Особенности образования земельного участка путем перераспределения

Земельный
эксперт

9463

Из чего образуются земельные участки?

Земельные площади могут быть образованы различными способами. Каждый из вариантов имеет свои особенности. Согласно земельному кодексу выделяются следующие способы образования земельного участка:

  • разделение земель;
  • объединение находящихся рядом территорий и площадей;
  • перераспределение земель;
  • выделение доли из земельной площади, являющейся федеральной или муниципальной собственностью.

Все вопросы, касающиеся данных действий, рассматриваются в ст. 11.2 Земельного кодекса РФ. Новые земли могут создаваться также из искусственных участков. Изначальные земельные участки прекращают свое существование с момента регистрации прав на вновь созданные земли. Рассматриваемая процедура имеет ряд особенностей:

  • новый участок должен использоваться по тому же целевому назначению, что и первоначальный;
  • образование нового участка может произойти только в том случае, когда все владельцы изначальной площади дадут на это письменное разрешение;
  • муниципальные и государственные участки могут быть использованы только с разрешения арендаторов, залогодержателей и других владельцев.

Иногда образование новых владений сопряжено с изъятием площадей для нужд муниципалитета или с решением суда. Процедура происходит только в пределах той территории, которая значится на кадастровом плане.

Прекращение существования старого земельного участка

Порядок образования земельного участка определен законодательным образом. После того как выполняется преобразование участков в новые, старая площадь перестает существовать. Более того, во время оформления кадастрового паспорта на новые площади, собственник одновременно должен подать заявку на снятие с учета старого владения.

Такое положение касается не всех территорий. Исключениями являются:

  • участки, которые являются частью территории некоммерческих организаций;
  • земли муниципального и федерального пользования, переданные под застройку в долгосрочное владение, аренду.

Данные территории остаются, но уже в границах, которые претерпели изменения.

Целевое назначение и разрешенное использование нового земельного участка

Законодательство определяет группы земель, которые могут быть отнесены к определенной категории, в зависимости от цели их использования, что отражено в ст. 8 ЗК РФ. Данные правила распространяются не только на участки, находящиеся в собственности, но и на арендованные площади, территории землевладельцев, застройщиков.

Существует несколько категорий земельных участков:

  1. Сельскохозяйственные земли.
  2. Земли поселений.
  3. Территории для промышленного использования.
  4. Особенно охраняемые территории.
  5. Лесные, водные фонды и земли запаса.

На основании данных групп определяется и целевое использование площадей, под которым следует понимать особую направленность эксплуатации земельных наделов. Данная информация указывается сразу в нескольких документах: федеральных актах, ГКН (государственном кадастре недвижимости), в договорных актах, в правоустанавливающей документации. Законом предусматривается перевод одной категории земли в другую. В случае нарушения данного принципа на владельца земельного владения может быть наложен штраф.

Согласие на образование земельного владения

Для того чтобы образовать новый земельный надел, может потребоваться согласие со стороны всех владельцев первоначального  участка.

Согласие дается в простой письменной форме. Выдают такое разрешение арендаторы, землепользователи, залогодержатели. Если земельное владение принадлежит учреждениям государственного или муниципального типа, то их согласие на проведение одного из способов появления новой площади не является необходимым документом.

Также образование земельного участка может произойти по решению суда без разрешения остальных владельцев и муниципальных органов.

Нюансы при образовании земельных участков

Образование земельных площадей из участков, состоящих в собственности сразу нескольких владельцев, может произойти несколькими способами: разделением, перераспределением или путем выделения.

Разделение земельного владения является наиболее частой процедурой и представляет собой определение новых участков в рамках начального  владения. Обязательным требованием является то, что размер получившихся участков должен соответствовать нормам. Перед выполнением процедуры собственники заключают специальное соглашение о выполнении раздела. Право на новые наделы появляется у всех собственников начального владения.

Еще один способ образования участков – это объединение земельных наделов. В итоге получается один общий участок, а все остальные перестают существовать. Для исполнения данной процедуры от всех владельцев земли также требуется письменное согласие.

Выделение земельного участка представляет собой определение доли в общей собственности. В результате получается несколько участков, а первоначальная площадь сохраняется с другими границами. Гражданин, получивший долю, имеет право полностью ею распоряжаться. Для выделения части потребуется согласие всех остальных владельцев, с соблюдением их преимущественного права на отчуждение.

Перераспределение происходит в отношении смежных участков, и согласия других владельцев на это не требуется. Если речь идет о владениях в пределах уже застроенной территории, то здесь используется такой способ образования, как раздел, в том случае, когда данная процедура одобрена муниципальным органом и соответствует общей кадастровой схеме. После того как раздел произведен, застройщик или арендатор теряет права на землю.

Все споры, возникающие в связи с образованием новых земельных участков, сначала решаются в Росреестре. Если конкретных результатов это не дало, стороны могут подать исковое заявление в суд.

Особенности образования земельного владения из земель государственной и муниципальной собственности

Земли, являющиеся государственной собственностью, могут участвовать в создании новой площади. Важно отметить, что образование земельного  участка из земель муниципальной собственности происходит впервые, а не путем соединения или разъединения других площадей.

Процедура выполняется на основании постановления муниципального или исполнительного органа власти. Исключительно на основе проекта межевания производится образование участков:

  1. Из земель, принадлежащих некоммерческим организациям и тех наделов, которые состоят в продолжительном использовании у граждан по распоряжению администрации либо принадлежащих по праву пожизненного наследуемого владения.
  2. Из земель, которые входят в состав площадей по освоению жилищного строительства.
  3. Из земельных площадей, расположенных в пределах застроенной территории, на основании градостроительного плана и решения о развитии данной территории.

Данные действия выполняются согласно ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, а также некоторых разделов градостроительного кодекса. В качестве документов для образования новых участков используются также правоустанавливающие и другие обязательные бумаги, необходимые для выполнения кадастровых работ и постановки земель на учет.

Пример по образованию земельного владения

Татьяна М. приобрела земельный участок и решила разделить его на две части, чтобы на одном из них построить дачу и в дальнейшем продать, а другую часть использовать в личных целях для устройства сада. Обратившись в геодезическую фирму для проведения межевания, женщина оформила заявку на процедуру и оформление дальнейшей документации.

После того как все было выполнено, женщина получила бумаги о разделе и приступила к строительству дачи. Татьяна начала оформлять документы на продажу и выяснила, что наряду с двумя новыми  владениями в реестре остался числиться и старый участок.

Женщина обратилась в службу Росреестра и подала заявку, где было написано, что первоначальный участок прекращает свое существование в результате образования нового.

Заключение

Можно делать несколько выводов:

  1. Образование новых площадей регламентируется земельным кодексом и выполняется несколькими способами.
  2. После того как появились новые площади, старые прекращают свое существование, за несколькими исключениями.
  3. Новый участок эксплуатируется лишь только по тому целевому назначению, которое было у первоначального владения. Законом определен порядок перевода одной категории участков по способу использования в другую.
  4. Если у первоначального участка имеется несколько собственников, то потребуется их письменное согласие на проведение процедуры. Когда участком распоряжаются арендаторы, землепользователи, то согласие дают они. При нахождении земли в госсобственности, такого распоряжения не требуется.
  5. В зависимости от того, является земля частной собственностью нескольких лиц или муниципальным владением, существует ряд нюансов при образовании новых площадей.
  6. Образование земель из муниципальных участков происходит впервые и на основании специального постановления администрации. Также процедура выполняется в соответствии с земельным и градостроительным кодексом.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по образованию земельного владения

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Артур Павлович, я имею собственный земельный участок и хотел бы выделить равные доли своим совершеннолетним детям. Кроме меня, участком владеет еще и моя супруга. Подскажите, имею ли я права это сделать, куда мне обращаться и с чего начать?

Ответ: Добрый день. Выделение доли является одним из вариантов образования нового земельного владения, согласно ст. 11.2 ЗК РФ. Вы, как человек распоряжающийся собственностью, имеете право на выполнение процедуры.

На начальных стадиях следует получить письменное согласие вашей супруги на проведение данного действия. Далее, необходимо подготовить обязательный пакет документов и обратиться в межевую компанию для определения границ будущих участков и составления межевого плана. Финальным этапом является регистрация прав собственности на доли в Росреестре.

Список законов

  • Статья 11.2 ЗК РФ
  • Статья 11.3 ЗК РФ
  • Статья 8 ЗК РФ

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Порядок перераспределения земельных участков с 1 января 2020 года

Земельные участки, в соответствии со ст.11.7 Земельного кодекса могут быть перераспределены между собственниками. В статье подробно разберем, какой существует порядок перераспределения земельных участков с 1 января 2020 года.

Правила образования земельных участков в 2020 году

В соответствии с земельным кодексом (ст.11.2) существует несколько способов возникновения новых земельных наделов. Вот так звучат общие правила образования земельных участков, в 2020 году:

  • Выдел одного, или наоборот, объединение нескольких участков
  • Перераспределение земельных участков
  • Раздел (один участок делится на несколько)

Но мы остановим свое внимание на образовании земельных участков путем перераспределения. Уточним какова процедура и порядок перераспределения земельного участка в 2020 году. Также выясним куда стоит обращаться и какие документы следует собрать.


Когда возникает необходимость перераспределения земельных участков?

Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.

Собственник земельного участка, может путем перераспределения земельных участков осуществить прирезку земельного участка за счет смежных земель и увеличить свою площадь.

Особенности перераспределения земельных участков с 1 января 2020 года

Какие существуют особенности перераспределения земельных участков с 1 января 2020 года? По закону нельзя перераспределить дачные участки. Но это связано лишь с тем, что понятие дачный участок с 2020 года упразднили и заменили на садовый участок. Другие новшества в законодательстве касаются общих изменений в системе кадастра. Они связаны со вступлением в силу с 16.09.2020 закона 150-ФЗ (от 17.06.2020), который предусматривает новый порядок комплексных кадастровых работ для согласования границ земельных участков СНТ, территорий общего пользования и прочих участков, находящихся в собственности граждан.  Что же получается в результате перераспределения земельного участка между собственниками? Все просто — возникает новый участок (участки), с другими координатами и площадью. Насчет кадастрового номера – будет ли он изменен или нет, это решит кадастровая палата.

Порядок действий при перераспределении

Для начала собираем комплект документов. Чтобы выяснить, какие именно документы понадобятся для перераспределения земельных участков именно в вашем случае, следует обратиться в органы местной власти. Статья 39.29 Земельного кодекса гласит, что для перераспределения земельных участков нужно заключить соглашение между собственниками, в целях заключения которого подается заявление.
Заявление о перераспределении земельных участков
Заявление типовое, заполняется легко. Примерную форму можно найти на просторах интернета, однако лучше поинтересоваться в местных органах власти, какой бланк заявления принят в вашем муниципалитете, так как форма заявления не является общепринятой. Также заявление можно подать через госуслуги или по почте.
В заявлении обязательно должно быть указано:

  • ФИО, адрес, паспортные данные (для физ.лиц)
  • Наименование и реквизиты (для юр.лиц)
  • Кадастровые номера участков

Неотъемлемой частью заявления будет пакет документов, необходимых при перераспределении между земельными участками:

  • выписка из ЕГРН, либо копии документов о собственности или ином правообладании на землю
  • проект межевания территории
  • схема расположения земельного участка (если нет проекта межевания)
  • выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (для юридических лиц).

Это не исчерпывающий список документов. При перераспределении земельных участков, находящихся, в частной собственности или в государственной собственности, могут понадобиться еще какие-нибудь уточняющие документы, все зависит от индивидуального случая.

Сроки рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков

В соответствии со ст.39.29 (п.8) Земельного кодекса срок рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков составляет 30 рабочих дней.
Этот срок может быт увеличен до 45 рабочих дней в случае, если для рассмотрения заявления требуется получить дополнительную документацию или материалы.
Если же заявление подано с нарушениями (в комплекте не хватает документов, подано в иной орган) – тогда оно возвращается в течение 10 дней со дня поступления.
Рассмотрев заявление о заключении соглашения о перераспределении земель администрация принимает одно из следующих решений:

  • Утвердить схему расположения, либо основываясь на утвержденный проект межевания дать положительный ответ на подписание соглашения о перераспределении земельных участков;
  • Отказать в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, указав при этом законные причины.

Если заявление рассмотрено, и дан положительный ответ, тогда следующим шагом будет Соглашение о перераспределении земельных участков.
Соглашение о перераспределении земельных участков заключается обязательно в письменном виде – это добровольное желание сторон с подробным описанием способов и мотивов перераспределения.
Соглашение составляется между заинтересованными собственниками участков. Собственниками могут выступать как частники, так и государство или муниципалитет.

Кто оформляет перераспределение земельного участка

Мы выяснили, что для перераспределения земельных участков требуется ряд документов. А кто оформляет перераспределение земельного участка? Порядок перераспределения земельных участков предполагает участие не только собственников земель, в том числе муниципальных, государственных органов, но других структур и лиц. Так, в результате перераспределения готовится межевой план, право подписи которого принадлежит только зарегистрированному кадастровому инженеру, кроме того, кадастровый инженер дает консультации и оказывает помощь как на этапе подготовки документов (схем, проектов), так и после заключения соглашения.

Для того, чтобы оформить межевание следует выбрать кадастровую компанию или кадастрового инженера в своем регионе. Мы подготовили для этого бесплатный и удобный онлайн сервис — калькулятор цен на кадастровые услуги, с помощью которого можно выбрать исполнителя кадастровых работ.
Диск с межеванием, а также пакет документов для регистрации вновь созданных перераспределенных земельных участков, передается в местный МФЦ, для последующей регистрации в органах Росреестра.
Когда вновь созданные участки будут поставлены на кадастровый учет, тогда старые прекратят свое существование
.
Таким образом, за счет перераспределения земельных участков возможно увеличение или уменьшение площади таковых
. Увеличение площади (прирезка земельного участка) может быть как за счет государственных (муниципальных) земель, так и за счет частной собственности. Как правило, при таком раскладе, в соглашении обычно прописывается денежная компенсация.

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел обращение по вопросу перераспределения земель и нескольких земельных участков и в части своей компетенции сообщает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких исходных смежных земельных участков прекращается.

При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.

Таким образом, положения абзаца второго пункта 1 статьи 11.7 ЗК РФ прямо указывают на то, что с землями может перераспределяться только один земельный участок.

При этом, по мнению Департамента недвижимости, расхождение в позициях относительно количества земельных участков, которые могут одновременно перераспределяться с землями, возникает в том числе в связи с использованием в статьях 39.28 и 39.29 ЗК РФ формулировки «перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности», из которой можно сделать вывод о допустимости перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, одновременно с землями и земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности,.

Вместе с тем, Департамент недвижимости отмечает, что согласно пункту 3 статьи 11.7 ЗК РФ главой V.4 ЗК РФ устанавливаются только случаи, при которых допускается осуществлять образование земельных участков путем перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, и порядок действий, обеспечивающих образование земельных участков таким способом.

При этом указанной главой не устанавливаются правила образования земельных участков путем перераспределения, в том числе: какие земельные участки могут быть исходными земельными участками (несколько смежных земельных участков либо земли и земельный участок) и какие последствия наступают (образуются несколько других смежных земельных участков, а существование исходных смежных земельных участков прекращается, либо существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок).

Таким образом, при перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель или земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, должны соблюдаться правила, установленные пунктом 1 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, перераспределение земель и нескольких земельных участков, в том числе при соблюдении условий, указанных в пункте 1 статьи 39.27 и пункте 1 статьи 39.28 ЗК РФ, не допускается.

Кроме того, следует отметить, что перераспределение земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, и предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности либо образуемых из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется разными главами ЗК РФ.

Такое разделение было введено не только в связи с разным порядком осуществления указанных процедур, но и в связи с тем, что перераспределение земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, не должно приводить к значительному увеличению площади земельного участка, находящегося в частной собственности, а призвано помочь устранить недостатки в землепользовании. В этом случае увеличение площади земельного участка является лишь побочным следствием, а не целью перераспределения.

Иное толкование положений ЗК РФ о перераспределении земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, обесценивает требования ЗК РФ о предоставлении земельных участков на торгах.

Если рассматривать другой способ образования земельных участков, предполагающий увеличение площади исходного земельного участка, а именно объединение земельных участков (статья 11.6 ЗК РФ), то следует отметить, что ЗК РФ запрещается объединение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. Это также свидетельствует о необходимости установления барьера для увеличения площадей земельных участков, находящихся в частной собственности, в обход конкурсного порядка предоставления земельных участков.

Дополнительно Департамент недвижимости обращает внимание, что в соответствии со статьей 10 Конституции Российской Федерации государственная власть в Российской Федерации осуществляется на основе разделения на законодательную, исполнительную и судебную. При этом органы законодательной, исполнительной и судебной власти самостоятельны.

Согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2020 г. № 24-П практикообразующее значение имеют, по сути, только акты Президиума и Пленума Верховного Суда Российской Федерации, к ним не могут быть отнесены даже определения судебных коллегий Верховного Суда Российской Федерации по конкретным делам.

С учетом изложенного судебные акты, вынесенные по определенному делу, на основании определенных доказательств, не являются нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе не составляют правовой основы регулирования земельных отношений, установленной статьей 2 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом приведенного дополнительного обоснования Департамент недвижимости подтверждает изложенную в письме Минэкономразвития России от 10 октября 2020 г. № Д23и-5855 позицию относительно невозможности перераспределения нескольких земельных участков и земель.

Врио директора
Департамента недвижимости
М.В. Бочаров

Согласно ЗК РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуется несколько других смежных участков, а существование исходных объектов прекращается. При перераспределении земель и земельного участка существование исходного участка прекращается и образуется новый участок. Таким образом, с землями может перераспределяться только один участок.

— как перераспределять государственные земли и земельные участки и частные земельные участки;

— как предоставлять участки, которые находятся в госсобственности либо образуются из государственных земель или земельных участков.

Перераспределение государственных земель или земельных участков и частных земельных участков не должно приводить к значительному увеличению площадей последних.

Нельзя объединять государственные и частные земельные участки и позволять увеличивать площади последних в обход конкурса.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: