Возможна ли продажа квартиры с прописанным в ней человеком

Возможна ли продажа квартиры с прописанным человеком: закон, правила сделки и образец договора 2020 года

Сделка купли продажи сопровождается различными нюансами. Один из ключевых моментов – освобождение квартиры от проживающих в ней граждан. Однако не всегда это возможно, и тогда происходит продажа квартиры с прописанным человеком. Сегодня рассмотрим, какие виды прописанных бывают, что с ними делать и как оформлять документы.

Закон о прописанных жильцах

Люди, прописанные в жилье, получают очень важное право – право пользования жилищем и проживания в нем. Собственности человеку это не дает, только право жить в определенном помещении.

ВАЖНО! Продажа квартиры с прописанными людьми возможна в любом случае. Вопрос в том, как ее правильно оформить.

Есть различные основания для регистрации и соответственно разные виды прописанных граждан. В зависимости от конкретных особенностей нужно выбирать разные варианты продажи. Рассмотрим основные виды прописанных:

  • Пожизненные жильцы – самый проблемный вид для покупателя. Их нельзя выселить без согласия даже по решению суда, а в некоторых случаях нужно брать разрешение на продажу.
  • Временные жильцы – наниматели по договору аренды. Могут проживать, пока действует договор найма/аренды квартиры. Договор не прекращается со сменой собственника.
  • Член семьи продавца – это люди, которых продавец не выселил сам по какой-то причине. Если они отказываются сниматься с регистрации, поможет обращение в суд. Их право на проживание прекращается в момент продажи жилья.
  • Несовершеннолетние – рассмотрим их отдельно, потому что в отношении них действует особое правило. Дети должны проживать вместе с родителями, а значит при их выселении из старой квартиры через суд могут возникнуть сложности.
Вид жильца Основание возникновения Особенности оформления
Пожизненный Отказался приватизировать квартиру;

Получил право на основании завещательного отказа;

ДКП или дарение (редкие случаи)

Жильцы обязательно перечисляются в ДКП.

Их согласие на продажу не требуется.

Рентополучатель по соглашению ренты В договоре обязательно указывается наличие рентополучателя.

Обязательно брать согласие рентополучателя на продажу

Временный Договор найма (аренды) квартиры В ДКП нужно указать наличие таких жильцов. Их согласие на продажу не нужно
Член семьи продавца На основании ст. 30 и 31 ЖК РФ. Члены семьи собственника могут проживать в его квартире вместе с ним с его разрешения Их не нужно указывать в ДКП, т.к. они не сохраняют права проживания в квартире. Согласие на продажу от них не требуется.

Нужно указать в ДКП срок, до которого продавец обязуется выписать семью из квартиры.

Несовершеннолетний Аналогично членам семьи – ст. 30, 31 ЖК РФ. Если несовершеннолетний является собственником, требуется разрешение опеки. Если не собственник, обращаться в опеку не нужно.

Перечисленные выше ситуации касаются только жильцов приватизированной квартиры. Для жильцов муниципальных площадей действуют другие особенности продажи.

Пожизненные жильцы

Эти люди имеют право пожизненного проживания независимо от воли собственника. Даже при продаже квартиры такое право не аннулируется – и такая ситуация считается самой проблемной для покупателя. Ниже рассмотрим, как продать квартиру с прописанным человеком с правом пожизненного проживания.

Где посмотреть. Пожизненные жильцы отражаются в официальных документах. Увидеть запись о них можно:

  • справка о прописанных – указывается ФИО, дата рождения, родство и дата регистрации, основание прав нужно проверять дополнительно;
  • выписка из ЕГРН – содержит сведения о ренте и иногда о завещательном отказе;
  • документ-основание необходим для выявления пожизненных жильцов по приватизации или по предыдущему ДКП (дарственной).

Как оформить ДКП. В договоре обязательно дается список прописанных пожизненных жильцов согласно со ст. 558 ГК РФ. Иначе покупатель сможет аннулировать договор через суд. При обременении рентой рекомендуется обратиться к нотариусу для удостоверения договора. Если речь идет о других основаниях достаточно простой письменной формы договора.

Нужно ли согласие. Для продажи потребуется только согласие рентополучателя. Согласие лиц, получивших прописку по другому основанию, брать не нужно.

Как действовать покупателю. Подписывая договор, покупатель должен понимать, что выселить пожизненного жильца он не сможет даже через суд. Впоследствии продавать квартиру ему придется также с жильцом, о чем нужно будет уведомить следующего собственника.

Временные наниматели

По договору коммерческого найма гражданин сдает свою квартиру другим лицам, которые за возможность проживания выплачивают определенную арендную плату. При продаже такой квартиры договор найма не аннулируется, а арендаторы продолжают пользоваться жилищем до тех пор, пока не истечет срок контракта.

Где посмотреть. Росреестр регистрирует только долгосрочный договор найма, более 1 года – он будет показан выпиской ЕГРН. Если договор заключен на меньший или неопределенный срок, записи о нем не будет. Вычислить нанимателей можно по справке о прописанных – там может быть отражена временная регистрация.

Как оформить ДКП. Простая письменная форма договора с пунктом о факте заключенного договора аренды. Дополнительно контракт нужно дополнить списком временных жильцов.

Нужно ли согласие. Согласие на продажу временных жильцов не требуется.

Как действовать покупателю. Покупатель станет арендодателем автоматически. После истечения срока договора или при нарушении правил проживания можно выселить жильцов принудительно.

Члены семьи продавца

Семейство собственника проживает в квартире на основании закона – ст. 30 и 31 ЖК РФ. При продаже собственник должен выписать всех зарегистрированных граждан. Но можно ли продать квартиру с прописанным человеком, если выписать всех до сделки не удается.

ВНИМАНИЕ! Наличие прописанного члена семьи не влияет на факт регистрации прав нового собственника. Росреестр зарегистрирует право, а разбираться с прописанными придется уже покупателю.

Где посмотреть. Вариант только один – справка о прописанных (домовая книга). Там будет указано ФИО лица, его родство с собственником, дата рождения и регистрации по мест проживания. Срок давности справки не должен превышать 3-5 дней до даты заключения договора, иначе сведения могут быть недостоверными.

Как оформить ДКП. Договор оформляется с помощью простой письменной формы, перечислять поименно членов семьи продавца не нужно, но желательно. Обязательно указать обязанность продавца выписать свою семью в определенный срок после сделки.

Нужно ли согласие. Согласие прописанных членов семьи на сделку не требуется, если они не являются сособственниками. Исключение – согласие супруга на продажу общей квартиры, но оно не зависит от факта прописки.

Как действовать покупателю. Если после покупки продавец игнорирует просьбы выписать свою семью из квартиры, нужно обращаться в суд за принудительным выселением.

Несовершеннолетние

Продать квартиру с прописанным ребенком возможно на общих основаниях как для членов семьи, если он не является собственником. Прописанный человек, являющийся собственником и не достигший 18 лет, означает необходимость обратиться в орган опеки за разрешением.

Сложность продажи квартиры с прописанным ребенком – его нельзя выписать в никуда. Одновременно с выпиской его нужно прописать по новому месту жительства и обязательно – с одним из родителей. Не всегда это можно организовать, поэтому продавцы просят покупателей отсрочить дату выписки на более позднее время.

Для покупателя это риск. Если продавец так и не выпишет ребенка, защитить через суд права нового собственника будет затруднительно. Усилить позицию покупателя поможет нотариальное обязательно продавца о снятии себя и ребенка с учета.

По сути, продавец так дополнительно гарантирует, что он в определенный период совершит перерегистрацию. С таким обязательством на руках можно требовать в суде возмещения убытков в денежной форме.

В остальном продажа квартиры не отличается от стандартной – договор в простой письменной форме, удостоверять у нотариуса не нужно (если ребенок не собственник). Подробнее о продаже квартиры с несовершеннолетними читайте по этой ссылке.

На сколько дешевле продавать квартиру

Цена квартиры зависит от конкретной ситуации. Чаще всего дисконт на продажу таких квартир предоставляется, если в квартире прописаны «мертвые души», с которыми продавцу не хочется возиться самостоятельно. Например:

  • фиктивные прописанные;
  • дальние родственники или знакомые, которых затруднительно найти;
  • проблемные родственники;
  • прописанные в МЛС.

В этом случае скидка может составить не менее миллиона рублей, ведь покупателю придется нести значительные судебные и временные издержки на снятие таких граждан с регистрации.

В других случаях, когда перерегистрация откладывается на время (например, семья с несовершеннолетними переезжает в другой город), скидка может составить несколько сотен тысяч рублей.

Образец договора

Для оформления продажи с прописанным человеком нужно взять стандартный бланк ДКП и дополнить его условием:

  • если имеются пожизненные или временные жильцы (наниматели) – прописать их ФИО, даты рождения, паспорта, указать, какие они сохраняют права на квартиру и на каком основании;
  • если на время остаются прописанными члены семьи – прописать срок, до которого продавец обязуется снять их с учета, дополнительно можно взять у него нотариальное обязательство об этом.

Бланк договора для заполнения можно скачать бесплатно по этой ссылке.

Процедура продажи квартиры с прописанным человеком не особенно отличается от стандартной. Согласие от прописанных не требуется, нотариальному удостоверению такие сделки тоже не подлежат. Достаточно только просчитать все риски покупателя и внести соответствующие условия в ДКП.

Если у вас остались вопросы – задайте их нашему юристу в чат. Будем благодарны за лайк и репост статьи!

Читайте далее статью, как выписать ребенка при продаже квартиры.

Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми?

Последнее обновление: 18.06.2020

На рынке недвижимости бывают ситуации, когда в процессе продажи квартиры, жильцы не снимаются с регистрационного учета, и остаются прописанными в квартире на момент сделки. Когда такое бывает? Что делать Покупателю в этом случае? Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, а потом самостоятельно выписать их оттуда?

Это зависит от ситуации. Чаще всего Продавцы выписываются сами после сделки, иногда Покупатель выписывает их принудительно (через суд), но бывает и так, что выписать прежних жильцов нельзя. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Покупка квартиры с прописанным человеком – довольно частая практика на рынке недвижимости. Тем не менее, для Покупателя это дополнительный риск (обременение), если он не выяснит некоторые сведения (о них ниже), и не предпримет соответствующих мер, чтобы это обременение устранить.

Когда квартиру покупают с прописанными в ней людьми?

Наше законодательство не запрещает продавать жилую недвижимость с прописанными в ней людьми (как собственниками, так и не собственниками). Регистрация по месту жительства дает только право пользования жилплощадью, и может не иметь ничего общего с правом собственности на эту площадь (подробнее об этих правах – см. по ссылкам в Глоссарии).

Покупка квартир с прописанными там людьми происходит, как правило, в трех случаях:

  1. Продавцам на момент сделки некуда выписаться, они выписываются уже после продажи в купленную альтернативную квартиру или загородный дом. Это условие прописывается в Договоре купли-продажи квартиры.
  2. Покупатель не проверил перед сделкой Выписку из Домовой книги или ЕЖД, и после покупки с удивлением обнаружил в квартире прописанных жильцов. Условий об их выписке в договоре не было (промах Покупателя).
  3. Покупатель сознательно приобретает квартиру с прописанным в ней человеком, позволяя ему там оставаться (согласно условиям договора).

Первый случай – самый распространенный. Продавец и его семья, прописанные в квартире, меняют ее на другую, совершая так называемую альтернативную сделку купли-продажи. На момент продажи своей квартиры, Продавцы остаются в ней прописанными. Условие о снятии их с регистрационного учета указывается отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры и обосновывается законом (п.2, ст.292, ГК РФ).

Второй случай – хуже для Покупателя. Правда, выход есть. На основании той же статьи закона он может подать иск в суд на принудительную выписку членов семьи Продавца из проданной квартиры. Судебная практика в таких случаях показывает, что решение принимается, обычно, в пользу Покупателя. Для работников паспортного стола это решение суда будет служить основанием для принудительной выписки жильцов из проданной квартиры.

Третий случай – относительная редкость на рынке. Это касается покупки квартиры по Договору пожизненной ренты (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии). Здесь Покупатель сознательно оставляет прописанным в квартире прежнего собственника, да еще и платит ему ренту. За это он получает квартиру в свою собственность по цене значительно ниже рынка.

«Вечные жильцы» в купленной квартире – кто они?

Всегда ли купив квартиру с прописанными людьми, Покупатель может быть уверен, что они снимутся с регистрационного учета после сделки, или их можно будет выписать принудительно через суд? Нет, не всегда!

Закон позволяет некоторым гражданам иметь пожизненное (бессрочное) право на проживание в квартире, даже если у нее сменился собственник. Это право превращает их в «вечных жильцов» и головную боль для Покупателя. Выписаться эти жильцы могут только по собственному желанию.

И у кого же есть такое право?

Существует несколько категорий таких персонажей с «вечной пропиской»:

  • Члены семьи собственника, отказавшиеся от приватизации квартиры, но оставшиеся в ней прописанными;
  • Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой (в т.ч. когда их забрали в детдом);
  • Супруги (в т.ч. бывшие), если в их брачном договоре есть пункт о пожизненном проживании одного из них (не собственника) в квартире другого (собственника);
  • Наследники умершего собственника квартиры, если их право проживания в ней указано в завещании (см. «завещательный отказ»);
  • Пайщики ЖСК и члены их семей (не собственники), которые участвовали в выплате пая, а затем прописались в кооперативной квартире.

Этих жильцов не получится выписать даже через суд. Поэтому если при покупке квартиры, среди прописанных людей Покупатель обнаружил кого-либо из этих категорий граждан, то лучше отказаться от сделки, либо требовать снятия их с регистрационного учета ДО продажи. Иначе придется смириться с тем, что купленная квартира фактически станем коммуналкой с неожиданными соседями.

Для всех остальных прописанных по данному адресу лиц (собственников и членов их семей) будет действовать условие обязательной выписки (снятия с регистрационного учета) после продажи квартиры, в соответствии с законом (см. № статьи выше) и условиями договора.

А можно ли купить квартиру с прописанными в ней детьми?

Особый случай – если в покупаемой квартире прописаны несовершеннолетние дети. А так как наш закон ревностно стоит на страже прав ребенка, то Покупателю здесь нужно быть особенно пунктуальным. Что это значит?

Речь идет именно о прописанных (зарегистрированы по месту жительства) детях, НЕ собственниках квартиры. В общем случае к ним применяется правило «членов семьи собственника», которые должны сняться с регистрационного учета после продажи жилья (п.2, ст.292, ГК РФ). Но и здесь есть исключение.

Согласно п.4, ст.292, ГК РФ, если дети остались без родительского попечения и/или им назначена опека или попечительство, то продажа квартиры, где они прописаны, допускается только с согласия Органов опеки и попечительства. За этим и нужно проследить Покупателю перед покупкой недвижимости.

Еще Покупателю нужно иметь в виду, что на право проживания в квартире могут также претендовать и временно выписанные из нее жильцы (например, находящиеся за границей, на лечении, на службе, в тюрьме и т.п.). По возвращении они имеют право на восстановление регистрации по своему прежнему месту жительства. А как узнать о таких персонажах?

Сведения обо всех людях когда-либо прописанных и выписанных (в т.ч. временно) из квартиры содержаться в Архивной выписке из Домовой книги по данному адресу.

Заказать Архивную выписку из Домовой книги можно ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Заказать Выписку из ЕГРН о правах и перходах прав собственности можно ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

А что насчет временно прописанных лиц, обнаруженных в выписке? Здесь все просто – они будут выписаны из квартиры, как только у нее смениться собственник.

Риск покупки квартиры с прописанными людьми опасен тем, что его нельзя закрыть даже титульным страхованием квартиры (страхование от потери права собственности, подробнее – по ссылке). Ведь собственность Покупатель не теряет, а от обременения в виде неожиданных соседей-жильцов страховка не спасает.

Вообще, если в процессе покупки квартиры Покупатель обнаружил прописанных в ней людей, которые отказываются (или не имеют возможности) выписаться до сделки, то лучше вместе с документами обратиться за дополнительной консультацией юриста. Это не только прояснит картину по конкретной сделке, но и определит перспективы принудительной выписки по суду, если такая потребуется.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Задайте вопрос юристу онлайн бесплатно!

Наши юристы ответят в течении 5 минут

4 169 просмотров

Далеко не всегда продавец имеет возможность или желание выписать всех лиц, которые прописаны в его квартире. Большинство покупателей, после того как узнают о такой проблеме, отказываются приобретать подобное жилье. На самом же деле, во многих ситуациях покупать квартиру с прописанным человеком все же можно, его не сложно потом будет выписать.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Продать жилье можно, вне зависимости от того, кто там прописан. Другое дело, что этот момент имеет огромное значение для покупателя. Мало кто соглашается на то, что в купленной им квартире будет жить какой-то посторонний человек. Таким образом, важен не только тот факт, что человек прописан квартире, а еще и тот, на каком основании он прописан.

Исходя из норм ст.292 ГК РФ, во многих случаях право проживание в квартире исчезает одновременно со сменой собственника. Все что останется сделать новому владельцу – подать заявление в паспортный стол с требованием выписать посторонних лиц. Если там откажут – можно смело подавать заявление в суд. Однако далеко не все лица могут быть выписаны таким образом.

Кого можно выписать из квартиры?

Если человек имеет временную регистрацию в проданной квартире, не составит никакой проблемы его выписать. Или просто подождать, пока регистрация такого плана утратит свою силу. Чаще всего регистрируются на несколько месяцев или, максимум, один год. Обычно проще дождаться окончания срока действия такой временной прописки, чем пытаться насильно выселить человека (при условии, что он лишь прописан, но в квартире не проживает).

С постоянной регистрацией все несколько сложнее и нередко паспортный стол, чтобы не брать на себя лишние обязательства и возможные проблемы с ними связанные, отказывается снимать людей с регистрации только по заявлению нового владельца. Приходится обращаться в суд. На практике, почти все решения принимаются в пользу собственника.

Иногда суд может выставить дополнительные условия. Например, дать конкретный срок, в течение которого прописанные лица обязаны выписаться.

Если с прописанным лицом не удается связаться и, несмотря на прописку, человек не проживает в квартире, можно собрать доказательства того, что он действительно тут не живет и выписать человека в судебном порядке.

Когда выписать из квартиры невозможно?

Чтобы лучше понимать суть проблемы, стоит разобраться не в том, кого можно выписать, а в том, кого выписать просто так однозначно не получится. Таких категорий лиц значительно меньше и, как следствие, если прописанный человек не относится к одной из них, то выписать его можно.

Есть право собственности

Если продавец продал не всю квартиру, а только некую ее часть, то выписать совладельцев не получится. Невозможно лишить человека, который имеет полное право проживать в квартире его прописки при всем желании. Но можно попробовать выкупить его долю, если на то будет получено его согласие.

Квартира получена по завещанию

Некоторые типы завещаний включают в себя обязательный пункт, исходя из которого некое лицо получает право пожизненного проживания в указанной квартире, вне зависимости от того, кто является ее собственником. Выписать такого человека невозможно. Продавец должен заранее предоставлять такую информацию. Если нет – ее нужно запрашивать отдельно.

Квартира получена в рамках приватизации

Все лица, которые проживали в квартире до приватизации, но отказались в ней участвовать, получают право пожизненного проживания в этой недвижимости. Тот факт, что владелец может смениться в данном случае никакой роли не играет.

Жилищные кооперативы

Любой, даже незначительный паевой взнос в кооператив автоматическим дает право на проживание в квартире тем лицам, которые этот взнос внесли. Вне зависимости от того, кто является собственником.

Брачный контракт

Если квартира принадлежит супругам, проверять нужно еще и брачный контракт. Нередко в нем фигурирует пункт, исходя из которого один из членов семьи получает право пожизненного проживания в квартире. Тут тоже не важно, что собственник может смениться.

Договор ренты

По договору ренты предполагается, что собственник будет присматривать за неким лицом, которое фактически передает взамен на это права на свою недвижимость. Продать такую квартиру возможно, а вот выписать это третье лицо – невозможно.

Несовершеннолетние лица

Для того, чтобы продать квартиру с несовершеннолетними лицами необходимо сначала получить разрешение от органов опеки. Если этого не сделать, сделка будет считаться недействительной. В том случае, если человек все же получил право собственности на жилье, в котором прописаны несовершеннолетние, чтобы их выписать владелец обязан предоставить им другое, эквивалентное жилье.

Именно этот пункт является самым опасным и рискованным так как не всегда покупатель проверяет информацию о том, кто именно прописан в квартире и, в конечном итоге, теряет как свои деньги, так и право собственности на жилье, ведь сделку с легкостью можно признать недействительной. Предупредить о данной проблеме может опытный нотариус.

Процедура купли-продажи квартиры с прописанными лицами

Сама процедура практически идентична обычной купле-продаже, но только до момента, когда придет пора выселять прописанных лиц.

Порядок действий

  1. Обсудить с прописанными лицами необходимость выписаться из квартиры. Если это по какой-то причине невозможно, следует предоставить покупателю всю подробную информацию о них (особенно если эти лица относятся к категориям, которых невозможно выселить).
  2. Составить договор купли-продажи. Зачастую он ничем не отличается от стандартного. Факт наличия прописанных лиц в нем может даже не уточняться.
  3. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательно, но учитывая что такая сделка относится к очень рискованным, рекомендуется все же это сделать, что минимизировать потенциальные проблемы.
  4. Зарегистрировать договор.
  5. Переоформить право собственности.
  6. Подписать акт приема-передачи и произвести окончательный расчет.
  7. Выписать прописанных в квартире лиц тем или иным образом, если это возможно.

Обычно подобное жилье продается с хорошей скидкой за счет того, что покупатель берет на себя определенные обязательства. Например, вместо продавца присматривать за пожилым человеком или, как минимум, мириться с тем, что в его квартире живет какая-то посторонняя личность, имеющая пожизненное на это право.

Документы

Для оформления сделки понадобится примерно такой перечень документов:

  • Выписка из ЕГРН на жилье.
  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договор, на основании которого продавец получил жилье.
  • Выписка из домовой книги относительно прописанных в квартире лиц.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Договор купли-продажи (см.ниже).
  • Справка из управляющей компании относительно отсутствия или наличия задолженности по коммунальным платежам.

В зависимости от сложившейся ситуации список может дополняться и другими бумагами. Например, согласиями совладельцев и так далее.

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что данную процедуру нельзя считать стандартной, срок всего оформления может несколько растягиваться. Несмотря на то, что формально можно закрыть сделку буквально за несколько дней, чаще всего на это уходит около 1-2 месяцев или даже больше.

В процессе оформления сделки купли-продажи жилья продавец практически не несет никаких затрат. Максимум – закажет более свежую выписку из ЕГРН за 350 рублей. После продажи, если он владел квартирой менее 3-5 лет, придется еще заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Покупатель же обычно оплачивает (помимо цены квартиры):

  • Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
  • Услуги агентства недвижимости (если использовались): около 5% от стоимости квартиры.
  • Услуги оценочной компании: от 1 тысячи рублей.
  • Госпошлину за регистрацию права собственности: 2 тысячи рублей на каждого владельца.
  • Пошлину при подаче заявления в суд о принудительной выписке: индивидуально.

Договор купли продажи квартиры с прописанными людьми (образец)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с прописанным человеком

Покупать квартиру с прописанным в ней человеком очень опасно и рискованно. Есть серьезная вероятность того, что выписать его оттуда будет сложно или вообще невозможно. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, какие именно чаще всего возникают спорные ситуации и как их решать. Они же могут сопровождать всю сделку, от начала и до конца, указывая на потенциальные проблемы.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Продажа квартиры с прописанным человеком для многих людей становится ощутимой сложностью. В данной статье будет рассмотрен вопрос возможности осуществления подобной сделки и как осуществляется выписка из жилого помещения.

Законодательство

Как и любая сфера жизни в нашей стране регулируется, в первую очередь, ее Конституцией. Для ответа на поставленный в статье вопрос необходимо изучение Жилищного, Семейного и Гражданского кодексов.

Главным законом страны и жилищным законодательством предусмотрено право граждан на жилье. Каждый человек должен иметь место жительства, и оно регистрируется в установленном порядке. Гражданским законодательством не предусмотрен прямой запрет на продажу квартиры с зарегистрированными в ней лицами.

Права на жилую недвижимость и проживающих в ней лиц

Главным действующим лицом при операциях с недвижимостью является ее собственник. Его права включают: пользование, владение и распоряжение имуществом. Именно последнее право подразумевает возможность отчуждать имущество. Таким образом, квартира не собственником или его законным представителем продана быть не может.

У арендаторов недвижимости есть право временного  пользования ей или временного пользования и владения. Прописанные в квартире лица могут только пользоваться ей.

Существует два вида регистрации:

  1. Временная по месту пребывания – дает возможность в течение ограниченного срока проживать в квартире;
  2. Постоянная по месту жительства – дает возможность постоянного пользования недвижимым имуществом жилого назначения.

Основания регистрации

Собственник жилой недвижимости имеет право прописать в своей квартире любое лицо. Он имеет право установить ограничения по поводу пользования жильем, особенности проживания.

Есть некоторые случаи, когда возникает право пользования жилым помещением:

  • когда жилье было приватизировано с отказом в пользу других лиц, человек, который оформил такой отказ, сохраняет право проживания в квартире;
  • завещательный отказ;
  • наличия членов семьи, без доли в собственности;
  • рождение детей после регистрации права собственности до достижения ими совершеннолетнего возраста.

Получение сведений ο прописанных лицах

Заключению сделки купли-продажи жилой недвижимости предшествует сбор информацииο ней, в том числе ο существующих обременениях. Если, например, квартира приобретена в ипотеку, то в выписке из ЕГРН будет указана информация, что недвижимость находится в залоге. Запросить ее по объекту может  любое лицо. А вот с прописанными гражданами ситуация другая.

Сведения ο зарегистрированных в квартире гражданах содержатся в домовой книге. Она ведется и хранится в управляющей организации или иной, осуществляющей управление многоквартирным домом. Наше законодательство не позволяет разглашать персональные данные ο людях без их согласия. Выписка из вышеупомянутого документа может быть получена собственником или нанимателем жилья. Покупатель или иное лицо вправе получить сведения при наличии доверенности от обозначенных лиц.

Снятие с учета при продаже квартиры

Для тех, кто решил купить квартиру в 2020 году, необходимо предварительно знать ο всех трудностях, с которыми они могут столкнуться. Наличие временно зарегистрированных лиц является не такой существенной проблемой, как люди с постоянной пропиской. Ведь по истечении срока регистрация прекращается автоматически и право пользования тоже, никаких дополнительных действий производить не требуется.

Покупатель из-за потенциальных конфликтов из-за прописки может не пойти на сделку вовсе. Никто его не может принудить к такому действию, договорные отношения строятся на добровольной основе.

В общем случае, когда жилая недвижимость переходит от одного лица другому, ее прежний собственник должен обеспечить освобождение помещений, в том числе от проживающих в ней лиц. Последний аспект подразумевает и снятие с учета. Такое условие закрепляется в договоре купли-продажи недвижимого имущества. В нем часто конкретизируется срок, в течение которого все зарегистрированные лица обязаны выписаться из квартиры.

Если покупатель не против совершения сделки с постоянно проживающими лицами, то после покупки они продолжат пользоваться жилыми помещениями. В таком случае договор купли-продажи содержит сведения ο тех, кто зарегистрирован в продаваемой квартире, и что они сохраняют свои права при переходе права собственности покупателю.

Важно знать категории граждан, которых не получится выписать, в том числе принудительно, после перехода права собственности:

  1. Детей, не достигших совершеннолетнего возраста, а также лиц, признанных в установленном порядке недееспособными;
  2. Лиц, оформивших отказ от приватизации с сохранением права пользования жилым помещением;
  3. Членов семьи прежнего собственника;
  4. Стороны договора пожизненной ренты.

Перечень всех людей, имеющих притязания в отношении квартиры, получают исходя из следующих документов:

  • справка ο составе семьи;
  • поквартирная карточка;
  • домовая книга;
  • договор ο приватизации.

Несовершеннолетние дети регистрируются обычно по месту жительства кого-то из родителей или их обоих. Контроль за соблюдением прав этой категории осуществляет орган опеки и попечительства. Поэтому трудности, вызванные еще и ребенком, прописанным в квартире, возникают достаточно редко.

Процедура выписки после продажи

Новый хозяин квартиры желает, чтобы право на нее имел он, третьи лица не имели отношения к его собственности. Данное желание понятно и очевидно. Не редко продавец квартиры, взяв на себя обязательства в договоре по выписке в определенный срок, не торопится их исполнить. Даже при физическом отсутствии прописанных людей в квартире их наличие оказывает влияние на жизнь собственника. Так, размер некоторых услуг жилищно-коммунального хозяйства рассчитывается от количества зарегистрированных людей в помещении.

Если в квартире остались  лица с правом пользования на постоянной основе, ο которых речь шла выше, возможность их выписке близиться к нулю. Появиться она может только по вине самих таких людей, когда:

  1. Не исполняются обязательства по оплате жилищно-коммунальных услуг или иных обязательных платежей;
  2. Регулярно наносятся повреждения недвижимому имуществу, которые наносят вред его техническому состоянию;
  3. Неоднократно нарушаются права других людей, проживающих в квартире.

При установлении указанных фактов интересы нового собственника могут быть защищены в суде. Орган власти имеет право принять решение ο выселении нарушителя без предоставления иного жилого помещения.

Когда зарегистрированный человек не относится ни к одной из категорий «неприкосновенных» лиц, купивший квартиру имеет право без его согласия снять с учета.

Для выписки из квартиры людей нужно осуществить следующие действия:

  1. Высказать свое предложение в добровольном порядке прописанным лицам снять себя с учета в данной квартире, согласовав предельный срок.Он должен реально позволять выполнить необходимые мероприятия.
  2. При отказе от предложения, указанного в пункте 1, уведомить в письменном виде ο возможном выселении в принудительном порядке.
  3. Защищать свои интересы в суде, направив туда заявление с приложением документов при необходимости.

Процедура снятия с учета добровольно

При добровольном снятии с учета гражданин передает в паспортный стол заявление. Снятие с учета происходит в течение пяти дней. Паспорт выписанного  гражданина приобретает штамп с новым местом регистрации. Без оформленного места жительства допускается не дольше месяца.

На сегодняшний день портал Госуслуги позволяет без посещения уполномоченного органа сделать выписку. Заявление заполняется в электронной форме, необходимо только подключение к сети Интернет.

Когда выписка происходит в отношении недееспособного лица или не достигшего совершеннолетия, действия осуществляет его законный представитель. Также функции по снятию с учета вправе выполнять лицо по доверенности.

Шансы на положительный исход

Когда место прописки совпадает с местом жительства, шансы мирно урегулировать вопрос — высоки. Ведь такие жители понимают, что за предсудебным процессом может последовать судебный.

Ситуация усложняется тогда, когда место нахождения зарегистрированного в квартире лица не установлено. Выписывает такого человека судебный орган. В обращении указывается тот адрес, по которому проживал он до того, как сведения ο нем стали недоступными. В большинстве случаев он является местонахождением приобретенной квартиры.

Суд должен удостовериться в том, что человек, которого требуют выписать из объекта жилой недвижимости, не наделен правом постоянного пользования. В этих целях проводится соответствующая проверка. При отсутствии препятствий выносится решение ο выписке зарегистрированных людей. Соответствующий документ передается в орган, который уполномочен снимать с учета. Он является основанием для осуществления необходимых процедур.

Заключение

Отвечая на вопрос, поставленный в статье, можно сказать, что продать квартиру с прописанным человеком можно. Если покупатель согласен на условие сохранения права пользования у некоторых лиц, то он может претендовать на значительное снижение стоимости.

Однако выписка после продажи возможна, но не во всех случаях. Обе стороны сделки должны быть осведомлены обо всех обстоятельствах, в которых происходит сделка. Вопрос прописки и выписки подробно рассмотрен в данной статье, которая станет полезной как для продавца, так и для покупателя.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: