Правила установления вида разрешенного использования земельного участка

Изменение разрешенного использования земельного участка

Подборка наиболее важных документов по запросу Изменение разрешенного использования земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Земля:
  • Акт выбора земельного участка
  • Амортизация земельных участков
  • Виды разрешенного использования земельных участков
  • Выдел земельного участка
  • Ещё…

Формы документов: Изменение разрешенного использования земельного участка

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Изменение разрешенного использования земельного участка

Нормативные акты: Изменение разрешенного использования земельного участка

Как в Подмосковье изменить вид разрешенного использования земельного участка

Вид разрешенного использования (ВРИ) — индивидуальная характеристика земельного участка. Она определяет способ его использования, то есть вид деятельности, которую можно на нем вести. Как изменить вид разрешенного использования или установить его, читайте в материале портала mosreg.ru.

Как получить разрешение на условно разрешенный вид использования объекта в Подмосковье>>

Виды разрешенного использования

Источник: ©, pixabay.com

По словам министра имущественных отношений Московской области Владислава Когана, в регионе нередки ситуации, когда жилые, дачные или садовые дома стоят на земле, оформленной по старым документам. В них неверно указан ВРИ, и размещение объекта капстроительства на такой земле не предусмотрено. В таком случае собственнику надо изменить ВРИ на назначение «Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», «Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)» или «Ведение садоводства».

Перечень всех возможных видов разрешенного использования приведен в классификаторе ВРИ, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540. 

Виды разрешенного использования бывают основными, вспомогательными и условно разрешенными. Вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному или условно разрешенному. Установить его вместо основного нельзя.

Основной и вспомогательный виды использования участка можно установить или изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований (если это не противоречит правилам землепользования и застройки). Для этого надо обратиться в Управление Росреестра и внести в ЕГРН сведения об установлении или изменении ВРИ.

Установить условно разрешенный вид использования возможно в рамках государственной услуги, которую предоставляет комитет по архитектуре и градостроительству Московской области. Распоряжение Главархитектуры Московской области о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка принимается с учетом правил землепользования и застройки (ПЗЗ), а также результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.

Если нужно изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, придется обратиться в специальную комиссию для внесения изменений в ПЗЗ.

Как добиться пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости в Подмосковье>>

Когда нельзя изменить ВРИ

Источник: Фотобанк Московской области

Изменить ВРИ невозможно:

— по требованию арендатора — если договор аренды участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, заключен на торгах;

— арендатору самостоятельно — если участок предоставлен в аренду для определенного вида использования;

— если градостроительным  регламентом и ПЗЗ для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие вести деятельность согласно данному ВРИ.

Как в Подмосковье внести изменения в правила землепользования и застройки онлайн>>

Где подать заявление на изменение ВРИ

Заявление на изменение ВРИ подается в Росреестр через любой МФЦ Московской области.

Установление соответствия ВРИ классификатору

Источник: ©, pixabay.com

В случае если существующий вид разрешенного использования не соответствует действующему классификатору ВРИ, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, правообладатель земельного участка может обратиться за государственной услугой и установить соответствие существующего ВРИ классификатору. При этом для земельного участка устанавливается ВРИ согласно классификатору, по смыслу и содержанию соответствующий существующему.

Если испрашиваемый ВРИ не соответствует по смыслу и содержанию существующему ВРИ, необходимо обращаться за его изменением в Росреестр.

Предоставление земельного участка в Подмосковье через торги в собственность или аренду>>

Как установить соответствие классификатору

Источник: Фотобанк Московской области, Роман Варцев

Услугой установления соответствия вида разрешенного использования земельного участка классификатору могут воспользоваться правообладатели земельного участка — собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков. Получить ее можно через региональный портал государственных и муниципальных услуг.  

Для жителей, не имеющих выхода в Интернет, доступ к порталу организован в офисах МФЦ.

В случае подачи заявления онлайн заполняется заявление и прикладываются документы в электронном виде. С перечнем необходимых документов можно ознакомиться на странице услуги на РПГУ.

Как получить имущественный налоговый вычет в Подмосковье>>

Порядок и сроки оказания услуги

Источник: Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области

Рассмотрение заявления может занять до 13 рабочих дней, после чего ответ поступит в личный кабинет заявителя на РПГУ. Дополнительно результат государственной услуги можно получить в МФЦ, где его распечатают и заверят подписью уполномоченного сотрудника и печатью МФЦ.

Информация о стадии рассмотрения заявления также направляется в личный кабинет или на электронную почту.

Кроме того, заявитель может самостоятельно получить информацию о готовности результата предоставления госуслуги по телефону центра телефонного обслуживания населения Московской области 8(800) 550-50-30 или посредством сервиса РПГУ «Узнать статус заявления».

Как подать извещение о продаже сельхозземли в Подмосковье>>

Плата за изменение ВРИ

Источник: Фотобанк Московской области, Александр Кожохин

В случаях, предусмотренных законодательством, заявитель обязан внести в полном объеме плату за изменение ВРИ в тридцатидневный срок со дня получения соответствующего  уведомления от министерства имущественных отношений Московской области. Плата взимается в случае изменения ВРИ на вид, предусматривающий жилищное строительство.

Установление соответствия ВРИ классификатору видов разрешенного использования земельных участков осуществляется бесплатно.

Оплата налога на имущество физлиц в Подмосковье: порядок начисления и льготы>>

Изменение разрешенного использования участка 2-мя способами

В 2020 году изменение разрешенного использования земельного участка зависит от нескольких условий.

Первое условие: вид права, на котором вам принадлежит земля.

Второе условие: местонахождение земельного участка.

Третье условие: группа, к которой отнесены старый и новый виды разрешенного использования земельного участка.

Всего существует 5 видов прав, на которых можно владеть участком.

Среди них выделяют:

  • собственность,
  • аренда,
  • безвозмездное пользование,
  • постоянное (бессрочное) владение,
  • пожизненное наследуемое владение.

В этой статье рассмотрим изменение разрешенного использования земельного участка, который находится в собственности и аренде.

1-ый способ.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности.

Для начала коротко разберемся:

  • что такое разрешенное использование земельного участка,
  • поймем что такое территориальная зона,
  • что такое градостроительный регламент,
  • узнаем что такое карта градостроительного зонирования,
  • что такое Правила землепользования застройки.

Перечисленные термины звучат сурово, но на самом деле разобраться в них достаточно просто.

Что мы сейчас и сделаем, чтобы на основе понимания этих терминов, суметь изменить разрешенное использование земельного участка.

Что такое разрешенное использование земельного участка?

В законах нет четкого определения термина – разрешенное использование земельного участка.

Тем не менее, из системного толкования законов можно сделать вывод, что разрешенное использования – это направления деятельности, которые можно осуществлять на участке.

Иными словами, разрешенное использование — это то, что можно делать на земле.

Существует 113 видов разрешенного использования земельных участков.

Все виды разрешенного использования (сокращенно – ВРИ) изложены в Классификаторе.

Безопасно скачать Классификатор видов разрешенного использования по ссылке.

Что такое территориальная зона?

В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.

К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.

Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.

Некоторые примеры территориальных зон:

  • жилая зона,
  • деловая зона,
  • промышленная зона,
  • сельскохозяйственная.

В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.

Каждая территориальная зона имеет свои виды разрешенного использования земельных участков, которые на ней находятся.

Одна территориальная зона может иметь от 1 до нескольких десятков видов разрешенного использования.

Напомню, что всего существует 113 видов разрешенного использования.

Виды разрешенного использования, действующие на территориальной зоне, распределяются по 3-м группам:

  • основные виды разрешенного использования,
  • вспомогательные виды разрешенного использования,
  • условно разрешенные виды использования.

Иными словами, если допустим территориальная зона имеет 35 видов разрешенного использования, то все эти ВРИ будут распределены по 3-м группам.

Далее в статье рассмотрим, как изменять виды разрешенного использования из разных групп, а пока продолжим разбираться с терминами.

Что такое градостроительный регламент?

В законе (статья 1 ГрК) дано очень объемное определение.

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Для целей изменения разрешенного использования нужно просто запомнить, что градостроительные регламенты – это документы, в которых описаны виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны.

Иными словами, чтобы узнать виды разрешенного использования, действующие на вашей территориальной зоне, нужно найти нужный градостроительный регламент.

Где найти градостроительный регламент?

Ответ прост.

Градостроительные регламенты содержаться в Правилах землепользования и застройки (сокращено – ПЗЗ).

Для справки.

В Правилах землепользования и застройки помимо градостроительных регламентов, содержатся Карты градостроительного зонирования.

Карты – это графические документы, которые являются приложением к Правилам землепользования и застройки.

На картах зонирования отображаются границы всех территориальных зон, которые установлены в конкретном населенном пункте.

Проще говоря, с помощью карты зонирования можно определить, к какой территориальной зоне относится ваш участок.

Исходя из территориальной зоны, можно определить, какие виды разрешенного использования может иметь ваш участок.

Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?

В законе (статья 1 ГрК) дано определение.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.

Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.

Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.

Подведем предварительный итог.

Прежде чем начинать изменение разрешенного использования земельного участка, нужно найти Правила землепользования и застройки, в которых содержатся градостроительные регламенты и карты зонирования.

Используя карту, следует определить, в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок.

Зная наименование своей территориальной зоны, необходимо в ПЗЗ найти описание градостроительного регламента, в котором содержаться все виды разрешенного использования, допустимые на данной территориальной зоне.

Из найденного перечня видов разрешенного использования, нужно выбрать подходящий ВРИ и приступить к процедуре смены вида разрешенного использования.

Продолжим начатую в начале статьи тему изменения разрешенного использования участка, который находится в собственности.

Как изменить ВРИ участка, находящегося в собственности?

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка, который находится в собственности зависит от того, к какой группе относится новый ВРИ.

Напомню, виды разрешенного использования участка распределяются по 3-м группам:

  • основные виды разрешенного использования,
  • вспомогательные виды разрешенного использования,
  • условно разрешенные виды использования.

В Правилах землепользования и застройки вы найдете все 3 группы.

Смена основных видов разрешенного использования.

Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к основным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр.

Декларацию для смены вида разрешенного использования земельного участка

легко составить в течение 3 минут с помощью онлайн сервиса.

Заполнить онлайн

Вместе с Декларацией система предоставит готовое пошаговое руководство.

Заявление об изменении ВРИ, как правило, заполняет сотрудник Росреестра самостоятельно с использованием программных средств.

Получать чье-либо согласие или разрешение на изменение ВРИ из числа основных видов, не нужно.

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке изменить вид разрешенного использования на любой основной вид, предусмотренный в ПЗЗ.

Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.

Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.

Никаких разрешений и согласований получать не нужно.

Важный нюанс.

Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.

Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.

Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.

Изменение условно разрешенного вида использования земельного участка.

По общему правилу, нет запрета на изменение условно разрешенного вида использования.

Однако, процедуры, которые необходимо пройти, достаточно сложны и затратны.

Тем не менее, если вы собственник участка и хотите выбрать условно разрешенный вид использования, то действовать нужно следующим образом.

1. Направить в местную администрацию заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Единой формы заявления нет.

Образец можно поискать на сайте местной администрации или в Правилах землепользования и застройки.

В данном заявлении обязательно нужно обосновать необходимость установления условно разрешенного использования участка.

В качестве обоснования можно указать — повышение эффективности использования земли.

2. Рассмотрение заявления о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

В администрациях есть комиссии, которые рассматривают такие заявления.

Как правило, такие комиссии действуют при отделах архитектуры и градостроительства.

Комиссия проверяет заявление, готовит проект решения и организует общественные обсуждения или публичные слушания.

Указанные обсуждения или слушания проводятся в порядке, установленном уставом муниципального образования.

В любом случае, срок проведения слушаний не может превышать 1 месяц.

По результатам общественных обсуждений или публичных слушаний комиссия готовит рекомендации, которые направляются главе администрации.

На основании рекомендаций комиссии глава администрации принимает решение: разрешить или отказать в предоставлении условно разрешенного использования земельного участка.

Отказ можно обжаловать в суде.

3. Изменение условно разрешенного использования участка.

Если глава администрации вынес положительное решение, то оно является основанием для Росреестра установить условно разрешенный вид использования земельного участка.

Обратите внимание: заявитель несет расходы по проведению общественных обсуждений или публичных слушаний.

Таким образом, собственник земельного участка имеет возможность установить условно разрешенный вид использования участка, протянув решение через процедуру общественных обсуждений или публичных слушаний.

2-ой способ.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.

По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.

Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.

В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.

Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.

Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.

Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.

Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.

Арендатор не может изменить вид разрешенного использования даже с согласия собственника в следующих случаях:

— арендатор получил участок по результатам торгов.

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности и арендатор заключил договор аренды участка по результатам торгов, то он (арендатор) не вправе требовать изменения вида разрешенного использования земельного участка (п. 2 Обзора практики рассмотрения дел, утвержденного Президиумом ВС РФ от 14.11.2018 года).

— участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Если арендатор получил участок под конкретный вид использования (как правило, такие участки предоставляются без аукциона), то изменить вид разрешенного использования он не может.

Таким образом, возможности арендаторов в изменении видов разрешенного использования участков очень ограничены.

Выходом из ситуации может быть выкуп земельного участка из аренды.

Для справки.

Если арендуемый участок имеет вид разрешенного использования под ИЖС, то его можно выкупить из аренды после строительства дома.

Как правило, в большинстве муниципальных образований, стоимость выкупа земли из аренды под ИЖС не превышает 15% кадастровой стоимости.

В моем населенном пункте она составляет всего 3 процента.

Хотя, надо признать, что встречаются неадекватные власти, которые устанавливают цену выкупа в размере 100% кадастровой стоимости. Но таких меньшинство.

И в завершение, рассмотрим случай,

когда изменение вида разрешенного использования не допускается как для собственников, так и для арендаторов.

Как вы помните, в Правилах землепользования и застройки перечисляются виды разрешенного использования, действующие на определенных территориальных зонах.

Однако, ПЗЗ содержит не только виды разрешенного использования, но и предельные размеры земельных участков.

Предельные размеры земельных участков имеют 2 параметра:

  • минимальный размер земельных участков,
  • максимальный размер участков.

Например, на скриншоте видно, что для территориальной зоны Ж-1, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, установлены минимальные размеры участков — 6 соток, а максимальные размеры – 20 соток.

Иными словами, для каждого вида разрешенного использования устанавливаются минимальные и максимальные размеры земельных участков.

Это означает, что в данной территориальной зоне, все земельные участки с определенным видом разрешенного использования не могут по своей площади выходить за пределы минимальных и максимальных размеров.

Наличие предельных размеров земельных участков накладывает одно ограничение на изменение разрешенного использования.

Указанное ограничение состоит в следующем.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка невозможно в случае, когда площадь земельного участка не будет соответствовать предельным размерам запрашиваемого вида разрешенного использования.

Другими словами, если площадь земельного участка не вписывается в параметры предельных размеров нового вида разрешенного использования, то произвести изменение ВРИ не получится.

Вы наверняка заметили, что все вышеописанные способы изменения разрешенного использования земельного участка, завязаны на Правила землепользования застройки.

Однако, ПЗЗ принимаются и действуют только в пределах населенных пунктов.

Как быть, если нужно

изменить вид разрешенного использования участка, на который Правила землепользования и застройки не распространяются.

К участкам, на которых не действуют ПЗЗ, как правило, относятся земли сельскохозяйственного назначения, расположенные за пределами населенных пунктов, и земли лесного фонда.

Про изменение разрешенного использования таких земельных участков, напишу отдельную статью, если в комментариях будет достаточно запросов на эту тему.

Вкратце скажу, изменение видов разрешенного использования земельных участков с/х назначения, лесного фонда и других, на которые не распространяются Правила землепользования и застройки, устанавливается отдельными федеральными законами.

Желаю вам удачного дня и достойной жизни.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: