Особенности заключения договора аренды земельного участка с правом выкупа

Аренда и выкуп земельных участков

Распространенной является ситуация, когда физическое или юридическое лицо не может купить себе земельный участок в полноправную собственность. В таких случаях приходится его арендовать. Но в дальнейшем многие хотят осуществить выкуп земельных участков, которые арендуют.

Как определяется стоимость выкупаемого участка

Преимущества выкупа земли довольно очевидны.

  1. Участок, находящийся во владении, можно сдавать в аренду. Это даёт возможность получать постоянную прибыль с земли.
  2. Эту землю можно в дальнейшем продать или подарить другому лицу.
  3. Земельный участок может послужить залогом при получении кредита в банке.

Для выкупа необходимо заключить договор, подтверждающий оплату аванса за приобретение земли, оценить рыночную стоимость участка, сравнив её со стоимостью по кадастру, оформить договор о покупке надела в собственность и зарегистрировать сделку в соответствующих госорганах. Как выкупить землю у государства? Какая документация потребуется при проведении сделки? Особенности проведения всех необходимых для выкупа действий зависят от нескольких факторов, имеющих серьёзное влияние на длительность и стоимость сделки:

  • месторасположение земли, а также регион её нахождения;
  • разрешённые виды применения участка;
  • особенности выступающего в роли покупателя субъекта.

Стоимость земельного надела, находящегося во владении арендодателя, определяется кадастровой оценкой недвижимой собственности. Финальная цена может зависеть и от субъекта, где располагается участок. Процентная ставка от стоимости участка по кадастру также варьируется на основании следующих факторов:

  • если владелец является физическим или юридическим лицом, а на территории участка есть возведённая недвижимость, находящаяся в его владении, то оплатить придётся до 60% от стоимости земли по кадастру;
  • самая маленькая ставка в размере 2,5% назначается, когда происходит выкуп земли у государства;
  • такая же ставка — 2,5% будет при приобретении юридическими лицами разделенных участков, которые планируется использовать для образования дачного хозяйства;
  • в случаях, когда тип разрешённого применения земли необходимо изменить, владельцу придётся оплатить 80% от ее стоимости по кадастру;
  • если же проведение операции по изменению вида применения участка не нужны, то ставка будет — 20% стоимости.

Чтобы была возможной аренда земельного участка с последующим выкупом, что еще следует учесть? Как можно осуществить выкуп арендуемой земли?

Необходимые документы

Прежде всего, должны соблюдаться следующие условия:

  • договор не должен содержать сведений о том, что арендованная земля не может быть в дальнейшем выкуплена;
  • постройки на этой земле должны находиться в собственности желающего выкупить её лица.

Если второе условие ещё не соблюдено, то первым делом необходимо оформить жилые и нежилые недвижимые объекты во владение. Алгоритм действий для осуществления этой процедуры таков:

  • обратиться в БТИ, чтобы получить технический паспорт строения;
  • используя полученный документ, разработать план помещений и зарегистрировать в государственном кадастре;
  • зарегистрировать само право владения недвижимостью.

Если соблюдены все условия, можно без проблем выкупить участок из муниципальной собственности у администрации региона. Строение необязательно должно быть завершенным. Основанием для выкупа арендуемой земли может быть даже заложенный фундамент будущей постройки. Главное, чтобы это незавершенное строительство было оформлено в вашу собственность.

Чтобы осуществить непосредственно выкуп земельного участка из аренды в собственность, потребуется ряд документов. Так как арендованная земля будет выкупаться из муниципальной собственности, сначала необходимо подготовить бумагу, свидетельствующую о том, что участок находится в аренде, и его временный владелец — вы, справку, подтверждающая оплату госпошлины. Взять документ, удостоверяющий личность, и отправиться в администрацию. Следующей инстанцией станет Росреестр. Там потребуется следующая документация:

  • заявление о выкупе земельного участка, который ранее было решено арендовать;
  • документы, свидетельствующие об оплате государственной пошлины и полной оплаты стоимости участка;
  • договор, необходимый для проведения сделки по приобретению надела в собственность;
  • документ из местной администрации, свидетельствующий о решении передать участок в ваше владение;
  • материалы комиссии по оценке стоимости надела.

Если процедура межевания не проводилась ранее, то её придётся осуществить за свой счёт ещё до обращения в администрацию, чтобы приобрести арендуемую землю из муниципальной собственности.

Особенности выкупа земли из муниципальной собственности

В соответствии с последними изменениями, внесенными в Земельный кодекс, стало возможным получить надел в аренду без проведения торгов перед этим, если:

  • осуществляется аренда земли под ИЖС, ЛПХ или любого рода хозяйства (садовое, дачное, фермерское), причём в черте населённого пункта;
  • запрашиваемый участок располагается за пределами населённого пункта и будет использоваться для создания огорода, сенокоса или ЛПХ.

Сейчас цена земельного участка рассчитывается по кадастровой стоимости, а не исходя из рыночной, как ранее. Так происходит при соблюдении ряда условий:

  • земля предназначена для сельскохозяйственного производства;
  • заявление на выкуп подаётся до конца действия договора об аренде (который должен заключаться на 3 года или больше);
  • арендующее лицо не нарушало указанные в договоре пункты и исправно выполняло прописанные в нем обязательства.

В большинстве случаев цена сельскохозяйственных участков равняется кадастровой. В части регионов России в отношении такой земли действуют определенные условия. В некоторых субъектах, если земля арендовалась в течение 10-15 лет, стоимость её выкупа для арендатора становится значительно меньше. Иногда участок даже может быть передан в собственность бесплатно. В нескольких областях РФ такие наделы изначально безвозмездно передаются во владение гражданам, планирующим заниматься фермерской деятельностью. Вообще выкупная стоимость определяется в разных случаях по-разному:

  • если земля находится в федеральной собственности, то соглашение на продажу следует получать в федеральном органе, он же определяет и цену проведения сделки;
  • если планируете приобрести находящийся в собственности региона России земельный участок или же находящий в государственной собственности, то его стоимость будут определять госорганы РФ;
  • для земли, принадлежащей муниципалитету, стоимость устанавливают органы местного самоуправления.

Если вам нужен договор аренды земельного участка с правом выкупа, то скачать образец вы можете прямо на этой странице. Хотя процедура выкупа не является сложной, в конкретных случаях может возникнуть множество нюансов и особенностей сделки, разобраться в которых несведущему в подобных вопросах весьма затруднительно. Вы можете получить консультацию профессионального юриста прямо на нашем сайте — это бесплатно, быстро и удобно! Таким образом вы избавите себя от рисков и ошибок при самостоятельном проведении процедуры.

Если же вы решите оформлять всю документацию без сторонней помощи, то обязательно изучите статью 624 Гражданского кодекса РФ, а также Федеральный закон № 136 от 25.10.2001, содержащие информацию о выкупе арендованных земельных участков.

Юридический эксперт подробно расскажет, как взять земельный участок в аренду с правом выкупа

Одним из самых распространенных и популярных у населения способов получить земельный участок в свое личное распоряжение является аренда.

Но частичное временное владение участком устраивает не всех, многие хотят, чтобы арендованная земля находилась в их собственности.

Для таких людей предусмотрен вариант аренды земли с последующим законодательным правом ее выкупа. Далее мы расскажем, что такое аренда земли с правом выкупа.

Законодательная база

Благодаря изменениям, которые были внесены в Земельный кодекс, любые физические и юридические лица наделены правом арендовать земельные участки, пребывающие в собственности государства и муниципальных образований. Данное дополнение регулируется №171, 1 главой, 2 пунктом Федерального закона.

Все существующие особенности заключаемых соглашений регулируются Гражданским кодексом РФ статьями 606, 607, 624 и 660.

Заключение договоров с предоставлением возможности выкупа участка регулируют статьи 606 и 624 ГК РФ.

Кроме федерального законодательства в муниципальных структурах существуют определяющие передачу арендованных территорий нормативные акты, регулирующие сферы строительства или ведения бизнеса.

Итак, что такое аренда участка с правом выкупа? Это возможность купить арендуемый участок с вычетом оплаты за аренду.

Отличия при найме земли у государства и муниципалитета

Органы законодательной власти разграничивают государственные и муниципальные земельные наделы. Но особых отличительных особенностей в самой процедуре заключения договоров нет. Отличается процесс аренды участков лишь некоторыми деталями.

ВАЖНО! Земли сельскохозяйственного назначения принадлежат преимущественно государству, а территории, предназначенные под индивидуальное частное строительство, находятся у администрации населенных пунктов.

В связи с этим разграничением могут возникнуть вопросы о видах целевого использования земель, а также определения стоимости аренды используемых территорий.

Устанавливает общие нормы, которые регламентируют процесс аренды земельных участков у муниципальных образований и государства Земельный кодекс.

Как взять земельный участок в аренду с правом выкупа?

Условия получения земельных территорий в аренду зависят от множества особенностей, главной из которых является целевое предназначение земельных наделов, что будут использованы арендатором в обусловленных для этого целях.

Немаловажной деталью при совершении сделки является и тот факт, к какой категории людей принадлежит арендатор: профессия, специальность, род занятий, финансовые возможности индивидуума, предоставление бизнес-плана для занятий фермерским хозяйством.

ВНИМАНИЕ! Законодательные нормы предусматривают несколько вариантов аренды территорий, для которых существуют разные условия и не каждый житель страны может воспользоваться всеми тремя способами получения земельных наделов.

Как взять землю в аренду с последующим выкупом? Варианты предоставления участков в аренду подразумевают под собой:

  1. Бесплатная аренда. Предоставляется исключительно людям, которые имеют востребованные в сельской местности профессии и желают сменить свою городскую прописку. Такие граждане могут воспользоваться возможностью и заключить соглашение на аренду участка с последующим правом его выкупа.

    В течение всего срока аренды плата с людей, относящихся к категории востребованных в сельской местности профессий изыматься не будет.

  2. Торги или аукцион. Такой метод государство предлагает при нецелевом использовании земли.

    Покупатель, предложивший за земельный надел большую арендную плату становится владельцем и может теперь на арендованной земле сельскохозяйственного значения заниматься индивидуальным частным строительством.

  3. Без торгов (аукциона). Существующий метод аренды земли доступен для большинства граждан России и содержит в себе три варианта целевого использования земли:
    • сельскохозяйственные земельные участки в аренду с последующим выкупом территорий под ведение фермерского хозяйства или организации поселения;
    • аренда земли под строительство дома с последующим выкупом. Договор преимущественно заключают с предусмотренной в соглашении статьей регулирующей право выкупа земельного надела;
    • аренда земли под социальное строительство. Предоставляется в тех случаях, когда участок арендуется под постройку школ и детских садов.
  4. Аренда участка с последующим выкупом под строительство дома — наиболее распространенный вариант. Согласно условиям, договор составляется только на период строительства, после чего арендатор должен вступить в права собственности или, если имеется такая возможность продлить соглашение.

Справка. Заключив соглашение об аренде предполагающей возможность последующего выкупа территории, арендатор, таким способом, оформляет на себя своеобразную рассрочку. При определенных условиях составления договора, деньги которые будут выплачиваться за аренду земельного надела, будут учитываться в сумму, предназначенную для выкупа всей территории.

Договор аренды земельного участка с правом выкупа

Процедура заключения договора с условием выкупа земельного участка подразумевает под собой выполнение следующих действий:

  1. Поиск участка. Существует несколько возможностей определиться со свободным участком. Один из способов предлагает запросить выписку о землях, пребывающих в собственности государства и муниципальных образований у МФЦ и ожидать получение такой информации в течение пяти дней.

    Выписка дает информацию о свободных землях и кадастровых номерах земельных наделов. Второй способ определяет самостоятельный поиск участка на официальном сайте Росреестра, а третий позволяет обратиться непосредственно в местные органы самоуправления и определиться с выбором территории.

  2. Подача заявления на выкуп земельного участка из аренды. Вопрос предоставления земельного участка решается местными органами самоуправления.

    Желающие взять участок в аренду с последующим выкупом обращаются с заявлением именно к муниципальным властям. Заявление пишется в произвольной форме с указанием кадастрового номера участка. На данном этапе из документов необходим лишь паспорт.

  3. Получив согласие на предоставляемый в аренду участок, с подписанным заявлением, паспортом и документами подтверждающими наличие льгот (если они имеются) необходимо направиться в кадастровый отдел для получения паспорта на землю и постановки земельного надела на учет.
  4. В период 10-ти дневного ожидания будет производиться кадастровая оценка стоимости участка, а будущий арендатор понесет растраты в размере 5-6 тысяч рублей на изготовление планов, чертежей и другой технической документации. По истечении этого периода земля будет поставлена на учет, и арендатор получит все необходимые документы.
  5. Второе заявление подается на имя главы администрации района. К заявлению прикладывается паспорт арендатора, документы о имеющихся льготах, паспорт на землю и вся техническая документация, изготовленная в Росреестре.
  6. Юридический отдел в течение 30 дней будет подготавливать договор аренды земельного участка с выкупом, образец договора аренды земельного участка с правом выкупа есть ниже в нашей статье. Затем, тридцатидневный период предоставляется арендатору, чтобы он мог ознакомиться со всеми условиями соглашения и подписал его.
  7. Соглашение об аренде подписывается в количестве трех экземпляров и регистрируется в государственных структурах Росреестра. Договор составляется на период, который не может быть меньше трех лет.

ВАЖНО! За период действия арендного договора арендатор должен подготовить проектно-сметную документацию на сооружаемые объекты, завершить строительство жилых зданий, а также хозяйственных построек. В случаях, когда пользователь участка не успевает в срок завершить строительство, аренду можно продлить.

Главные пункты

Договор аренды земли с выкупом содержит положения, которые предусмотрены соответствующими законодательными актами необходимыми для его заключения. Основными пунктами составляемого соглашения между двумя сторонами являются статьи, которые в своей структуре содержат дополняющие их подпункты.

Главными статьями образца договора аренды земельного участка с последующим выкупом являются:

  • дата и место подписания;
  • наименование субъектов заключивших сделку;
  • наименование объекта аренды;
  • имущество;
  • страхование;
  • период действия договора;
  • права и обязанности сторон;
  • арендная плата с указанием размера, сроков, банковских реквизитов и порядка внесения платежей;
  • ответственность за неуплату;
  • целевое назначение надела;
  • условия использования;
  • существенные ограничения пользования землей;
  • условия и сроки передачи земли в пользование;
  • определение лиц несущих ответственность за порчу и нецелевое использование земли;
  • условия выкупа;
  • ответственность сторон;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • заключительные положения;
  • адресные реквизиты сторон с подписями.

Советуем посмотреть договор аренды земли с последующим выкупом: образец.




Справка. Стороны заключающие сделку могут вносить поправки в условия соглашения относительно состояния земли, выполнения сторонами обязательств, страхования земельных угодий, возмещении затрат при проведении природоохранных мероприятий.

Скачайте бланк договора аренды земельного участка с последующим правом выкупа.

Заключение и регистрация соглашения

Заключение договора между сторонами зависит от принадлежности земельного участка к муниципальным или государственным структурам.

Аренда земель входящих в государственные формы собственности осуществляется решениями органов местной исполнительной власти или согласно результатам проведенных аукционов.

Аренда земельных наделов из числа частной собственности совершается между собственником и арендатором.

В любом случае договор подлежит обязательной регистрации в органах государственной власти. Арендатор вступает в свои права со дня регистрации соглашения.

Финансовые расходы при оформлении договора

Любая процедура оформления земельных участков в аренду предусматривает уплату госпошлины, а также оплату составляемой на арендуемый объект технической документации.

Размер госпошлины для частного лица будет составлять 2021 рублей, для юридического лица такая сумма равняется 22000 рублей.

Разработка технической документации специалистами Росреестра на арендуемый участок повлечет за собой растраты для физических и юридических лиц в размере 5-6 тысяч рублей. Стоимость зависит от размера, условий, особенностей, места расположения и сложностей земельного участка.

ВАЖНО! Соглашение на аренду земли у государственных или муниципальных органов власти у нотариуса не регистрируется. Такое соглашение на аренду земли с правом выкупа это прерогатива государственного реестра.

Но перед тем, как заключить договор арендатор может обратиться к хорошему нотариусу, чтобы он помог определиться с выгодными условиями заключения такого соглашения.

В таком случае нотариус возьмет за свои услуги определенную оплату.

Пошаговая инструкция приобретения земли

После завершения срока аренды арендатор по условиям договора должен выкупить землю у государственных или муниципальных структур. Процедура подразумевает под собой такие действия:

  1. Подача заявления. На имя главы указанного в договоре аренды органа подается заявление с просьбой предоставить, с целью выкупа, в постоянное пользование пребывающей в аренде земли с указанием всех возведенных на ее территории построек.
  2. К поданному заявлению присоединяют копию паспорта, а также копии документов на возведенные сооружения, паспорт участка, выписки на постройки и земельный надел из ЕГРП, квитанцию об оплате госпошлины и договор.
  3. После получения согласия арендатор вносит определенную оставшуюся от аренды сумму на банковские реквизиты государственных или муниципальных структур.
  4. После внесения платежа арендатор обязан перерегистрировать земельный надел на свое имя. Перерегистрация проводится Росреестром, куда необходимо предоставить следующие документы: заявление, постановление государственных структур, которые подтверждают предоставление участка, договор купли-продажи, кадастровые документы со стоимостью земли, а также квитанцию об оплате госпошлины.
  5. Новый владелец получает от Росреестра расписку, которая указывает на дату, когда будет выписано свидетельство на право собственности.

Аренда земли всегда является отличным способом получения доходов от арендуемых наделов. Но каждому арендатору нужно помнить, что оспаривать уже подписанные документы очень сложно. Чтобы избежать сложностей, перед подписанием договоров лучше всего обратиться к опытному юристу.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Аренда земельного участка в 2021 году

Согласно ст. 22 ЗК РФ одной из ключевых целей заключения подобной сделки признается аренда земельного участка под строительство. Права и обязанности арендатора в данном случае регламентируются ст. 41 и 42 ЗК РФ. На сегодняшний день одним из самых распространенных способов владения земельными участками признается аренда.

На сегодняшний день одним из самых распространенных способов владения земельными участками признается аренда. Подобный правовой механизм представляет собой срочное право пользования землей при обязательном составлении договора между участниками сделки.

Непосредственная регламентация данного вопроса осуществляется как ГК РФ, который включает основные правила о составлении договора аренды между участниками, так и ЗК РФ, где прописаны все юридические тонкости сдачи земли в аренду.

Понятие аренды земельных участков

Аренда территории земельного участка – сложное понятие, специфика которого определяется земельным и гражданским законодательством России. В юридической литературе представлено несколько ключевых определений данной категории. Приведем, к примеру, одно из них.

Аренда – это передача недвижимого имущества, в указанном случае земельного участка, за внесение определенной платы для использования его лицом на определенный временной срок. На сегодняшний день подобная форма землевладения признается одной из самых эффективных и популярных во всем мире.

Предоставление земельных участков в аренду. Субъекты аренды и ограничение аренды в отношении земельных участков

Предоставление земельного участка происходит гражданами — собственниками этих территорий арендаторам на основании ГК РФ и ЗК РФ. Так как земля может причисляться к собственности как физических, так и юридических лиц, то и представление территорий в наем может осуществляться данными категориями граждан.

Согласно указанным Кодексам предоставление земельного участка может происходить следующим категориям субъектов правоотношений:

  • гражданам;
  • юридическим лицам;
  • иностранцам, а также иностранным юридическим лицам и лицам без гражданства, если соблюден законодательный порядок.

Предоставление земельного участка иностранцам и физическим лицам без гражданства может происходить также на праве аренды, но, исключая случаи, которые запрещены нормативно-правовыми актами РФ.

На сегодняшний день в законодательстве предусмотрены случаи, когда государственная земля не может быть передана в аренду:

  • Заявление об аренде будет отклонено, если предполагается аукцион на земли исторического и культурного значения.
  • Документы не будут приняты к рассмотрению, если предполагается аренда участков, расположенных на территории заповедников и заказников.
  • Государственная земля не может быть предоставлена на определенный срок аренды, если она необходима для обеспечения гражданской обороны.
  • Оформление договора об аренде невозможно и в том случае, если участок подвержен радиоактивному, химическому, биогенному заражению.

В подобных случаях любой договор будет признан незаключенным.

Цель аренды земельного участка

Иными словами, после предоставления земельного участка в аренду физическими или юридическими лицами, субъекты могут использовать данную территорию только по целевому назначению. Ограничение на предоставление земли может быть связано с необходимостью капитального строительства.

Строительство – не единственная цель аренды земельного участка. Современное законодательство также регламентирует подобную сделку между владельцами собственности и гражданами в случаях, если предоставление земли происходит для:

  • ведения на ней личного подсобного хозяйства;
  • ведения дачного, садоводческого или огороднического хозяйства;
  • сельскохозяйственных нужд арендатора, в том числе открытия фермерского хозяйства;
  • размещения на территории участка иных объектов, форма которых не подходит под категорию недвижимости.

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Российская Федерация разделена примерно на 14500 муниципальных образований. Подобная форма управления способствует грамотному контролю над огромной территорией земли.

Согласно нормативно-правовым актам РФ муниципалитеты имеют право заключать договор аренды земельного участка с гражданами. При этом должен соблюдаться законодательный порядок, который действует на территории всего государства, в ином случае, договор является незаключенным.

Предоставление участка в аренду, который причисляется к муниципальной собственности, в большинстве случаев можно лишь с учетом уплаты стоимости.

Если государственная собственность или же земля, находящаяся в муниципальной собственности, будет использоваться не для строительства, то для регистрации договора аренды потребуется заявление, написанное физическим или юридическим лицом. Причем форма заявления должна быть письменной.

После того как заявление будет рассмотрено, идет предоставление земли из муниципальной собственности. Заявитель должен провести регистрацию, порядок которой закреплен в нормативно-правовых актах, иными словами, поставить участок на кадастровый учет. Лишь после этого принимается решение о возможности предоставления земли из муниципальной собственности в частную. Далее подписывается договор аренды земельного участка.

Аренда земельного участка под строительство. Порядок предоставления земельного участка в аренду

Если предоставление участка из муниципальной или государственной собственности происходит с целью проведения строительных работ жилого или же коммерческого здания, то порядок и условия договора аренды земельного участка немного изменяются.

Чтобы земля была получена физическими или юридическими лицами под застройку, им придется участвовать в процедуре торгов муниципальной собственностью, которые устраивают органы местного самоуправления. Во время торгов заявители должны побороться друг с другом, после чего заплатить стоимость земельного участка. При этом расчет стартовой стоимости муниципальной земли осуществляется во время проведения независимой оценки.

До проведения торгов муниципалитет публикует, когда и во сколько будет проведен аукцион. За месяц до начала торгов, о чем гласит законодательный порядок, должна быть представлена актуальная информация о лотах, которые выставлены на аукцион и их первоначальной стоимости.

Далее участники торгов проходят процедуру регистрации в установленный срок, после чего вносят задаток. Во время торгов стоимость муниципальной земли возрастает за счет повышения цены самими участниками. Аукцион считается закрытым, когда определяется один победитель, предоставивший наивысшую цену.

После этого у победителя торгов возникает право на заключение договора аренды земельного участка. Далее следует оплата стоимости, которую зафиксировал аукцион. Если срок аренды найма земли превышает 12 месяцев (долгосрочная аренда), то проводится процедура регистрации.

Если на аукцион не поступили документы от второго и последующих заявителей, то договор аренды заключается с единственным участником торгов по начальной стоимости, что предусматривает законодательный порядок.

Аренда земельных участков без проведения торгов

Аукцион на предоставление муниципальной собственности без торгов может осуществлять в том случае, если заявление и документы будут направлены в муниципалитет предпринимателем. Для этого между юридическим лицом (представителем от предприятия) и муниципалитетом заключается дополнительное соглашение, которое подразумевает размещение на выбранной территории определенных объектов строительства.

Иными словами, государство имеет право не проводить аукцион по продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, если аренда предполагает дополнительное развитие территории.

Аукцион не предусмотрен и в том случае, если на территорию участка, находящегося в муниципальной собственности, претендуют льготные категории граждан: ветераны ВОВ, служащие российской армии, а также семьи, признанные малоимущими или многодетными.

Заявление о предоставлении земельного участка в аренду

Заявление, написанное гражданами, на аренду участка, находящегося в госсобственности, направляется в уполномоченный орган. Если срок найма более 12 месяцев, то предусмотрена долгосрочная аренда. Заявление должно содержать в себе стандартную информацию о заявителе, площади участка, находящегося в госсобственности. Кроме того, заявление предусматривает указание конечной цели и срока аренды.

В том случае, если заявление на аренду участка, находящегося в собственности у государства, подается от предприятия, то должно быть указано юридическое название компании и дополнительные контактные данные. В целом, заявление может быть заполнено по образцу, оформление которого регламентируется законом.

Договор аренды земельного участка и договор аренды с правом выкупа земельного участка. Выкуп земельного участка из аренды в собственность

На государственный аукцион могут выставляться участки, которые предполагают заключение на определенный срок договора аренды, но с последующим правом выкупа. Подобный механизм с правом выкупа земли считается одним из самых распространенных в юридической практике.

Наем с выкупом – выгодная форма сотрудничества как для приобретателя, так и для продавца имущества. В некоторых случаях приобретатель земельного участка не может в определенный срок собрать необходимую сумму, чтобы покрыть стоимость земли.

Поэтому он оформляет аренду на длительный срок с последующим правом выкупа. Иными словами, покупатель на праве выкупа может эксплуатировать землю на протяжении определенного срока, заключив соглашение с продавцом, за арендную плату. Выкуп выгоден и для продавца, так как гарантирует реализацию земли по истечению установленного срока действия арендного договора.

После того как закончится срок аренды, документы отправляются в регистрационную палату. Далее следует процедура проверки – был ли осуществлен выкуп на законных основаниях, правомерно ли соглашение между участниками. Лишь после этого проходит процедура регистрации собственности.

Заключение договора аренды земельного участка и право на заключение договора аренды земельного участка

Оформление договора аренды регламентируется ЗК и ГК РФ. Право осуществлять подобные сделки имеют все без исключения граждане, в том числе и иностранные резиденты.

При этом оформление договора идет согласно принятому порядку, учитывая стоимость участка и срок предполагаемого пользования. В государственный орган, который подписывает соглашение, должны быть направлены все необходимые документы, прописанные в нормативно-правовых актах РФ. Только в этом случае возможна регистрация правоотношений по поводу аренды земельного участка.

Замена арендатора в договоре аренды земельного участка. Передача прав аренды земельного участка

Российское законодательство предусматривает возможность провести замену арендатора в договоре. Показательным примером в этом случае выступает регистрация проведения сделки купли-продажи здания по определенной стоимости, которое находилось в собственности у арендатора земельного участка, расположенного под ним.

Иными словами, после того как прошла процедура проведения перехода прав собственности, о чем свидетельствуют документы из Росреестра, необходимость аренды у бывшего собственника земли отпадает. В этом случае и происходит замена арендатора.

Цессия (то есть замена арендатора) в теории довольно простая процедура, но на практике регистрация проведения изменений может вызвать трудности даже у подкованных юридически граждан. Поэтому в таких ситуациях рекомендуется обращаться за помощью к адвокатам.

Передача прав по арендному договору требует соблюдения законодательного порядка, в том числе переоформление сделки. В частности, новый арендатор должен уведомить собственника имущества и заключить с ним дополнительное соглашение на аренду или продление договора цессии.

Регистрация договора аренды земельного участка. Документы для регистрации договора аренды земельного участка, госпошлина за регистрацию договора и срок его регистрации

Чтобы прошло признание регистрации арендного договора на земельный участок, заявитель должен представить следующие документы в уполномоченный орган:

  • первичный договор аренды, если начинает фигурировать определение субаренды.
  • документы, свидетельствующие о праве собственности на земельный участок.
  • соглашение с собственником земли о заключении договора аренды.
  • кадастровый план участка.
  • квитанция о том, что уплачена госпошлина (подлинник).
  • учредительные документы компании (при сделке с юридическим лицом)
  • доверенность на лицо, которое выступает представителем от имени заявителя.

Госпошлина на регистрацию сделки каждый год меняется, правда в 2021 году сумма не увеличилась. Госпошлина для граждан составляет 2021 рублей. Госпошлина за государственную регистрацию для организаций равняется 22 000 рублей.

Может меняться госпошлина и с учетом количества собственников, с учетом осуществляется ли переуступка прав, цессия и т.д. Госпошлина рассчитывается до регистрации договора аренды.

Сроки регистрации договора аренды составляют не более 18 календарных дней со дня принятия уполномоченным органом документов.

Недействительность договора аренды земельного участка

Договор об аренде земельного участка может быть признан недействительным. Понятие «недействительность» регламентируется ГК РФ. На сегодняшний день признание недействительным договора аренды является распространенной судебной практикой. Основания прекращения аренды земельного участка также включают в себя категорию «недействительность».

Согласно российскому законодательству признание договора недействительным происходит в том случае, если:

  • была нарушена процедура оформления документации;
  • выявляются нарушения в условиях и порядке проведения аукциона и торгов;
  • участникам торгов была предоставлена неполная или искаженная информация о земельном участке, в том числе неправильно произведен расчет ее стоимости;
  • нецелевое использование участка;
  • муниципалитеты предоставили в аренду земли, относящиеся к федеральной собственности;
  • договор аренды заключен на земельный участок, находящийся под охраной государства (заповедники, заказники и др.);
  • условия аренды земель лесных фондов, которые подразумевают расчет стоимости сделки, противоречат российскому законодательству.

Чтобы договор аренды был признан недействительным, необходимо обратиться в судебную инстанцию, которая рассмотрит данное дело. Недействительность влечет за собой определенные последствия для всех участников правовой сделки.

Признание договора аренды земельного участка незаключенным

Признание арендного договора незаключенным является не менее актуальной проблемой юридической практики. Дискуссии по поводу того, какой договор считать незаключенным, а какой недействительным ведутся среди научного сообщества постоянно. Это связано с тем, что само законодательство не определяет четкие рамки того, какой договор является незаключенным.

Главные основания, когда договор аренды может быть признан судом незаключенным:

  • неактуальная или неполная информация об объекте аренды ведет к признанию договора незаключенным.
  • если произведен неправильный расчет арендной платы из-за неверного разграничения территорий.
  • если выяснится факт о том, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет.
  • если договор аренды предполагает использование земли более чем на 12 месяцев, но при этом процедура регистрации не прошла.

Таким образом, в судебной практике существуют прецеденты, когда договор аренды был признан недействительным. Поэтому при заключении сделок следует особенно тщательно изучать все условия договора.

Размер арендной платы. Окончание срока аренды земельного участка

Расчет (определение) арендной платы за земельный участок, если он был приобретен на торгах, устанавливается протоколом о результатах проведения аукциона. Кроме того, размер стоимости аренды земли может быть изменен, что не противоречит законодательству РФ. При этом расчет аренды идет в большинстве случаев в сторону увеличения.

Расчет (определение) арендной платы и ее размер за сделку с государственной собственностью регламентируется:

  • постановлениями Правительства РФ.
  • законами и указами федеральных органов власти и органов местного самоуправления.

После того как срок аренды закончится, заявитель может заключить соглашение о его продлении. Для этого необходимо обратиться к собственнику участка и перезаключить договор, если иное не предусмотрено его условиями. В ином случае происходит расторжение договора аренды земельного участка.
 С сайта advokat-malov.ru

Особенности аренды земельных участков:

  1. Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены (за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности). Однако, ст. 22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22).
  2. Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).
  3. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

Ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

  • по соглашению сторон;
  • по решению суда;
  • по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;
  • по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

  • в период полевых сельскохозяйственных работ;
  • в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 С сайта jurkom74.ru

В этой статье вы узнали, что такое аренда земельного участка. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок».

Как арендовать земельный участок с последующим правом выкупа?

Аренда земельного участка с последующим его выкупом, это отличное решение для приобретения земли с минимумом расходов. Данный вариант оптимален если его оформление провести согласно информации в нашей статье.

Покупка земельного участка по этой схеме позволит вам сэкономить много фремени и финансов.

Дорогие читатели! Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете уточнить информацию у наших юристов. Звонки на все номера бесплатны.

Законодательство

Земельные отношения в Российской Федерации регулируются Земельным кодексом РФ. Кодифицированный нормативно-правовой акт определяет порядок приватизации земельных участков.

Помимо Земельного кодекса отношения в сфере аренды земли с последующим ее выкупом регулируются:

  • Гражданским кодексом РФ, определяющим предельный срок, на которой возможно арендовать землю без ее выкупа в собственность. Максимальные сроки необходимы для прекращения соглашения (договора) в случае, если стороны не отказываются от аренды, но при этом и не хотят ее продлевать;
  • 606 и 624 статьей ГК РФ, закрепляющей что такое договор аренды земли, правила оплаты за аренду по такому договору, право дальнейшего выкупа арендованного имущества, в том числе земельного участка в собственность;
  • КоАП РФ (Кодекс об административных правонарушениях) — статья 7, пункт 34, где указаны размеры штрафов за нарушение порядка процедуры приватизации земельного участка либо оформления бессрочной аренды.

С какой целью возможно арендовать участок с последующим выкупом?

Аренда участка может проходить к с торгами, так и без них.

Торги представляют собой обычный аукцион, в котором землю получит тот, кто предложит за нее большую плату.

Как правило, торги проходят на земли для нецелевого использования. К примеру, арендовать сельскохозяйственные земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Аренда земли без торгов с последующим выкупом требует от арендатора использование земли с определенными целями, установленными государством:

  • Аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения. Государство позволяет арендовать без торгов с дальнейшим выкупом земли в случае, если на ней планируется построить сельскохозяйственное поселение либо организовать фермерское хозяйство;
  • Земельный участок под ИЖС либо постройка многоэтажного дома. Строительство многоэтажного дома в основном проводится по договору, в соответствии с которым возможно будет выкупить землю в будущем.
  • Социальная застройка. Построить детский сад, школу и другие здания для социальных целей.

Если землю планируется арендовать с вышеназванными целями, то необходимо обратиться в администрацию города (района) для предварительного согласования, проведения межевания и кадастровой регистрации.

Затем составляется заявление об аренде земли у муниципалитета без торгов. После чего в региональные СМИ делается объявление о намерении арендовать земельный участок.

Если по прошествии 30 дней других кандидатов на землю не найдется, заключается договор аренды земельного участка с правом выкупа. Если же появятся, то власти объявят торги.

В 2021 году предварительное согласование было отменено, тем не менее, данный момент остается на усмотрение муниципалитета.

При каких условиях возможен данный вид аренды земли?

Граждане и юридические лица, у которых есть недвижимое имущество на земельных участках, взятых в аренду у государства и муниципалитета, вправе выкупить данную землю на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ.

В случае, если на арендованной земле нету недвижимости, то органы власти на местах организовывают продажу земельного участка путем торгов на аукционе, что может резко увеличить стоимость земли. Чтобы избежать торгов, следует заранее организовать на земле какую-либо постройку (баня, сарай, летняя веранда и пр.), осуществить регистрацию такой недвижимости, и только затем оформить документы на выкуп земельного участка.

Взяв участок в аренду участок и построив недвижимое имущество на арендованной у муниципалитета земле, арендатор имеет исключительное право на выкуп земельного участка.

Если на земле есть приватизированная недвижимость, то выкупная цена не может превысить кадастровую стоимость участка. Являются ли муниципальные власти хозяевами земли или же государство — это не имеет значения для цены выкупа.

Религиозные организации имеют право выкупить земельные участки, на которых располагаются здания и сооружения религиозного или благотворительного характера, на весь период использования данных зданий.

В отношении земель сельхозназначения у арендатора есть исключительное право на выкуп земельного участка из аренды лишь по прошествии 3-х лет с даты подписания договора аренды и при условии надлежащего применения участка. При ненадлежащем использовании земли арендатор может потерять преимущественное право на выкуп.

Площадь выкупаемого земельного участка может быть любой, при этом на выкуп не влияет то, насколько была арендована земля.

Государственные органы вправе запретить реконструкцию или строительство объектов на арендованном участке, но только в отношении собственности государства, но никак не муниципалитета.

Помимо всего прочего, государство не имеет права запретить реконструкцию объектов капитального строительства, если данная реконструкция не ведет к изменению применения участка земли.

Как взять землю в аренду с последующим правом выкупа — пошаговый алгоритм

Лицо, желающее выкупить арендованный земельный участок, должно обратиться в орган исполнительной власти на местах либо в орган местного самоуправления.

1-ый этап

В местную администрацию гражданин или юридическое лицо приходит с личным паспортом (свидетельство о государственной регистрации для юр. лиц), с кадастровым паспортом (либо выпиской оттуда), договором аренды земли и планом участка.

2-ой этап

Выписки из кадастра предоставляет Федеральное управление, в функции которого входят вопросы картографии и постановка земель на кадастровый учет.

Сотрудники кадастровой службы региона проведут оценку стоимости территории. Для этого необходим кадастровый план участка, составляемый самой службой кадастра.

После того, как будет проведено межевание и согласование границ участка с соседними, Федеральное управление выдаст необходимую техническую документацию.

3-ий этап

Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную собственность, которое выносится на основании предоставленной документации. В постановлении будет указана стоимость перехода участка в собственность.

4-ый этап

В местный муниципалитет подается заявление установленной формы (бланк можно скачать ниже):

  • В «шапке» указывается кому (заявление составляется на имя Главы муниципалитета) и от кого (ФИО, адрес регистрации, адрес проживания, ФИО представителя, контактный телефон, адрес электронной почты, документ, удостоверяющий личность, его вид и данные);
  • Наименование по центру: заявление о предоставлении земельного участка за плату, на котором расположены здания, строения, сооружения;
  • Далее текст. Просьба о предоставлении в собственность на возмездной основе земельного участка, указывается его адрес, площадь, цели использования (личное подсобное хозяйство, индивидуальное жилищное строительство), категория земли, кадастровый номер;
  • Согласие на использование и обработку персональных данных;
  • Подтверждается полнота и достоверность предоставленных в заявлении сведений;
  • Указывается, куда необходимо предоставить результат рассмотрения заявления (почтовый адрес, адрес электронной почты, личное получение);
  • Перечень документов, прикладываемых к заявлению;
  • Дата, подпись.

Скачать образец заявления на выкуп земельного участка из аренды можно скачать здесь.

К заявлению прикладывается необходимый пакет документов:

  • Копия документа, удостоверяющая личность заявителя, либо личность представителя физического лица.
  • Кадастровый паспорт земельного участка.
  • Копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на здание.
  • Выписка из ЕГРП о правах на здание.
  • Выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок.

5-ый этап

Заключение договора об аренде земельного участка с правом выкупа.

Скачать образец договора аренды земельного участка с правом выкупа можно скачать здесь.

6-ой этап

После выплаты всей суммы происходит составление договора купли-продажи участка, а также государственного акта на землю (свидетельство собственника).

Стоимость и сроки

Сумма, которую возьмет арендодатель при продаже сдаваемого в аренду земельного участка не может быть больше стоимости, установленной кадастром.

Поэтому цену нельзя установить точным образом, однако максимальный ее предел определен.

Стоимость арендуемой земли будет представлять собой процентную ставку от ее стоимости по кадастру. Кадастровая цена зависит от региона, в котором земельный участок находится:

  • Как правило, физические и юридические лица, построившие собственное здание или сооружение на арендованном участке, смогут приобрести его за сумму в пределах 60% от кадастровой цены;
  • Самая минимальная ставка — 2,5%. Такой процент возможен при выкупе земельного участка из государственной собственности. Та же ставка будет и для юридических лиц в отношении разделенных участков, которые предоставлены в целях создания дачного хозяйства;
  • Если требуется изменить назначение использования земель, сумма может вырасти до 80% от стоимости по кадастровому паспорту;
  • В случае отсутствия каких-либо преобразований на участке, ставка для получения выкупленного участка будет около 20%.

Срок, на который должен быть заключен договор аренды с правом выкупа, составляет не менее 3-х лет.

Заявление о выкупе из аренды земли без торгов необходимо подать до окончания арендного срока.

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для малоимущих граждан.

Не имеете возможность самостоятельно продать квартиру? Тогда вам следует оформить доверенность! Как это правильно сделать, читайте здесь.

Матери-одиночки могут оформить ипотеку на особых условиях. Подробнее об этом читайте здесь.

Какие могут возникнуть проблемы?

В выкупе арендованной земли могут отказать по ряду оснований:

  • Документация оформлена неправильно или поданы не все необходимые документы;
  • Обнаружена недостоверная информация в поданной документации;
  • Возбуждена процедура банкротства либо покупатель-юридическое лицо прекратило свою деятельность;
  • Есть законодательные запреты на передачу данного земельного участка в частное владение;
  • Невозможно выкупить земельный участок в связи с его целевым назначением. Это могут быть земельные участки лесного и водного фондов, заповедников, общего использования и пр.;
  • Если покупатель — нерезидент Российской Федерации.

Таким образом, выкупить земельный участок из аренды — это трудоемкая и непростая процедура. При ее осуществлении необходимо собрать правильный пакет документов, надлежащим образом составить заявление и договор аренды земельного участка с правом выкупа.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: