Оформление и образец договора купли-продажи дачи для регистрации в Росреестре

Пошаговая инструкция по составлению договора купли-продажи земельного участка

В прошлом году я купила земельный участок, и договор купли-продажи я составляла самостоятельно. Он не имеет строго установленной формы, которой могли бы пользоваться все граждане. Но важно знать основные требования, которые предъявляются к данному виду документов, а также существенные условия, которые должны быть прописаны в заключаемом контракте. И в этой статье я расскажу вам, как правильно составить такой договор и приведу в пример несколько образцов.

Образцы договора

Так как в России нет единой формы такого договора, существует множество образцов и подобных соглашений. Я рекомендую использовать образцы договоров купли-продажи от Росреестра:

  • образец ДКП земельного участка с дачей;
  • образец ДКП земельного участка с дачей вариант 2;
  • образец ДКП доли земельного участка;
  • образец ДКП земельного участка с домом;
  • образец ДКП земельного участка с домом вариант 2;
  • образец ДКП земельного участка в ипотеку;
  • образец классического ДКП земельного участка
  • образец классического ДКП земельного участка вариант 2.

Помните, что сам договор не подлежит нотариальной или иной регистрации. Но любые сделки с недвижимостью обязательно регистрируются в Росреестре, а для этого требуется предоставление определенного пакета бумаг, куда входит и соглашение о приобретении участка.

Существенные условия

Чтобы сделка прошла регистрацию в Росреестре, необходимо чтобы договор содержал все обязательные существенные условия:

  1. Предмет соглашения. В контракте должны быть четко прописаны все основные сведения об объекте, которые идентифицируют его от других аналогичных объектов недвижимости. Данное требование прописано в Гражданском законодательстве, а именно в ст.554. К таким сведениям относятся: номер участка в кадастровом учете, адрес его расположения, а также площадь участка. Также каждая земля имеет свое целевое назначение. Вы должны проверить, чтобы документы соответствовали фактической реальности. Или в противном случае вы, как новый собственник, будете обязаны устранить это несоответствие. Обязательно укажите реквизиты документа, подтверждающего право собственности на данную землю. В настоящее время выдается выписка из ЕГРН. В ней также прописываются имеющиеся обременения, возложенные на участок. Будьте внимательны, так как такой объект не может быть продан без согласия третьего лица, у которого она находится в обременении.
  2. Цена объекта. Если вы не укажете в соглашении стоимость, по которой покупаете или продаете землю, соглашение также не будет считаться заключенным. Это правило прописано в ст.555 ГК. Также надо помнить важное требование к указанию цены в контракте. Она должна быть прописана не только цифрами, но и прописью. Кроме стоимости объекта вы должны указать порядок расчетов, так как они могут предусматривать отсрочку платежа до определенной даты или события. Сама же регистрация сделки не зависит от того, полностью ли выплачена сумма.
  3. Название и реквизиты каждого участника сделки. В ней могут участвовать не только обычные граждане, но и юридические лица. Очень важно прописать не только ФИО человека или полное название организации, но и паспортные данные человека, его место рождения и дату. А для предприятий обязательно указать ИНН, ОГРН, банковские реквизиты. Каждый участник сделки должен поставить свою подпись. Если у компании есть юридическая печать, она должна ставиться в обязательном порядке.

Если хотя бы одно из перечисленных условий будет отсутствовать, соглашение будет считаться ничтожным. Данное правило зафиксировано в параграфе 7 ГК. Здесь же прописаны и все основные требования к соглашению.

Объектом сделки может быть земельная недвижимость, которая была поставлена на кадастровый учет. Данное требование зафиксировано в Земельном законодательстве, а именно в ст.37 . Если недвижимый объект не имеет своего номера в кадастре, ни одна сделка с ним не будет зарегистрирована. Также в этой статье Земельного законодательства говорится о том, что продавец не имеет права скрывать от покупателя информацию об имеющихся ограничениях или обременениях на данный участок.

Требования к договору

Помимо существенных условий сам контракт должен отвечать обязательным требованиям, в противном случае он может быть оспорен в суде и признан недействительным. Поэтому при составлении договора придерживайтесь следующих требований:

  1. Контракт обязательно должен иметь письменную форму соглашения. Устные договоренности не могут быть зарегистрированы. Заверение нотариуса в обычных ситуациях не требуется, кроме тех случаев, когда часть участка принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному человеку. Это требование содержится в ст. 42 закона, регулирующего государственную регистрацию недвижимости.
  2. Составленное соглашение не требует индивидуальной регистрации, но сама сделка обязательно должна быть зарегистрирована в ЕГРН. Данное требование прописано в ст. 551 ГК.
  3. Соглашение составляется в нескольких экземплярах. Обычно их должно быть не менее 3, так как каждое из них остается у одной стороны и один экземпляр хранится в Росреестре. Но если участников сделки более двух, то количество экземпляров будет увеличено.
  4. Все экземпляры договора должны быть одинаковыми и на всех них должны стоять подписи каждого участника сделки. Если это требование будет не соблюдено, такой контракт будет считаться недействительным в соответствии со ст.550 ГК.
  5. Составленное соглашение должно иметь определенную структуру и обязательные условия. Структура типичного соглашения будет иметь: преамбулу, предмет соглашения и его стоимость, порядок расчетов, права и обязанности каждого участника сделки, порядок передачи земельного объекта, подписи и реквизиты участников.

Земельное законодательство строго запрещает включать в соглашение следующие условия:

  • возможность обратного выкупа при возникновении такого желания у одной из сторон;
  • условия, ограничивающие будущего собственника в последующих сделках с приобретенным участком;
  • ограничение ответственности продающей стороны, если на данный земельный надел заявят свои права третьи лица.

В случае несоблюдения установленных требований к контракту вы даете возможность впоследствии другой стороне оспорить его действительность. Чтобы избежать лишних неприятностей я рекомендую воспользоваться типовым образцом документа.

Когда мне потребовалось составить такой договор в прошлом году, чтобы приобрести себе земельный участок, я сохранила готовый образец и внесла в него все необходимые мне условия. Затем при встрече с продавцом мы обговорили еще некоторые детали по поводу расчетов, и я снова отредактировала наше соглашение. Итогом наших переговоров был типовой бланк с нужными нам условиями.

Пошаговая инструкция

Давайте поэтапно разберем составление договора, чтобы вы могли в любой момент проверить правильность взятого вами образца, либо составить самостоятельно новый договор с нуля. Порядок составления контракта будет следующий:

  1. Указываем название документа. В данном случае это будет договор купли-продажи. Также пропишите, что именно вы продаете.
  2. В правом углу указываем дату составления соглашения, а в левом углу место составления. В качестве места указывается город или населенный пункт, где вы будете регистрировать эту сделку.
  3. Переходим к информации об участниках сделки. Для обычных людей пишем ФИО, паспортные и регистрационные данные. Для организаций указываем название, юридический адрес, ФИО доверенного лица, действующего от компании, а также название документа, дающего ему эти полномочия.
  4. Прописываем информацию о предмете соглашения. Здесь обязательно указываем кадастровый номер надела, его местонахождение, площадь, и его назначение. Прописываем информацию, о праве собственности продавца и подтверждающих этот факт документах. Обязательно указываем информацию, что продавец гарантирует, что участок освобожден от любых обременений, ограничений и претензий других лиц.
  5. Прописываем цену участка. Обязательно надо указать ее не только в цифрах, но и прописью, чтобы в дальнейшем никто не мог исправить эту сумму. Здесь же прописываем порядок расчетов, о котором вы договоритесь со вторым участником сделки.
  6. Иные условия сделки. В процессе сбора документов и регистрации сделки могут потребоваться некоторые платные услуги. Вы должны определить в данном соглашении, кто будет их оплачивать. Такие расходы может нести одна сторона или обе. Определите, в какой момент имущество будет считаться переданным. Обычно при передаче участка оставляется передаточный акт. Но он не является обязательным. Однако если его наличие будет предусмотрено договором, его необходимо будет предоставить в Росреестр.
  7. Права и обязанности сторон. Здесь вы должны прописать обязательства каждого участника, о которых договоритесь во время переговоров. Например, продавец обязан своевременно освободить и передать покупателю участок, а покупатель обязуется его принять и оплатить в установленный срок.
  8. Ответственность участников сделки. Данным соглашением вы можете определить ответственность каждой стороны, если она не выполнит свои обязательства в установленные сроки.
  9. Порядок разрешения споров. Этот пункт является не обязательным, но вы можете его включить в ваше соглашение. Если он будет отсутствовать, любые споры будут разрешаться в соответствии с Гражданским законодательством. Но тут вы можете установить ваш личный порядок. Например, прописать, что обращение в суд должно осуществляться по месту нахождения покупателя, независимо от того, кто является истцом.
  10. Реквизиты и подписи сторон. Это завершающий пункт соглашения, где прописываются более подробно все реквизиты каждой стороны, а также участники ставят свои подписи и печати (при наличии их у юридического лица).

Также вы можете перечислить в самом соглашении, какие документы должны прилагаться к подписанному контракту. Например:

  • план участка с обозначением его границ;
  • ведомость с оценкой имеющихся строений, расположенных на данном участке;
  • условия конкурса, если земля приобретается по нему;
  • перечень требований залогодержателя, если участок имеет обременение залогом;
  • нотариально заверенная доверенность, если в сделке участвует представитель одной или нескольких сторон;
  • разрешение органов опеки, если данным соглашением затрагиваются интересы несовершеннолетнего или недееспособного лица.

Когда я подписывала соглашение по приобретению земли, фактическим собственником был мужчина. Но приобретал он этот участок, когда находился в браке. Поэтому эта собственность считалась совместной у него с супругой. И в качестве дополнительного документа они предоставляли нотариально заверенное согласие супруги на данную сделку. А в случае отсутствия данного документа она могла бы заявить в суде о том, что договор был подписан без ее согласия. Тогда бы суд признал эту сделку недействительной.

В качестве дополнительных документов к основному соглашению может быть составлен:

  • предварительный договор;
  • акт приема-передачи.

Важно знать, что если вы захотите получить налоговый вычет за приобретение недвижимости, органы ФНС в обязательном порядке потребуют от вас передаточный акт. Поэтому я настоятельно рекомендую составлять данный документ. Также он является документальным подтверждением фактического исполнения обязательств участников по передаче и приему предмета сделки. С этого момента вся ответственность за приобретенный участок переходит к покупателю. В это же время продавец освобождается от своих обязательств. Передаточный акт может отличаться по дате от основного договора.

Узнать более подробно об этом вы можете из представленного видео.

Документы для регистрации

На самом деле они нужны не только для регистрации, но и для того, чтобы покупатель смог убедиться в чистоте и законности сделки. Поэтому я рекомендую вам проверить следующий комплект документов у продавца:

  • паспорт владельца участка;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая его право собственности на землю, а также отсутствие ограничений;
  • правоустанавливающие документы, на основании которых было зарегистрировано право собственности (соглашение о купле-продаже, свидетельство, подтверждающее получение наследства и другие документы);
  • кадастровый паспорт земельного надела вместе с его размежеванным планом.

Эти же документы потребуются для регистрации новой сделки. Только дополнительно вы должны будете предоставить паспорт покупателя, составленный договор и передаточный акт (если его обязательное наличие прописано в соглашении).

Рекомендации

Анализируя возможные риски при заключении сделки купли-продажи недвижимости, я рекомендую:

  1. Обязательно проверяйте все документы до подписания соглашения. Если сомневаетесь в чистоте сделки, обратитесь к нотариусу, чтобы он проверил все документы. Обычно такая услуга стоит 300-500 рублей, поэтому заплатив небольшую сумму, вы будете уверенны в легальности данного соглашения.
  2. Составляйте договор сами или внимательно изучите все пункты, которые прописаны в соглашении. Проверьте контракт на наличие обязательных условий, а также на соблюдение всех требований. В противном случае вы рискуете тем, что в дальнейшем сделка может быть оспорена.
  3. Не ленитесь составить передаточный акт. Он потребуется вам для получения налогового вычета, а также будет являться документальным подтверждением исполнения обязательств.
  4. Проверьте соответствие назначения земли с ее фактическим применением. Помните, что изменить назначение участка бывает достаточно сложно, поэтому если он не соответствует документам, лучше от него отказаться. Либо в этом случае вам должны предоставить существенную скидку в цене.

Не забывайте проверить наличие совместной собственности супругов на продаваемый участок. Нередко случается так, что второй супруг даже не знает о совершенной сделке, поэтому легко оспаривает ее в суде.  Чтобы избежать такую неприятность требуйте нотариально заверенное согласие, если данный участок продавец приобрел, находясь в браке.

Формы документов

Обычная версия

a a a

Настройки

Настройка шрифта

шрифт:

Arial

Times New Roman

Интервал:

Стандартный

Средний

Большой

Выбор цветовой схемы

Черным по белому

Белым по черному

Черным по синему

Стандартные настройки

Закрыть панель

Договор купли-продажи дачи — образец

Понятия дачи, дачного, садового и огородного земельного участка в 2020 году

Предмет договора купли-продажи земельного участка в СНТ

Другие существенные условия договора купли-продажи дачи

Передаточный акт

Форма договора купли-продажи дачи. Государственная регистрация перехода права к покупателю

Понятия дачи, дачного, садового и огородного земельного участка в 2020 году

Действующее законодательство не содержит понятия «дача». В повседневной жизни под ней понимается небольшой земельный участок с жилыми или вспомогательными постройками, расположенный на территории, выделенной некоммерческому товариществу.

Важно! С 01.01.2020 вступил в действие Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ (далее — ФЗ № 217). А Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 № 66-ФЗ утратил силу.

Теперь земельные участки могут быть только двух видов:

  • Огородные. Предназначены для отдыха и выращивания сельхозкультур, с возможностью расположения построек для урожая и инструментов. Возведение домов не допускается.
  • Садовые. Используются для отдыха и выращивания сельхозкультур,с возможностью расположения домов и хозпостроек.

Раньше, до вступления в силу ФЗ № 217, было три вида участков: огородные, садовые и дачные. Однако последний вид новым законом был упразднен. Он имел предназначение идентичное садовому, но в возведенных на нем жилых домах регистрация не разрешалась. Такое ограничение прав граждан неоднократно признавалось незаконным (постановление Конситуционного суда РФ от 14.04.2008 № 7-П и от 30.06.2011 № 13-П).

Подробнее об изменениях и отличиях видов участков можно узнать в материале: Новый закон о дачах: что ждет садоводов в 2020 году.

Таким образом, говоря о даче, мы подразумеваем садовый или огородный земельный участок с постройками или без таковых.

Предмет договора купли-продажи дачи

Таким образом, договор купли-продажи дачи будет иметь следующий предмет:

1. Земельный участок (садовый или огородный). В договоре необходимо подробно охарактеризовать его, указав принадлежность к категории земель, вид разрешенного использования, площадь, кадастровый номер, точный адрес.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Предметом сделки купли-продажи может быть только участок, прошедший государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, далее — ЗК РФ).

Перечисленные виды земельных участков, как правило, относятся к двум категориям: землям сельскохозяйственного назначения либо землям населенных пунктов.

Конкретный вид разрешенного использования определяется в зависимости от территориального зонирования и указывается в кадастровой выписке.

ВАЖНО! Оборот садовых и огородных участков, относящихся к землям сельхозназначения, не ограничен (п. 7 ст. 27 ЗК РФ).

2. Строения на продаваемом земельном участке (их может и не быть), а именно:

  • жилой/садовый дом;
  • хозяйственные постройки (баня, сарай, колодец, теплица и т. д.);
  • гараж.

В договоре следует подробно описать все строения, на которые у собственника имеются правоустанавливающие документы. Необходимо указать адрес, площадь, количество этажей, назначение постройки, кадастровый номер. Что касается мелких построек типа колодцев, теплиц, сараев, то на практике они часто не зарегистрированы и не оформлены. Данные постройки следует упомянуть в договоре фразой «и иные хозяйственные постройки».

Другие существенные условия договора купли-продажи дачи

Кроме предмета, существенными условиями договора купли-продажи дачного участка с постройками будут:

1. Цена продаваемого имущества (ст. 555 ГК РФ). Рекомендуется указывать как общую цену всего комплекса недвижимых объектов, так и каждого из них в отдельности. Следует подробно описать порядок расчетов.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При указании в договоре цены участка ниже 70% кадастровой стоимости по состоянию на 1 января этого года доход продавца в целях налогообложения считается равным 70% кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).

2. Обременения и ограничения использования земельного участка, в частности:

  • сервитуты;
  • запрет застройки;
  • охранная или санитарно-защитная зона;
  • прохождение ЛЭП, различных коммуникаций и др.

Обременения и ограничения в отношении земельного участка являются обязательным условием договора купли-продажи (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). В случае сокрытия продавцом информации о них покупатель вправе (п. 3 ст. 37 ЗК РФ) требовать возмещения убытков, а также по своему выбору:

  • расторжения договора купли-продажи;
  • уменьшения покупной цены.

3. Если вместе с земельным участком продается жилой дом с правом регистрации по месту жительства, то существенным условием будет также перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после сделки (ст. 558 ГК РФ).

Передаточный акт

К договору купли-продажи садового участка с объектами недвижимости или без них на практике, как правило, составляется также передаточный акт, в котором подтверждается факт передачи продаваемого имущества от продавца к покупателю (ст. 556 ГК РФ). Условие о передаче имущества может содержаться и в самом договоре без составления отдельного документа.

Именно с момента подписания передаточного акта (или договора, если условие о передаче указанно в нем) и фактического вручения имущества покупателю (в рассматриваемом случае им будет обеспечение доступа на участок и вручение ключей от ворот, калитки, построек) обязанность продавца по передаче считается исполненной.

Образец договора купли-продажи садового участка с объектами недвижимости можно скачать по ссылке: ДКП садового участка с садовым домом — образец.

Образец договора купли-продажи огородного участка доступен по ссылке: ДКП огородного участка — образец.

Форма договора купли-продажи дачи. Государственная регистрация перехода права к покупателю

В 2020 году договор купли-продажи земельного участка должен быть составлен в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Нотариальное удостоверение производится по желанию сторон. При участии в сделке несовершеннолетних, а также при продаже доли в указанном имуществе оно является обязательным.

После подписания договора и передаточного акта сторонам необходимо обратиться в Росреестр для госрегистрации перехода права на объекты недвижимости (ст. 551 ГК РФ). Сам договор купли-продажи участка в СНТ в 2020 году регистрации не требует.

Кроме договора и передаточного акта в 3 экземплярах необходимо предъявить:

  • паспорта участников сделки и доверенности;
  • заявления сторон о госрегистрации перехода права;
  • квитанцию об уплате госпошлины (по желанию);
  • иные документы в зависимости от ситуации (разрешения органов опеки и попечительства, согласия супругов и др.).

Покупателю рекомендуется до заключения договора ознакомиться с документами, подтверждающими право собственности продавца на передаваемое имущество, а также изучить выписку из ЕГРН на данный объект.

Такие действия помогут убедиться в легальности будущей сделки, отсутствии арестов или иных обременений, и т.п.

Срок регистрации перехода права зависит от способа обращения. Узнать точное количество дней можно в ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

***

Таким образом, договор купли-продажи дачи представляет собой договор купли-продажи земельного участка в СНТ или ОНТ (садоводческого или огородного некоммерческого товарищества) с постройками или без. При составлении договора следует внимательно отнестись к формулировке существенных условий.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: