Условия купли-продажи земельных участков с опорой на земельное право

Земельный
эксперт

30369

Вступление

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

  • площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
  • земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
  • продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.

Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.

Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей

В 2020 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.

Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.

Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.

Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.

Также перед продажей земли, продавец обязан от коммунальной и налоговой служб получить справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим начислениям.

Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.

Составление договора купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных. Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь [Образец договора купли-продажи земельного участка]) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение. Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.

В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:

  1. Место и дата заключения.
  2. Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон.
  3. Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
  4. Стоимость покупки и порядок расчетов.
  5. Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.

Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Порядок проведения купли-продажи земли

Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2020 году предусматривает следующие этапы:

  1. Осуществляется сбор документов.
  2. Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
  3. Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
  4. Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
  5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
  6. Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
  7. Права на землю регистрируются в Росреестре.

Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.

Список документов

Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости ;
  • кадастровый паспорт земельного массива;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие супруга (ги) на проведение сделки;
  • доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;

С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

  • если условия сделки нарушают нормы закона;
  • в случае несоблюдения формы договора;
  • если сделка признана мнимой;
  • при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
  • если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут прекращены те правоотношения, которые возникли в результате проведения данной сделки.

Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте. При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает конфискацию имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне. В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.

Пример по порядку купли-продажи земельных участков

Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи. Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.

Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.

Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.

Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.

В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

  1. Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
  2. Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
  3. Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
  4. Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
  5. Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
  6. Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
  7. В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации.

Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?

Ответ: Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре», указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка.

После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр. Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.

Список законов

  • ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Условия купли-продажи земельных участков с опорой на земельное право

Приобретение или получение в пользование земельных участков считается одной из распространенных и популярных сделок, проводимых с недвижимостью. Конечно, получить участок бесплатно из государственных или муниципальных земель могут только граждане РФ, которые относятся к категории льготников. Те, кто пользуется землей длительное время в качестве арендаторов, являясь членами гаражного кооператива или садово-огороднического, могут претендовать на приватизацию.

Купля-продажа земельных участков по земельному праву предназначена для любого гражданина РФ, субъекта хозяйственной деятельности, кто желает иметь недвижимость на территории России, и не может рассчитывать на бесплатное получение в собственность или в бессрочное пользование.

Участниками сделки могут быть любые лица, как государство или муниципалитет в его лице, так и предприятия (юрлица), граждане (физлица), все кто владеет землей на правах собственности. Стать покупателем может также любое лицо, кто желает вложить свободные средства в недвижимость с целью получение прибыли, возведения коммерческой или жилой постройки, перепродажи, организации дачного хозяйства, проживания в загородном семейном поместье.

Участок любых размеров может приобретаться только из категории сельскохозяйственных земель или предназначенных для поселения, к последним относятся земли, прилегающие к населенным пунктах, а не только в них расположенные. Приобретение земли из других 5 категорий земель, которыми располагает Российская федерация, практически невозможно.

Собственник решает самостоятельно, какую продажную стоимость ему предлагать покупателю. Несмотря на то, что в большинстве случаев стоимость участка является рыночной, отталкиваться всегда необходимо от кадастровой, которая указана в кадастровом паспорте.

Основным документом, который дает законное право переоформить собственность с одного лица на другое при покупке-продаже, является договор. Этот юридический документ, который получает силу после подписания участниками сделки. Земля может продаваться сама по себе или с какими-либо расположенными на ней объектами, т. е. все нюансы, индивидуальные характеристики участка обязательно указываются в соглашении.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Считается, что для эксплуатации постройки ее нельзя отделить от земли, поэтому 2 объекта недвижимости (участок и строение) желательно в 2020 году продавать одному лицу. Общие правила продажи земли указаны в Гражданском и Земельном законодательстве.

Так:

  • распоряжаться землей полноценно может только собственник, у арендатора или иного пользователя есть ограниченные права;
  • сделка должна пройти процедуру госрегистрации, если этого не сделать, договор будет считаться недействительным;
  • если меняется собственник, это не влечет изменение категории участка и вида разрешенного пользования;
  • если происходит продажа участка, находящегося в долевой собственности, то договор купли-продажи необходимо удостоверить нотариально.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Куда и с какими документами стоит обращаться

Для окончательного оформления сделки необходимо совершить регистрационные действия по правилам, указанным в ФЗ №218. Там также указано, как обращаться за переоформлением прав на собственность.

Документы можно подавать:

  • напрямую в территориальное отделение Росреестра – государственный орган, который непосредственно занимается регистрацией сделок;
  • через МФЦ, являющийся посреднической организацией;
  • посредством сети интернет через портал Госуслуг.

Быстрее всего процедура заканчивается, если обращаться в Росреестр, остальные способы дают возможность сдать документы на проверку, затем они будут перенаправлены в основную госструктуру.

Для проведения регистрации сделки требуется проверить не только сами документы, но и недвижимость, нет ли на ней ограничений. По окончании процедуры новый хозяин получает свидетельство госрегистрации.

Право собственности возникает с момента, как новые данные будут внесены в ЕГРП. Если земля оформляется в долевую собственность, то каждому собственнику будет выдано отдельное свидетельство с указанием размера доли.

Помимо договора в регистрирующий орган необходимо представить:

  • заявление на осуществление регистрационных действий;
  • гражданские паспорта участников (свидетельства о рождении), если одной из сторон выступает предприятие, то потребуются учредительные документы;
  • правоустанавливающие бумаги на землю;
  • кадастровый паспорт на участок;
  • документ, на основании которого продавец получил участок в собственность (договор купли-продажи, дарственная, завещание, др.);
  • нотариально оформленные согласия со стороны совладельцев, супруга продавца, представителя сделки, если таковые лица имеются;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Если к моменту продажи земли продавец не успел поставить ее на кадастровый учет, то необходимо будет приложить межевой план участка. В заявлении указывается прошение не только зарегистрировать договор, но и поставить землю на кадастровый учет.

Если одним из участников будет выступать несовершеннолетнее лицо, то сделку от его имени обязан провести законный представитель. Для ребенка-продавца для совершения сделки должен дать разрешение орган опеки и попечительства.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Юридическая база

Под договором купли-продажи следует понимать гражданско-правовой документ, где одной стороной выступает продавец, а другой – покупатель. Предметом договора выступает земельный участок.

По условиям соглашений, которые могут отличаться в каждом индивидуальном случае, одна сторона передает предмет договора, а вторая принимает и обязуется оплатить за это деньги в установленные сроки. Гражданский кодекс утверждает, что земельные участки могут находиться в обороте, а значит, переходить от одного лица к другому.

Важное значение отводится преддоговорным отношениям, если условия не будут соблюдены, то договор можно будет признать недействительным, несмотря на законность выдвинутых в нем требований.

Законные основания для договора

Договор купли-продажи земельных участков по земельному праву необходимо оформлять согласно ГК, ст. 432, когда стороны придут к полному согласию по всем вопросам.

Статья 432. Основные положения о заключении договора

Важными разделами документа следует считать:

Договора купли-продажи земли можно классифицировать, в зависимости оттого, какой участок продается:

  • сельскохозяйственный, в этом случае орган публичной власти имеет преимущественное право на его выкуп;
  • предназначенный для индивидуального жилищного строительства, в том числе и капитального, ведения дачного или подсобного личного хозяйства, осуществить покупку может физлицо;
  • участок под приватизированным строительным объектом, он выделяется из муниципального земельного фонда, его должно выкупить лицо, которое является собственником строения;
  • другие.

Общие положения нормативов

Благодаря Указу Президента №1767 (27.10.93), рассказывающему, как регулировать земельные отношения и развивать аграрную реформу, у граждан и других лиц, имеющих землю в собственности, появилась возможность совершать с ней сделки по отчуждению, а также:

  • передавать в залог;
  • сдавать в аренду;
  • менять;
  • инвестировать в уставный капитал;
  • совершать другие действия.

У граждан появилось право добровольно оформлять участки в долевую собственность или совместную. У госорганов появилась возможность отчуждать государственную и муниципальную собственность в пользу граждан через приватизацию, а юр. лицам передавать на правах аренды, бессрочного или безвозмездного пользования.

Собственник, владеющий только долей земельного участка, имеет такое же право распоряжаться ей, как и полновластный хозяин. Совершать любые сделки можно с землей, которая не исключена из оборота и не ограничена в нем (ЗК, ст. 27 и ГК, ст. 260).

Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков

Оформление дачного участка начинается с межевания и подачи соответствующего заявления.

Как проводится купля-продажа земельного участка — смотрите тут.

Под сделкой необходимо понимать действия, которые могут совершать юрлица или граждане, органы госвласти и местного самоуправления. В то же время госорганизация или учреждение без статуса юр. лица не может совершать сделки с землей до момента, пока данное право не будет ей дано по закону или назначено специальным актом. Когда гражданские права изменяются или прекращаются в принудительном порядке, это нельзя назвать сделкой.

Принудительный порядок отличается также от обязательного, в последнем случае отчуждение происходит, если:

  • площадь сельскохозяйственного участка превышает установленные размеры, которые позволительно иметь гражданину или юрлицу;
  • 50% капитала в виде земельного участка в уставном фонде принадлежит иностранному лицу или без гражданства, т. к. им разрешается только арендовать землю.

Характерный признак сделки – это воля и взаимный интерес сторон (ГК, ст. 1), совершить ее можно только в отношении имущества. Земельные участки согласно ГК, ст. 130 относятся к недвижимому имуществу.

Объектом сделок может выступать не только земля, но и права на нее. При совершении сделки купли-продажи ни одна из сторон не вправе изменить режим использования участка и целевое назначение.

Основанием для совершения сделки является свидетельство о госрегистрации, которое находится на руках у продавца и оформлено на его имя.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Обязательства сторон

К продаже земли следует применять правила, установленные в ГК, гл. 30, парагр. 7. Требуется четко определить предмет договора. Если участок обременен залогом, то продавать его можно только с согласия залогодержателя.

Информацию об обременении земли обязан представить покупателю продавец. Сделку должен совершать продавец с одной стороны и покупатель с другой, или лицо, представляющее интересы одного из участников на основании доверенности.

Стороны совершают действие передачи участка и закрепляют его передаточным актом или иным документом. После этого считается, что продавец исполнил свое обязательство. Когда покупатель принял землю и оплатил за нее деньги, также считается, что он исполнил свои обязательства.

На тот случай, когда одна из сторон отказывается подписывать передаточный акт, считается, что она уклоняется от своих обязанностей. Для совершения сделки купли-продажи земли юр. лицом должно быть принято соответствующее решение на основании гражданского законодательства, т. к. считается, что она является крупной.

На основании российского законодательства можно сделать выводы:

Продавец обязан
  • передать участок в качественном состоянии и не находящийся под арестом;
  • передать участок, который свободен от претензий на него со стороны третьих лиц, а при наличии таковых предупредить об этом покупателя;
  • предупредить покупателя о недостатках земли;
  • не уклоняться от госрегистрации соглашения о купле-продаже и подписания передаточного акта;
  • возместить покупателю убытки, если они возникнут в связи с неисполнением условий договора;
  • выполнить иные действия, которые требует от него закон.
Покупатель обязан
  • принять землю и своевременно оплатить за нее цену, указанную в договоре;
  • не уклоняться от регистрации договора и подписания передаточного акта;
  • после подписания соглашения дать возможность продавцу пользоваться частью земли, на которой расположено его строение;
  • выполнить иные требования договора.

Особенности купли-продажи земельных участков по земельному праву

В ЗК, опубликованном в 2020 г. Федеральным законом №136, в ст. 37 указаны особенности сделки купли-продажи земли.

Так, например:

  • Предметом договора может быть только участок, который прошел кадастровый учет. У продавца должны быть на руках все технические документы на участок, включая кадастровый паспорт и план межевания.
  • Согласно п. 2 статьи договор можно признать недействительным, если в нем будут отображены следующие условия:
    • продавец в обратном порядке может выкупить предмет договора;
    • на оборот участка наложены ограничения продавцом;
    • ответственность продавца ограничена, если третье лицо предъявит какие-либо права на участок.

    Данные требования касаются только договоров мены.

  • Если продавец заведомо предоставит покупателю ложную информацию, последний имеет право потребовать расторжения соглашения или уменьшения продажной стоимости объекта. Ложная информация может касаться:
    • обременений участка;
    • имеющегося разрешения на застройку;
    • соседских участков;
    • качества земли;
    • иных факторов, которые могут повлиять на решение покупателя.

Если участок продается с недвижимостью, которая не принадлежит продавцу, то покупатель может заключить сделку, но он обязан предоставить настоящему собственнику постройки возможность пользоваться ей.

Продать постройку собственник может без согласия с владельцем земли, настоящим или будущим. У покупателя постройки после оформления прав собственности появляется такое же право пользоваться частью земли, но это не обозначает, что она может ему принадлежать.

Нередко субъект хозяйственной деятельности или гражданин получает право приватизировать участок или взять в аренду у государства, если на нем расположено его строение.

Невозможно проведение сделки купли-продажи строительного объекта без земли под ним, которые принадлежат одному лицу, в случаях, когда:

  • часть строения и землю нельзя выделить в натуре;
  • участок был изъят из оборота.

Порядок действий

Участникам сделки необходимо придерживаться следующего порядка действий:

  1. Договор следует оформлять в письменной форме, т. к. земля является недвижимостью. Физические лица по договоренности могут использовать стандартный произвольный вариант договора купли-продажи.
  2. Если одним из участников соглашения является юрлицо, желательно договор удостоверить нотариально.
  3. Продаже подлежит только участок, который может быть описан индивидуально, что вносится в базу данных Госкадастра при постановке на кадастровый учет.
  4. Стороны по договоренности должны установить цену земли.
  5. Для заключения договора участники должны обладать дееспособностью.

Прочие нюансы

Земля является уникальным природным ресурсом государства, несмотря на то, что может находиться в частных руках.

Благодаря ей, могут существовать целые отрасли государственной деятельности, поэтому сделки по отчуждению имеют свои особенности:

  • земельные участки, как и иное имущество или имущественные права, могут быть объектами гражданских прав, т. е. находиться в обороте;
  • с участками можно совершать любые сделки по отчуждению, где купля-продажа является наиболее востребованной формой;
  • для совершения сделки участок должен находиться на кадастровом учете и иметь индивидуальный номер, чтобы его можно было индивидуализировать;
  • пройти процедуру постановки участка на кадастровый учет обязан продавец, т. е. настоящий собственник, чаще всего им является государство, в дальнейшем границы земли могут меняться, поэтому требуется вносить коррективы в базу данных;
  • российский закон требует, чтобы при совершении сделки техдокументы на участок были представлены покупателю для изучения и проверки, а в дальнейшем переданы полностью, они должны являться неотъемлемой частью договора;
  • договор оформляется в 3-х экземплярах, − для передачи двоим участникам сделки и в Росреестр;
  • если одна из сторон будет уклоняться от своих обязательств, другая вправе обратиться в суд для принуждения нарушителя к юридически значимым действиям;
  • если какая-либо из сторон уклоняется от обязанностей необоснованно, она должна потерпевшей стороне возместить убытки, связанные с задержкой в прохождении госрегистрации или иным нарушением;
  • повышенное внимание при составлении соглашения уделяется предмету договора и его стоимости;
  • при определении стоимости участка могут браться в учет нормативы, установленные правительством или в регионе;
  • при совершении сделки используется общее правило, распространяющееся на куплю-продажу, только в некоторых случаях продажа будет сопряжена с исключительными особенностями реализуемого объекта.

Проверка земельного участка перед покупкой должна быть обязательно проведена до подписания договора.

Какие существуют риски покупки участка без межевания — смотрите тут.

Возможно ли перераспределение земельных участков и как оно проводится — мы поясним далее.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: