Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Заключается договор в письменном виде, регистрируется органами государственной регистрации прав на недвижимость по месту нахождения участка. К документу прилагают кадастровый паспорт участка.

В ипотечном договоре земельного участка указывают:

  • предмет ипотеки;
  • оценку;
  • размер, основания возникновения и срок исполнения ипотечного обязательства;
  • адрес участка и его кадастровый номер;
  • наличие объектов недвижимости на участке, если есть;
  • площадь участка;
  • назначение земли и цель ее использования;
  • право собственности;
  • название органа государственной регистрации прав на недвижимость, которая зарегистрировала это право.

Предметом договора часто являются земельные участки, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального строительства и т.д.

Ипотека здания допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором построено здание или сооружение.

Если земельный участок передали по договору аренды гражданину или юрлицу, арендатор участка может отдать арендные права в залог на срок договора аренды участка с согласия собственника участка.

Официальное действие залога начинается с момента государственной регистрации сделки в территориальном отделении государственного реестра.

Мнение эксперта

Евгений Беляев

Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Если участок является залогом по ипотечному договору, залогодатель вправе строить на нем все что угодно без ограничений от финансовых организаций. Ипотека автоматически распространяется и на данные объекты.

Содержание пунктов

Обычный ипотечный договор содержит следующие пункты:

  • шапку с наименованием адреса, датой составления договора, паспортными данными и адресом сторон;
  • предмет соглашения – основные и дополнительные условия, адрес участка, кадастровая стоимость, порядок продажи дома;
  • гарантии;
  • обязанность сторон;
  • страховые особенности;
  • ответственность;
  • итоговые нормативы;
  • реквизиты сторон, подписи.

Альтернатива ипотеке земельного участка

Несмотря на множество преимуществ, земельная ипотека — не самый из выгодных вариантов покупки земли. Земельный участок — нестандартный залоговый объект, а может быть еще и неликвидным.

Банку невыгодно выдавать заемщику круглую сумму. Выдадут лишь маленькую сумму ипотеки.

Для диверсификации своих рисков банк использует повышенный коэффициент для определения суммы займа: редкому гражданину хватит и половины денег на приобретение земли.

Выход из ситуации:

  • предоставить банку залог;
  • оформить потребительский кредит;
  • взять ссуду под залог имеющейся недвижимости.

Потребительский кредит поможет, когда выбранный участок не вписывается в требования банка. Стоимость земли невысокая, и выплатится долг по кредиту за 5-6 лет.

Ипотека под залог недвижимости поможет, если участок банком не одобрен, а средств кредита на приобретение земли недостаточно. Процентная ставка по ипотеке выше.

Аренда

Можно сдавать в залог арендные права на имущество. Передаются в залог права аренды только в пределах срока договора аренды земельного участка. Арендные права на земельный участок могут быть заложены только с согласия собственника земельного участка.

Мнение эксперта

Евгений Беляев

Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Залог права аренды участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, допустим без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Взыскание

Взыскание на заложенное имущество накладывают, если гражданин не исполняет или плохо исполняет обеспеченное залогом обязательство: не платит или платит несвоевременно сумму долга. В таком случае предмет залога отчуждают по решению суда.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, которое было заложено по ипотечному договору, по судебному решению. Исключение — допущено удовлетворение подобных требований без обращений в суд.

Отсрочка на срок до года по просьбе залогодателя предоставляется:

  • залогодатель – гражданин, и независимо, какое имущество заложено им по ипотечному договору, если залог не связан с предпринимательской деятельностью;
  • предмет ипотеки – земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Реализуется (продается) заложенное имущество, на которое обращено взыскание, с публичных торгов на аукционе. Цель – выручить за продаваемое имущество наивысшую цену.

Кредитор получает деньги по неисполненному обязательству, а должник получает разницу между суммой, которая получена при реализации заложенного имущества, и размером обеспеченного залогом требования.

Что касается ипотеки земельных участков, которые предназначаются для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства, предмет залога — земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность которой не разграничена.

Эти участки передают в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком на обустройство данных участков, иными словами, для строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решение об ипотеке земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности, принимают органы местного самоуправления. Решение об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов РФ.

Если земельный участок реализуют на аукционе, обязательны следующие условия:

  • начальную продажную стоимость устанавливают судебным решением об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по ипотечному договору;
  • организатор аукциона — специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия законодателя.

Мнение эксперта

Евгений Беляев

Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Как только все аукционы объявляются несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи земельного участка с единственным участником аукциона ипотека участка прекращается.

Совершение сделки между физическими и юридическими лицами

Заключение соглашения о предоставлении земельного участка в банк в качестве залога между юридическими и физическими лицами — стандартная процедура.

Обычно заемщики получают ипотеку на основании предоставления недвижимого имущества, как залогового обеспечения сделки. Так кредиторы получают официальное право совершать взыскания на имущество, если гражданин не погашает задолженность.

В остальном классический алгоритм действий выглядит так:

  • заключается кредитный договор, регистрируется в едином государственном реестре;
  • имущество используется заемщиком, исключением является возможность отчуждения земли без согласия банка;
  • оформляется закладная для удостоверения банка на право распоряжения залоговым имуществом;
  • регистрируются фактические имущественные права.

Заинтересованное в ипотечном кредитовании лицо вправе строить любые объекты строительства на заложенной территории. Все сооружения будут автоматически переведены в категорию предметов залогового обеспечения.

Также допустимы договоренности о другом порядке регулирования отношений в рамках проводимых строительных мероприятий.

Обзор договора залога земельного участка

Обзор договора залога земельного участка

Договор о залоге земельного участка в подавляющем большинстве случаев составляется тогда, когда оформляется ипотека, однако, существуют и прочие варианты. Данный документ представляет собой соглашение о предоставлении территориального надела в качестве залогового обеспечения.

Для понимания того, как составить договор залога земельного участка, необходимо ознакомиться с главными условиями, с центральными критериями, с нюансами процедуры рассмотрения, с содержанием пунктов, с прочими характерными требованиями, а также со способами заключения соглашения между физическими и юридическими лицами.

Главные условия оформления

В 2021 году в соответствии с нормами, четко прописанными в статье 339 Гражданского Кодекса РФ, залоговый договор должен в обязательном порядке содержать в себе следующие характерные сведения:

  • предмет залогового обеспечения, которым в рассматриваемом случае является участок земли;
  • существо залога;
  • обстоятельства и срок их исполнения;
  • порядок реализации имущественного объекта в порядке судебного разбирательства в случае появления спорных обстоятельств.

Вышеуказанный перечень условий является общим, благодаря чему происходит его применение по отношению ко всем соглашениям о залоге, если иное не предусматривается нормами регулирующих нормативных актов.

Статья 339. Условия и форма договора залога

Федеральное законодательство определяет и прочие основные условия, которым должны содержаться в рассматриваемых соглашениях:

  • предмет договора;
  • оценка в денежном выражении;
  • размер обязательств.

Предмет залогового обеспечения нужно обязательно указывать с учетом следующих обстоятельств:

  • наименование;
  • место фактического размещения участка земли;
  • параметры участка, с помощью которых он может быть быстро идентифицирован.

Стоит отметить, что помимо прочего в документе четко прописывается правовая норма, на основе которой собственник получил землю в свое непосредственное распоряжение и сведения об органе, сотрудниками которых проводится регистрация договора залога земельного участка.

Центральные критерии

В подавляющем большинстве случаев финансовые организации обращают наиболее пристальное внимание на проведение оценочных мероприятий на конкретном участке.

Все без исключения земли должны отвечать повышенным требованиям к ликвидности. Это обуславливается возможностью реализации банком надела, если у его собственника не будет средств для погашения своих долговых обязательств в установленный срок.

К оформлению в качестве залогового обеспечения допускаются следующие категории участков:

  • принадлежащие к землям, отведенным для индивидуального строительства или личного подсобного хозяйства;
  • имеющие четкие предельные параметры и координаты – другими словами должна быть проедена предварительная процедура межевания;
  • имеющие доступ к основным транспортным развязкам;
  • имеющие инфраструктуру с учетом подключения к основным энергетическим сетям;
  • отвечающие последним требованиям, предъявляемым к экологическим параметрам регионов.

Стоит отметить, что в любом случае заключенный договор подлежит обязательной регистрации в государственном реестре.

Образец договора залога земельного участка:

Особенности процедуры рассмотрения

При оформлении соглашения о залоге территориального надела нужно учитывать некоторые особенности. Например, на основании положений статьи 62 Федерального Закона об ипотеке, участки земли могут выступать в качестве предмета такого кредитования только в том случае, если они не имеют ограничений в обороте.

Предметом договора не могут являться те земли, которые находятся в непосредственной собственности у государственных или муниципальных органов власти, кроме тех, которые были отведены непосредственному пользователю для организации строительных работ или для возведения элементов коммуникационной инфраструктуры.

Если ипотечное соглашение заключается при условии наличия на участке объектов, принадлежащих заинтересованному лицу по праву собственности, то в документе важно указать факт того, что залоговое обеспечение будет распространено на соответствующие объекты строительства. Об этом гласят нормы статьи 64 Федерального Закона об ипотечном кредитовании.

В заключаемом соглашении важно указать объективные сведения о рыночной стоимости земли. Для этого предварительно привлекается специальная экспертная комиссия, действующая от имени финансовой организации. При этом стоимость работ определяется на основании дополнительного договора, заключаемого между заемщиком и уполномоченным представителем банка.

пунктов

Рассматриваемый образец договора содержит в себе следующие позиции:

  1. Шапка, в которой прописывается наименование населенного пункта, дата составления договора, паспортные данные и адреса сторон сделки.
  2. Предмет соглашения – указываются основные и дополнительные условия, адрес фактического месторасположения участка земли, величина кадастровой стоимости, порядок по которому проводится продажа дома (а также соответствующая покупка третьими лицами) или земли при возникновении споров.
  3. Гарантии, дающиеся держателем предмета залога – например, может быть указан факт того, что участок не будет реализован без согласия залогодателя.
  4. Обязанности сторон сделки.
  5. Страховые нюансы.
  6. Ответственность сторон при возникновении чрезвычайных обстоятельств.
  7. Итоговые нормативы.
  8. Актуальные реквизиты сторон и их подписи.

Скачать бланк договора залога земельного участка

Важно: если соглашение заключается официальным представителем заинтересованного лица, то нужно заблаговременно подготовить нотариальную доверенность.

Прочие требования

Заинтересованная в ипотечном кредитовании сторона может возводить любые объекты строительства на заложенной территории с учетом того, что все здания будут автоматически переведены в категорию предметов залогового обеспечения. Вместе с этим участники договора могут договорится о другом порядке регулирования отношений в рамках проводимых строительных мероприятий. Об этом говорится в статье 65 Федерального Закона об ипотеке.

Компетентные судебные инстанции могут отказать в прошении по факту обращения взыскания на возведенный объект на участке земли, если произошедшие нарушения по установленным обязательствам незначительные, а сумма предполагаемого взыскания даже в малейшей степени не соответствует стоимости построенных зданий. Основные критерии рассматриваемой несоразмерности определяются в статье 54 вышеуказанного нормативного акта.

Они заключаются в том, что размер взыскиваемой суммы не может быть больше 5% от стоимости имущества, находящегося в банке в качестве залогового обеспечения. Стоит отметить, что максимальный срок допустимой просрочки обязательств составляет 90 дней. После истечение установленных рамок происходит принудительное возмещение убытков банка путем продажи объекта.

В случае, если судом не определяются аналогичные обстоятельства, происходит принятие решения о продаже имущественного объекта для соразмерного погашения задолженности.

Это, в свою очередь, регулируется действующей апелляционной практикой.

При заполнении образца залогового соглашения о передаче земельного участка в финансовую организацию важно обратить особое внимание на соответствие всем требованиям, указанным в статье 9 Федерального Закона об ипотечном кредитовании.

Если территориальный надел находится у пользователя на основании договора аренды, то в заключаемом с банком соглашении обычно указывается позиция о том, что переход такого участка в непосредственную собственность гражданина автоматически не прекращает залоговые отношения.

Наконец, если заинтересованные стороны не предполагают распространение залога на возводимые объекты строительства, то это также рекомендуется указать в заключаемом соглашении.

Способы заключения договора залога земельного участка

Отношения в рамках заключения соглашения, предметом которого выступают участки земли или официальные права на них, подчиняются общим параметрам, присущим составлению аналогичных документов на торгах, что регламентируется действующим гражданским законодательством.

Возможность оформления соответствующих договоров не исключается и с условием не проведения аукциона. Предметом в рамках рассматриваемого документа могут выступать абсолютно любые территориальные наделы, которые не были выведены из официального оборота в соответствии с действующим федеральным законодательством.

Что касается прямого порядка передачи участков для оформления ипотеки, то это регулируется Гражданским Кодексом РФ. Как и прочие имущественные объекты, земельные участки могут быть предметом залогового обеспечения. Официальное действие залога начинается только после проставления подписей сторон в завершающей части специального договора.

В соглашении о залоге нужно в обязательном порядке указать предмет сделки и ее стоимость. Кроме того, обязательно нужно подвергнуть документ государственной регистрации в территориальном отделении Росреестра. Оформление документа осуществляется исключительно в письменном формате. Несоблюдение данного правила в каждом конкретном случае влечет за собой его недействительность.

Стоит отметить, что в соответствии со статьей 63 Гражданского Кодекса РФ, существует определенный перечень участков, не подлежащих передаче в качестве залога:

Норма о том, что наиболее распространенная часть земель (под сельскохозяйственные цели) исключается из ипотечных отношений, существенно ограничивает право граждан на распоряжение территориями. В последние годы эти права были в полной мере восстановлены постановлением Конституционного Суда РФ.

Сделка между физическими и юридическими лицами

Заключение соглашение о предоставлении участка земли в банк в качестве залога между юридическими и физическими лицами является стандартной процедурой. Зачастую заемщики получают ипотечные кредиты исключительно на основании предоставления недвижимости, как залогового обеспечения сделки.

Благодаря этому кредиторы получают официальное право на совершение взыскания на имущественный объект в той ситуации, когда гражданин не может погасить задолженность по ипотеке.

В остальном процедура имеет классический алгоритм действий:

  • заключение кредитного договора и его регистрация в едином государственном реестре;
  • продолжение использования имущества заемщиком – исключается только возможность отчуждения земли без согласия банковской структуры;
  • оформление закладной для удостоверения прав банка на право распоряжения залоговым имуществом;
  • регистрация фактических имущественных прав.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/dogovor-zaloga-zemelnogo-uchastka/

Юридические риски банка-залогодержателя: ипотека права аренды

Главным юридическим риском в данной ситуации служит риск прекращения залога права аренды в случае прекращения самого договора аренды.

Риск прекращения залога права аренды в случае прекращения самого договора аренды

В отличие от права собственности, где даже в случае смены собственника залог переходит к новому собственнику , по залогу права аренды однозначно такой вывод сделать нельзя (позиция судов по указанному вопросу будет изложена далее).

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2012 N 16513/11 по делу N А37-2221/2010.

Основным, но не единственным способом прекращения договора аренды служит его расторжение.

Ипотека права аренды будет прекращена также в случае, если арендатор приобретет в собственность ранее арендованное имущество.

В указанном случае аренда прекратится в силу закона в связи с совпадением должника и кредитора по обязательству (ст. 413 ГК РФ). Автоматически в силу закона прекратится и ипотека права аренды.

В частности, ФАС Уральского округа в Постановлении по делу N А07-3855/2010 отметил, что государственная регистрация права собственности на земельный участок не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды на данный земельный участок.

Постановление ФАС Уральского округа от 08.11.2010 N Ф09-9242/10-С6 по делу N А07-3855/2010.

В то же время указанная ситуация на практике встречается гораздо реже расторжения договора, поэтому основное внимание предлагаем уделить вопросам, возникающим при расторжении договора аренды, обремененного залогом права аренды.

Расторжение договора аренды, обремененного залогом права аренды

Относительно того, могут ли стороны договора аренды расторгнуть договор без учета согласия банка на расторжение договора аренды, практики арбитражных судов более чем достаточно.

  1. Согласия залогодержателя для расторжения договора ипотеки не требуется, поскольку в случае расторжения договора аренды залог права аренды прекращается автоматически, наличие обременения не влияет на право сторон расторгнуть договор аренды в установленном порядке.

В частности, ФАС Западно-Сибирского округа, рассматривая законность истребования управлением Росреестра согласия банка на расторжение договора аренды, право аренды которого было заложено, указал следующее .

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.01.2012 по делу N А45-7738/2011.

Пунктом 2 ст. 346 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии с п. п. 1 и 3 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил заявленные ООО «Трастинвест» требования, установив, что общество представило все необходимые документы, подтверждающие расторжение договора аренды; руководствуясь ст. 352 ГК РФ, ст. ст. 16 — 18, 29 Федерального закона от 21.07.

1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации прав), пришел к выводу, что при прекращении правоотношений, возникших на основании договора аренды, правоотношения, связанные с залогом права аренды, также прекращаются, а государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору ипотеки.

Исходя из вышеизложенной позиции об автоматическом прекращении залога права аренды при расторжении договора аренды, арбитражные суды на основании ст. 352 ГК РФ отказывают в обращении взыскания на заложенное право аренды .

Постановление ФАС Центрального округа от 03.02.2012 по делу N А35-9014/08-С23.

Несмотря на вышеприведенные примеры из существующей арбитражной практики, имеется и противоположный подход судов к указанной проблеме.

Получение согласия залогодержателя на расторжение договора аренды при наличии залога права аренды

Так, суд, обосновывая законность требования регистрирующего органа о необходимости прекращения залога права аренды для расторжения договора аренды, обремененного залогом, мотивировал свое решение следующим образом .

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.10.2011 по делу N А29-8670/2010.

Пунктом 2 ст. 346 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке)).

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке (п. 4 ст. 29 Закона о госрегистрации прав).

Согласно п. 1 ст.

25 Закона об ипотеке погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ.

Расторжение сторонами договора аренды не влечет прекращения залога права аренды

Этот промежуточный подход был изложен при вынесении решения по делу N А41-44798/09 .

Согласно Постановлению суда при предъявлении иска о признании незаконным отказа в прекращении записи о договоре аренды и ипотеке права аренды, где в качестве основания отказа в регистрации указано на наличие в ЕГРП записи об ипотеке права аренды и невозможности регистрации прекращения договора аренды без представления заявления законного владельца закладной или совместного заявления залогодателя и залогодержателя о расторжении договора залога, требование о прекращении записи об аренде удовлетворяется. В то же время запись о залоге права аренды сохраняется ввиду несоблюдения порядка его прекращения (в рассматриваемом деле отсутствовали совместное заявление сторон ипотеки или судебный акт о прекращении ипотеки).

Постановление ФАС Московского округа от 30.12.2010 N КГ-А41/16206-10 по делу N А41-44798/09.

Источник: https://pozakonu.site/zemlya/obzor-dogovora-zaloga-zemelnogo-uchastka.html

Как взять кредит под залог земельного участка в 2021 году

Кредит под залог земельного участка не пользуется популярностью, так как банкам не особо выгодно будет получить ее, в случае если заемщик не сможет выплачивать по обязательствам. Однако если земля находится в перспективном районе, то кредитное учреждение может пойти на такие условия и предоставит необходимые средства своему клиенту. Кредит под землю имеет ряд отличий, сравнивать с займом под залог имущества было бы не правильно.

О том, какие риски, условия и выгодно ли вообще соглашаться на такой залог, можно узнать уже сейчас. Ведь в 2021 году вступит в силу изменения «дачного вопроса и кооперативов», которое изменит жизнь многих владельцев земли, и популяризирует кредиты под такой залог. Ведь чем выше спрос, тем выгоднее будет предложение от банок.

Особенности и основные условия

Стоит отметить, взять кредит под залог земли может далеко не каждый гражданин Российской Федерации. Банки сегодня выделяют ряд требований, если имеется хоть одно отклонение — будет отказ. Требования касаются как заемщика, так и качества земли, которое в перспективе может достаться банку в качестве оплаты долга.

Сегодня можно выделить ряд стандартных моментов, которые стоит учитывать:

  1. Заемщик должен являть единственным собственником.
  2. Земля должна быть либо для строительства объекта, либо для выращивания культур. Если участок будет находиться далеко в лесу, где нет и намека на коммунальное обеспечение — такой объект не заинтересует инвестора. Ведь банк продает землю на аукционе.
  3. Местоположение — банк и земля должны находится в том же регионе. Это так же отразиться на сумме и %.
  4. Если участок выделен под строительство жилого объекта, обязательно нужно предоставить согласие местных властей.
  5. Если на земле стоит дом — то в случае нарушения договора, банку достается все имущество, которое находится на ней.

Так же стоит учитывать, что если дом, который находится на земле заемщика уже участвует в качестве залога в другом учреждении — ни один банк не согласится на сотрудничество.

Что влияет на оценку

Прежде чем заключить договор займа, банк должен убедиться в ликвидности участка. Поэтому на место в течение короткого времени будет прислан эксперт от самого учреждения. Вызвать в данном случае независимого оценщика не получиться, так как земля это достаточно специфичный залог.

Эксперт изучает:

  • местоположение участка — его отдаленность от населенного пункта, перспективы строительства рядом крупных сооружений (ТЦ, дорога, метро и т.д);
  • коммуникации — есть ли на территории газ, свет, вода. Даже если и нет, эксперт изучает вариант подключения, т.е есть ли центральное отведение;
  • качество земли — если участок предназначен для выращивания культур, грунт будет отправлен на детальную экспертизу. Истощенная земля не заинтересует банк;
  • дороги — даже если участок находится в дали, используется для засева, эксперт изучит транспортную доступность;
  • есть ли арест на землю.

Из этого можно сделать вывод, чем ликвиднее будет земля — тем выше шанс получить займ под залог. Однако даже если она будет соответствовать всем требованиям, максимальный займ достигнет лишь 50% от первоначальной стоимости.

Нюансы

Кредит под залог земли имеет ряд своих особенностей.

Если об оценке и условиях все понятно, то следуют так же учесть ряд немаловажных нюансов:

  1. Чтобы оформить займ, нужно потратить достаточно много личного времени. Подготовку и составление документации лучше получить опытному юристу, несмотря на то, что за это придется заплатить — шансов получить кредит и сэкономить на времени достаточно много.
  2. Выгодность условий. Кредит под залог чего-либо это хороший повод просить о низкой ставке. Если рассматривать предложения об потребительских кредитах, можно заметить что ставки действительно ниже на несколько %, так как присутствует обременение. Если будет при сделке участвовать поручитель, то шансы получить выгодный займ еще выше.
  3. Риски — все договоры составляются лучшими юристами в России, поэтому они учитывают все малейшие нюансы. Потерять землю можно имея несколько нарушений, которые чаще возникают не по вине заемщика. В качестве примера можно привести способ погашения кредита через Почту России. Платеж идет до 8 рабочих дней, не зная этого многие клиенты формально задерживают оплату.

Так же стоит указать на то, что далеко не все банки предоставляют возможность дать займ под залог именно земельного участка. Многие учреждения не видят перспектив. Чтобы не попасть в трудную ситуацию, и не потратить время на поиски, можно рассмотреть актуальные предложения от известных банков.

Как осуществляется процедура

Прежде чем начать подготовку документов, для начала нужно оценить свою платежеспособность. Ведь шанс потерять выплаченные деньги и землю в этом случае высокие. Если у заемщика есть высокий и постоянный доход, присутствует так же перспектива повышения/развития, то брать кредит можно.

Инструкция:

  • прежде всего нужно выбрать надежный банк, который предоставляет прозрачные и выгодные условия. В этом случае обращаться в сомнительные учреждения не рекомендуется, так как есть большой риск попасть в руки мошенников
  • уточнение и подготовка документов. У всех банков разные условия, поэтому для уточнения желательно обратиться на прямую, горячая линия не всегда владеет всей информацией;
  • подача заявления — к этому моменту необходимо убедится, что земля находится в хорошем состоянии и готовка к проверке;
  • оформление залога — чтобы не попасть в руки мошенников, лучше пригласить независимого юриста. Он сможет указать на все спорные нюансы и объяснит все пункты;
  • получение кредита — способ получения так же имеет свою роль. Специалисты рекомендуют не разглашать сумму и время получения родственникам, знакомым и близким, так как мошенников сейчас много. Информация может стать причиной ограбления и аферы.

Несмотря на всю серьезность подготовки и проверки, получить займ под залог земли все таки можно. Если деньги нужны срочно, о документах и справках нужно позаботиться заранее.

Где взять займ под земельный участок

Чтобы взять максимально выгодный займ, стоит рассмотреть наиболее популярные предложения от крупных банков. Размер учреждения в этом случае играет важную роль, весь чем известнее компания — тем ниже вероятность столкнуться с обманом. Однако кредитные организации существуют лишь для собственной выгодны, поэтому даже сотрудничая с самым лучшим банком, следует детально изучать договор.

Условия Сбербанка

Сбербанк занимает первое место по количеству программ. Изучая его предложения о выдаче кредита под залог земли, можно выделить основные положительные моменты:

  1. Низкая ставка — от 12%.
  2. Срок выплат — максимум 10 лет.
  3. Минимальная сумма — от 500 тысяч рублей.
  4. Сумма от стоимости земли — макс. 60%.

Взять залог могут как физический лица, так и юридические. Однако в данном случае условия для последних будут отличаться. Предпринимателям нужно осуществлять деятельность не менее 2-х лет. Минимальная сумма для них стартует от 300 тысяч.

Сбербанк обязывает страховать не только имущество и землю, но и жизнь заемщика. Если все условия будут соблюдены, вероятность получения займа под низкую ставку — 80%.

В качестве минусов можно указать на скрупулезную проверку. Для оценки и экспертизы выезжают лучшие юристы, это скажется на стоимости объекта, так как они владеют обширной информацией о перспективах земли в определенном регионе.

Что предлагает Россельхозбанк

Название банка говорит само за себя, в приоритете клиенты, которые занимаются фермерством и выращиваем культур. Поэтому в этом случае внимание будет направлено на состояние почвы. Если земля ликвидна и плодородна, можно рассчитывать на:

  • максимальный займ до 10 млн.рублей;
  • максимальная сумма после оценки до 70%;
  • ставка — от 17%;
  • возможность отсрочки — огромный плюс, банк позволяет задержать выплату долга до 2 лет (при наличии весомого аргумента);
  • срок — до 8 лет;
  • заемщик сам выбирает систему платежей — это может быть как одинаковая сумма каждый месяц (аннуитетный платеж) или платежи по возрастающей.

Основной плюс — нет комиссий и прозрачность условий. Для собственников бизнеса банк может пойти на индивидуальные условия.

Условия ВТБ 24

У банка нет особой программы. Однако если разобраться, можно увидеть что организация выдает не целевые кредиты под обеспечения. В данном случае может в качестве залога выступать земельный участок. Основной плюс — не целевой кредит не требует отчетности.

Условия:

  • низкая ставка — всего 12%;
  • сумма после оценки достигает 80%;
  • не нужен первоначальный взнос.

В этом случае будет проверка оценщика. Если на земельном участке будет находиться жилое сооружение — это будет весомым плюсом в сторону одобрения.

Тинькофф

Как и в ВТБ24 отдельного предложения у банка нет. Однако есть возможность взять сумму под залог. Каким он будет решать только клиенту. Основной плюс банка — высокий % одобрений. Клиентам стоит учесть главный нюанс — все переговоры ведутся через личного менеджера, физически банка нет. Поэтому все общение будет происходить дистанционно, это экономит время. Кредит по факту выдается партнерами. Максимальный срок выплат — 15 лет. Ставка начинается от 12%.

Сотрудничать ли с банком, который не имеет «живого» филиала решать каждому заемщику нужно самостоятельно. Однако если ни один банк не согласился выдать займ под залог земли, Тинькофф может оказаться «спасательным кругом».

Заключение

У кредита под залог земли есть достаточно много преимуществ. Если не получается в течение долгого времени продать землю, а банк согласился на заем, то это уникальная возможность избавиться от нее. Однако будет испорчена кредитная история заемщика. В такой ситуации клиент может проверить есть ли перспектива у его земельного участка, все экспертизы проводятся банком, и «плохую» землю он не возьмет.

Несмотря на длительность оформления, это выгодный займ. Исключать его, когда нужны деньги на развитие собственного бизнеса ни в коем случае нельзя. Чтобы не попасть в руки мошенников, для изучения договора — лучше приглашать независимого юриста.

Собственность на земельный участок в завлог

Как взять кредит (займ) под залог земельного участка или дома с участком — этапы оформления + 4 полезных совета для заёмщиков

Использовать такой актив можно по-разному. Многие специалисты считают одним из лучших вариантов кредит под залог загородной недвижимости (земельного участка, частного дома).

Все знают, что банки предлагают самые выгодные условия, если максимально уверены в возврате выданных средств.

Риск кредитора существенно снижается, если он получает в качестве обеспечения недвижимость.

Именно поэтому собственники ликвидной загородной недвижимости могут рассчитывать на выгодные условия, а также лояльное отношение со стороны банков. Важно понимать, что передать имущество в залог можно только в том случае, если оно полностью принадлежит заемщику на праве собственности. Более того, перед тем как выдать деньги, кредитор проведет тщательный анализ объекта недвижимости.

Конечно, если банк по каким-то причинам не примет его в залог, можно обратиться в МФО или к частным инвесторам.

Однако условия у таких кредиторов гораздо менее выгодные.

Залог земельного участка

Регламентирует порядок осуществления регистрационных действий при установлении залога на объекты недвижимого имущество, а также порядок снятия залога;

  • Федеральный закон от 16 июля 2021 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

    Определяет общие и частные принципы залога участков земли, особенности , ограничения на установление залога в отношении отдельных видов земельных участков.

  • 3 способа получить бесплатную помощь опытных адвокатов

  • Консультация юристов на странице
  • Как обеспечение обязательств залог участка земли может быть установлен в двух случаях:

    • Получение целевого или нецелевого кредита под залог участка, принадлежащего заемщику на праве собственности.
    • Получение ипотечного кредита под залог приобретаемого земельного участка;

    Оба указанных способа установления залога имеют общий характер – направлены на обеспечение обязательства должника перед кредитором.

    Как получить займ под залог земельного участка — пошаговая инструкция для заемщиков + обзор ТОП-5 банков

    Участки бывают самостоятельными объектами недвижимости либо относятся к расположенным на этой земле зданиям.Земля лишь в том случае имеет полноценный юридический статус, если у вас есть правоустанавливающие документы.

    Если дом и участок не узаконенные, вы не имеете прав совершать с ними никаких сделок – ни отдавать в залог, ни продавать, ни менять.На практике часто встречается ситуация, когда права на дом у владельца есть, а земля должным образом не оформлена. В этом случае нужно сначала привести в порядок документы на недвижимость, а уже потом предлагать её банкам и прочим кредитным компаниям.Если документы в порядке, участок принадлежит вам на правах полноценной собственности, то вы имеете право совершать с ним любые манипуляции, в том числе – отдавать в качестве обеспечения юридическим лицам и частным кредиторам.Дополнительные гарантии нужны банкам в следующих случаях:сотрудников

    Оформление договора залога земельного участка

    Например: для обеспечения возврата кредита банк может потребовать оформить в залог автомобиль или квартиру.

    При этом, собственность остается у должника. До выполнения обязательств на недвижимость возлагается статус обременения. Владелец не сможет полноправно распоряжаться имуществом (сдать в аренду, дарить или продавать), пока не выплатит всю стоимость кредита. В противном случае, собственность переходит во владение займодателя.

    Договор залога земельного участка — это соглашение между заемщиком и кредитором, где описаны условия выдачи денег, срок возврата, процентная ставка, а также подробное описание заложенного объекта. Стороны обязуются соблюдать условия сделки на взаимовыгодных условиях.

    При нарушениях, участники привлекаются к административной ответственности, так как документ обладает юридической силой и может быть оспорен в судебном порядке. Заемщик вправе брать кредит и оставлять залог только если является собственником земельного участка.

    Сдать в ипотеку право аренды земельного участка: как провести сделку и что скажет закон?

    Это залог права аренды земельного участка.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

    1. Санкт-Петербург: .
    2. Москва: .

    Договор ипотеки права аренды земельного участка является договором, закладывающим право аренды земли в качестве гарантии возврата денежных средств залогодержателю — кредитору.

    При залоге здания и сооружения, которые находятся на долгосрочно арендованном земельном участке, необходимо передавать также и права на саму землю.

    Гражданский кодекс РФ разрешает сдавать в залог здание и сооружение только с одновременной сдачей по тому же договору земельного надела, на котором построены здание и сооружение, либо передавать его арендное право на этот участок в качестве залога. Закон об ипотеке закрепляет особую регламентацию залога прав на аренду земли.

    Обзор договора залога земельного участка в 2021 году

    В подавляющем большинстве случаев финансовые организации обращают наиболее пристальное внимание на проведение оценочных мероприятий на конкретном участке.

    К оформлению в качестве залогового обеспечения допускаются следующие категории участков:

    Стоит отметить, что в любом случае заключенный договор подлежит обязательной регистрации в государственном реестре.

    Образец договора залога земельного участка: Рассматриваемый образец договора содержит в себе следующие позиции:

    Важно: если соглашение заключается официальным представителем заинтересованного лица, то нужно заблаговременно подготовить нотариальную доверенность.

    При заполнении образца залогового соглашения о передаче земельного участка в финансовую организацию важно обратить особое внимание на соответствие всем требованиям, указанным в статье 9 Федерального Закона об ипотечном кредитовании.

    Наконец, если заинтересованные стороны

    Оформление в собственность земельного участка находящегося в залоге

    Какие могут быть последствия при невыполнении застройщиком обязательств перед банком.читать ответы (1) Тема: Строительство жилого домаМожем ли мы с супругой получить земельный участок, под строительство жилого дома, проживая в Ульяновской области. Я с 2021 года зарегистрирован на территории этой области.читать ответы (1) Тема: Земельные вопросы У нас с мужем в собственности по 1/2 доли земельный участок, он находится в залоге у банка, сейчас нам для участия в программе молодая семья на строичитать ответы (5) Тема: Изменение кадастровой стоимости земельного участкаСобственный земельный участок находится в залоге у банка по ипотечному договору.

    Важно В этом случае заемщик, приобретающий земельный участок в ипотеку, получает одобрение на ипотечный кредит в отделении банка, расположенном в регионе по месту регистрации заемщика, а денежные средства – уже в филиале этого банка по месту расположения земли.

    Займ под залог земельного участка

    Если имеется остаток суммы, то его возвращают заемщику. Земельный участок вполне может выступать в качестве залогового имущества.

    Но, многие организации, считая его недостаточно ликвидным, отказывают клиенту в выдаче кредита.

    Многие займодавцы не хотят связываться с длительной процедурой оформления сделки. Поскольку потребуется оценка имущества. Особенно кредиторы не любят, когда недвижимость находится за пределами города или в маленьких населенных пунктах. При оформлении такого займа финансовые организации предпочитают сотрудничать с клиентами, предлагающими в качестве залога участок под строительство, а не сельскохозяйственного назначения.

    Несмотря на все эти нюансы получить займ под залог вполне реально.

    Подобные кредиты готовы выдавать банки, микрофинансовые организации и частные лица. Банки готовы предоставлять кредит на длительный срок от 10 до 15 лет. Процентная ставка в год может доходить до 20%.

    Как взять кредит под залог земельного участка: требования, документы, риски

    После окончания договора, с заложенной недвижимости снимут обременение, и к заемщику вернется полноценное право собственности.

    земли занимаются не только банки, но и мелкие кредитные организации (МФО) и специальные ломбарды.Связь с такими финансовыми организациями может стать рискованным шагом. Они заманивают тем, что не требуют от клиентов официального трудоустройства, зато обещают выдавать большие суммы, но на самом деле, работают только ради своей выгоды.Как правило, сам процент по кредиту в разы увеличен, чем в обычных банках. Много ломбардов и МФО работают без соответствующей регистрации для того, чтобы обмануть заемщиков и заполучить их землю и деньги.Лучше всего заключать подобные договора только с солидными банками РФ.Когда без помощи МФО не обойтись, то проверьте их деятельность, все ли законно.

    Перед подписанием договора, отнесите свою копию юристу, чтобы он оценил степень риска.Кредит

    Земельный участок является предметом залога, а здание расположенное на нем — нет

    35 ЗК, кроме того, Росреестр не сможет зарегистрировать переход права, поскольку не определена судьба здания. Была ли у кого-нибудь подобная практика и как выходили из ситуации? У меня была похожая ситуация, но наоборот: Здание в залоге (вернее даже помещение, но итог — один), земля — нет.

    Земля — не целиком , а доля. Оценивали раздельно, продавали единым лотом.

    Положения о продаже разные — одно по залоговому имуществу, второе — по незалоговому. В сообщении о продаже указывали, что имеется преимущественное право покупки у дольщиков. Пусть Вам повезет!

    Реакции: Спасибо, приняли на будущее.

    Но решили, что Положение о продаже имущества, обеспеченного залогом, не будет содержать норм о возможности оставить имущества за собой, будет прописан прямой отказ от такого права. Если PR — захочет — пусть обжалует в суде.

    Залог права аренды земельного участка муниципальной и иной собственности

    Право аренды – это полноценный объект гражданских правоотношений.

    у вас должно быть предложение и отказ.

    Помимо залогового объекта, оно может быть, к примеру, вкладом арендатора в уставной капитал.Гражданское законодательство также позволяет передавать в залог не только вещи, но и имущественные права, к которым относится в том числе право аренды.

    Однако есть одно важное условие. Право аренды может стать предметом залога только при согласии собственника, а срок ипотеки не будет превышать период действия договора аренды.Иными словами, залог права аренды земельного участка – это ипотечный договор, который подразумевает, что имущественные права станут гарантом возврата денежных средств залогодержателю.Итак, в рамках земельного, гражданского законодательства, а также ФЗ № 102 «Об ипотеке» право аренды может являться предметом залога. Это допустимо, если не противоречит условиям договора, желанию собственника и действующим нормативно-правовым

    Как взять кредит под залог земли — 5 простых шагов + 4 совета как не стать жертвой мошенников

    Уверен, что после прочтения статьи у вас не останется никаких вопросов по этой теме!Читаем до конца – в финале вас ждут советы, как избежать мошенничества при оформлении земли в залог, плюс список банков с самыми выгодными условиями кредитования.СодержаниеШансы получить кредит возрастут многократно, если вы предоставите банку дополнительные гарантии своей платежеспособности.

    Самая надёжная гарантия – это передача в залог ценного имущества, в нашем случае – недвижимости в виде земельного участка.Если вы полноправный собственник ликвидной земли и хотите взять займ на покупку квартиры, строительство, ремонт, бизнес или на другие нужды, вы получите больше денег, оформив кредит с обеспечением в виде земельного участка.Что даёт залог: снижается процентная ставка по кредиту – а несколько процентов годовых это десятки тысяч сэкономленных рублей; увеличивается срок кредитования

    Залог права аренды земельного участка (ипотека)

    Такой залог служит для банка гарантией того, что заемщик погасит взятые на себя кредитные обязательства, а при невозможности это сделать финансовая организация наложит взыскание на залог и реализует его для погашения задолженности. При этом действующая редакция Земельного кодекса допускает передачу в залог не только участков земли, но и прав/обязанностей в рамках заключенного арендного договора. Такие права могут выступать не только залогом по ипотеке, но и вкладом арендатора в уставной капитал.

    Гражданский кодекс (ст.336) позволяет передавать в залог не только вещи, но и имущественные права (каким является право аренды). ФЗ-102 об ипотеке закрепляет за арендатором возможность передать свои права по договору в залог.

    При этом потребуется предварительно получить согласие собственника, а ипотека ограничивается сроком арендного договора.

    Земельная ипотека в 2021 году

    Одним из вариантов получения ипотеки является кредит на приобретение земельного участка для последующего строительства домовладения. Такие программы предлагаются не всеми кредитными компаниями, в основном банками с государственным участием.

    Какие требования к участку и заемщику заявляются кредиторами, где можно оформить кредит в 2021 году, параметры и порядок выдачи.

    Можно ли купить земельный участок в ипотеку?

    Ипотека на земельный участок представляет собой ссуду, предоставляемую кредитной организацией для приобретения земли. Участок остается в залоге у банка, пока задолженность не погашена. Процедура рассмотрения заявки, параметры кредитования, требования к заемщику не отличаются от условий других ипотечных программ. Главные особенности заключаются к требованиям к состоянию земельного участка.

    Для банка сделка обладает повышенными рисками, т. к. земля не является высоколиквидным залогом, могут возникнуть трудности с определением ее рыночной стоимости, дальнейшим использованием в период действия договора залога. Поэтому к заемщику предъявляются более жесткие требования и условия сделки. Может потребоваться предоставление дополнительного залога, поручительства, привлечение созаемщиков.

    Условия предоставления ипотеки на земельный участок

    Возможность предоставления ссуды на покупку земли определяет кредитор. Он выдвигает свои требования и условия договора. Сам объект недвижимости и заемщик должны соответствовать условиям, которые выдвигает банк.

    Порядок выдачи земельного кредита регулируется ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 2021 г.

    Требования к объекту залога

    К участку предъявляются следующие обязательные требования:

    • категория земель должна быть для индивидуального жилищного строительства;
    • удаленность от областного центра до 30-100 км.;
    • участок не должен быть в долевой собственности или принадлежать государству;
    • отсутствие у участка принадлежности к природоохранной зоне и прочих обременений;
    • обеспечение подъезда к земле;
    • наличие границ земельного надела;
    • величина надела в диапазоне 6-50 соток.

    Дополнительно может быть выставлено требование наличия проведенных коммуникаций: свет, вода, канализация, газ и т. д. Приоритет отдается участкам, расположенным в коттеджных поселках.

    Требования к заемщику

    Обязательными условиями для заемщика являются:

    • гражданство РФ;
    • наличие постоянной регистрации в районе, который обслуживается банком;
    • минимальный стаж от 6 месяцев;
    • постоянный достаточный доход;
    • доля затрат на обслуживание долга в бюджете заемщика не может быть более 30-50%.

    Дополнительные требования зависят от кредитора. По сделкам допускается привлечение созаемщиков.

    Порядок получения займа

    Сделка проходит в несколько этапов:

    1. Сначала заявитель выбирает кредитора для получения ипотеки. Если он является клиентом банка, получает в нем заработную плату, является вкладчиком и т. д., он обращается в свою кредитную организацию. В иных случаях следует проанализировать условия разных финансовых структурах и выбрать наиболее приемлемые.
    2. Потребуется собрать пакет документов: паспорт, второй документ, справки о доходах, занятости, дополнительные документы, подтверждающие платежеспособность и состоятельность заявителя (ПТС на автомобиль, свидетельства на право собственности на имеющуюся недвижимость, заграничный паспорт, диплом об образовании и т. д.).
    3. Вместе с пакетом документов на заемщика предоставляются документы на приобретаемый участок (договор купли-продажи, кадастровый паспорт, выписка из ЕГР и т. д.). Банк осуществляет проверку залога. Он может запросить дополнительные документы или выставить дополнительные требования. Заемщик производит оценку предлагаемого в залог имущества.
    4. После одобрения заявки, готовятся и подписываются договора земельной ипотеки, кредитный договор и другие документы. Договор залога передается на регистрацию.
    5. После регистрации сделки в уполномоченных органах заемщик получает на руки документы на право собственности на участок с обременением: залог в банке. Кредит предоставляется на его счет.

    Особенности ипотеки земельных участков

    Несмотря на то, что ипотека на земельный участок является разновидностью сделок на приобретение недвижимости, условия выдачи имеют свои особенности, которые необходимо учитывать при оформлении:

    1. Заемщик имеет право осуществлять строительство на участке без согласования с банком.
    2. Заемщик получает право на распоряжение всей недвижимостью, расположенной на предмете залога.
    3. Объект залога не требуется страховать.
    4. Процентные ставки по таким сделкам выше, а максимальная сумма кредита, которая может быть предоставлена под залог конкретного участка не может быть больше 50–75% его рыночной стоимости.
    5. Рыночная стоимость определяется квалифицированной оценочной компанией, услуга платная, оплачивает расходы заемщик.

    Банки, выдающие ипотеку на землю

    Наиболее популярными являются программы Сбербанка, ВТБ, Россельхозбанка. Представительства данных организаций имеются во всех средних и малых городах России, поэтому обслуживаться в данных компаниях удобно.

    1Сбербанк

    В кредитной организации предлагается программа «Загородная недвижимость»:

    Параметры кредитования:

    • максимальная сумма кредита составляет 75% от рыночной стоимости земельного участка;
    • срок до 30 лет;
    • процентная ставка от 9,5% годовых;
    • взнос собственными средствами от 25%;
    • кроме залога земельного участка требуется поручительство физических лиц;
    • возраст заемщика с 21 года до 75 лет (на момент погашения), стаж не менее полугода на последнем месте работы;

    Для увеличения суммы кредита возможно привлечение созаемщиков. Дополнительно заемщик получает возможность оформить кредитную карту с лимитом до 600 тыс. р. Зарплатные клиенты кредитуются на индивидуальных условиях.

    2ВТБ

    ВТБ предлагает ипотечные программы в т. ч. на земельные участки со следующими параметрами:

    • сумма кредита 600–30000 (для Москвы) 15000 (для регионов) тыс. р.;
    • процентная ставка от 10,7%;
    • срок до 20 лет;
    • взнос собственными средствами минимально 30%;
    • клиент дополнительно может оформить потребительский кредит по программе «Ипотечный бонус» под 12,5% годовых.

    Заявку на кредит можно подать онлайн.

    3Россельхозбанк

    С помощью ипотеки от Россельхозбанка заемщик получает возможность приобрести квартиру, дом или земельный участок:

    Условия:

    • сумма 100–20000 тыс. р.;
    • срок дот 30 лет;
    • процентная ставка 11,45–12,0% годовых;
    • взнос собственными средствами не менее 15%;
    • возраст заемщика 21-65 лет, стаж не менее 6 месяцев на последнем месте работы.

    Для получения кредита требуется подтвердить собственный доход и занятость. Для увеличения суммы кредита возможно привлечение до 3-х созаемщиков.

    Альтернативные варианты покупки земли без ипотеки

    Занять деньги для приобретения земли можно без оформления ипотеки. Дополнительными вариантами являются: получение нецелевого потребительского кредита, заключение договора аренды с последующим выкупом надела, участие государственных программах и т. д.

    Потребительский кредит

    Потребительские кредиты предоставляются всеми банками, поэтому заемщику не потребуется искать специальные ипотечные земельные программы. Сумма кредита будет зависеть от платежеспособности заемщика. Ограничением по сделке может выступить срок кредитования. Нецелевые займы предоставляются на 5-7 лет.

    Преимуществами получения нецелевой потребительской ссуды являются:

    • упрощенная процедура оформления, не требуется предоставление обеспечения;
    • сделку можно оформить по двум документам, не подтверждая собственный доход (для постоянных клиентов банка);
    • банк не будет проверять целевое использование ссуды;
    • не потребуется производить оценку стоимости участка, что позволит снизить полную стоимость сделки;
    • срок рассмотрения заявки в банке 1-2 рабочих дня, тогда как сделки по ипотеке рассматриваются до 5-6 дней;
    • кредит будет сразу перечислен на счет заемщика, не требуется государственная регистрация договора;
    • земля не будет находиться в залоге, заемщик сможет ее продать, обменять, подарить при необходимости.

    Ссуды предоставляются без обеспечения, поэтому обладают повышенными рисками для банков. В связи с этим процентные ставки по потребительскому кредитованию выше, чем по целевым ипотечным займам. Но, если позволяет платежеспособность заемщика, и кредит будет погашен за несколько лет, переплата по сделке будет невысокой.

    Если заемщик имеет в собственности иную недвижимость, он может оформить нецелевой кредит под ее залог. Обеспеченные кредиты предоставляются банками на самых хороших условиях: минимальная процентная ставка, максимально возможная сумма и срок. Такие программы предлагаются Сбербанком, Альфа Банком, ВТБ и т. д.

    Аренда земельного участка с выкупом

    Данный вариант подразумевает заключение договора аренды земельного надела с условием постепенной выплаты за него. После того, как вся сумма денежных средств будет выплачена собственнику, земля переоформляется на нового владельца.

    Такие сделки обладают высокими рисками и особенностями. Заключать договора стоит только с помощью профессиональных юристов, которые смогут проверить все условия сделки и исключат возможные мошеннические действия.

    Поддержка государства или работодателя

    Получить социальную ипотеку на землю не получится, государственная программа предназначена для приобретения жилья. Если заемщик попадает в категорию малоимущих, многодетных, работников бюджетных организаций, он может воспользоваться специальными предложениями по предоставлению земельных участков отдельным категориям граждан, которые действуют в некоторых регионах. О возможности оформления сделки в конкретной области узнают в уполномоченных органах власти.

    Крупные компании могут предлагать своим работникам специальные льготные кредиты, в т. ч. на приобретение земельного надела. Примером является корпорация РЖД, где сотрудники могут оформить ипотечный заем под 2-6% годовых.

    Ответы на вопросы

    Можно ли получить кредит на земельный участок, на котором расположен недостроенный дом?

    Данная возможность рассматривается кредитором в индивидуальном порядке. Наличие на участке недостроенных строений может не повлиять на его рыночную стоимость. Будет произведена оценка самого залога без учета произведенных в него дополнительных вложений. Для заемщика данный факт не является выгодным, т. к. снижает максимально возможную сумму кредитования.

    Где можно получить консультацию по оформлению сделки?

    Для получения профессиональной консультации обращаются к специалистам банка. В кредитных организациях работают профессиональные юристы, которые помогут оформить сделку. Также клиент может обратиться в брокерские конторы.

    Они помогут подобрать самые выгодные условия покупки, проверят законность, помогут с составлением документов, и будут сопровождать весь процесс сделки до ее завершения.

    Заключение

    В связи с высокими рисками и жесткими требованиями банков к земельным участкам и заемщикам, сделки по ипотечному кредитованию земли не являются самыми популярными.

    Банки часто отказывают в предоставлении ссуды. Как правило, покупатели находят альтернативные способы покупки участка. Кроме того, приобретая землю в долг, заемщик дополнительно должен изыскать средства для строительства на нем дома и других построек.

    Брать дополнительный кредит не является целесообразным, поэтому проще оформить нецелевой заем. Для увеличения суммы кредита можно привлечь созаемщиков.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: